別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
豊島 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -17 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森　久子   TEL.
鑑定評価額 69,200,000 円  １㎡当たりの価格 653,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区雑司が谷１丁目６４番７
｢雑司が谷１－２５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 108  
(          2) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
防火
（その他）
高度3種最低7m


(70,160)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ3		 中小規模の住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北西4m区道 水道、ガス、下水 護国寺

690m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    70 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ区
道		 交通

施設		 護国寺駅西方

690m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
防火 
高度3種最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅とアパート等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    680,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山手線の内側に位置する豊島区内の住宅地域及び当該地域に隣接する文京区内の住宅地域。需要者
の中心は豊島区内居住者及びその周辺地域の居住者である。利便性が良好な人気のある地域で実需は旺盛であり、供給
が限られる中で地価は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、土地１００㎡程度で６千５百万～７千万円程度と把
握される。新築戸建住宅では、総額を抑えるための土地細分化が進んでおり、小規模な建売住宅が増加している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内において実際に取引された事例を基に試算しており、実証的で説得力を有する。収益価格は
、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。当該地域は、利便性が良好なため共同住
宅も見られるが、居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的が中心となっている。よって比準価格を重
視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    742,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[104.0]		 100
[118.6]		 [101.0]
100		 656,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    606,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区の住宅地は、低金利の継続や利便性の
高さ等から需要が堅調に推移しており、地価
は引き続き上昇傾向となった。


山手線内側の既成住宅地域であり、細街路が
多い。利便性が良好で選好性が高く、安定し
た実需が認められる。地域要因に変動はない
。

北西道路に面した標準的規模の整形地である
。個別的要因に特段の変動は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４１２公
０６
-12		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
b ６１６９公
０６
-17		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
c ９００５公
０６
-20		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.5m私道、
西2.7m、
北1.8m、
三方路
１住居
高度3種最高17m
(80,160)
d ５１５０公
０６
-20		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東2.7m私道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
e ６９３１公
０６
-59		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
１住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
604,983  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
652,606 		 100
[  95.8]
681,217 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
688,000 
b (　           ) 
639,887  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
683,801 		 100
[  98.8]
692,106 
699,000 
c (　           ) 
691,267  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
678,606 		 100
[ 104.0]
652,506 
659,000 
d (　           ) 
748,503  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
798,897 		 100
[ 113.0]
706,988 
714,000 
e (　           ) 
612,467  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
637,936 		 100
[ 100.8]
632,873 
639,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.9 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    680,000 円／㎡]  



豊島 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,392,926 
1,273,186 
4,119,740 
2,677,230 
1,442,510 		 （　0.9781）
1,410,919 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     39,192,194 円　　　　（　    370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 Ｓ3 145.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 防火
高度3種最低7m
 70 ％   300 ％   160 ％   106 ㎡      9.3 m x   11.4 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４２㎡程度（ファミリータイプ）の３階建共同住宅。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
85.0 
42.50 
3,350 
142,375 		 1.0  142,375 
1.0  142,375 

 2～ 2		 住宅
50.00 
90.0 
45.00 
3,400 
153,000 		 1.0  153,000 
1.0  153,000 

 3～ 3		 住宅
45.00 
90.0 
40.50 
3,450 
139,725 		 1.0  139,725 
1.0  139,725 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
145.00 
88.3 
128.00 

435,100 		 435,100 
435,100 
⑨年額支払賃料        435,100 円　×　12ヶ月　＝　       5,221,200 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         230,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,451,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       272,580 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,179,020 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           435,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,133 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          435,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         209,773 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,392,926 円　　　　（　        50,877 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６７１８公０６
賃
　　　　-23		 3,535  
(   3,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,644 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,547 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６７１８公０６
賃
　　　　-24		 3,332  
(   3,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.5]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,453 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 226,500 円  　　　　     45,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 463,386 円  　　　        5,451,600　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      385,000 円  　　　　     45,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,300 円  　　　　     45,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,300 円  　　　　     45,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,273,186 円　（　　　　　　        12,011 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9781    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 303,000 円／㎡　×　     145.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,677,230 円  
（　　　　　        25,257 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,392,926 円      
②総費用 1,273,186 円      
③純収益　①－② 4,119,740 円      
④建物等に帰属する純収益 2,677,230 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,442,510 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,410,919 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,311 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,192,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区雑司が谷一丁目６４番７
 0133000099498-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -17 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　千佳子   TEL.
鑑定評価額 69,300,000 円  １㎡当たりの価格 654,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区雑司が谷１丁目６４番７
｢雑司が谷１－２５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 108  
(          2) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
防火
（その他）
高度3種最低7m


(70,160)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ3		 中小規模の住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北西4m区道 水道、ガス、下水 護国寺

690m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    70 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ区道		 交通

施設		 護国寺駅西方

690m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
防火 
高度3種最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域としての特性が継続し、良好な居住環境が維持されると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    676,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    391,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊島区東部及び当該地域に隣接する文京区内の住宅地域の圏域である。需要者の属性は、区内の在住者
に加え、区外から参入する個人又は建売業者等が中心である。市場の需給動向は、都区部での住宅取得志向の根強さを
背景に利便性の高い住宅向け不動産の需要は堅調である。市場での需給の中心となる価格帯は、規模及び需要者の属性
等により異なるが、土地は標準地程度の規模で概ね７千万円前後、複合不動産の総額は建物等により個別的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、一般住宅と低層のアパート等が見られる住宅地域である。比準価格は、類似地域の取引事例を採用し市場
性を反映した価格である。居住性等を重視する自用を前提とした住宅取得の取引が多い地域であるため、継続的な収益
獲得を目的とする需要者が重視する収益価格は低位となる傾向があるが、当該標準地も同様である。よって、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    742,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[104.0]		 100
[119.9]		 [101.0]
100		 649,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    606,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、経済活動の正常化で緩やかに回復し
ている。不動産需要も堅調に推移している。
金利の動向が今後の注目点となる。


重要な変動はない。豊島区南東部に位置する
標準的な住宅地域であり、従来の居住環境が
温存されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４１２公
０６
-12		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
b ６１６９公
０６
-17		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
c ５１５０公
０６
-9		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東3.6m区道
、南西2.5m、
角地
１中専
高度地区3種
(80,160)
d ５１５０公
０６
-20		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東2.7m私道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
604,983  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
652,606 		 100
[  99.0]
659,198 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
666,000 
b (　           ) 
639,887  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
683,801 		 100
[ 100.0]
683,801 
691,000 
c (　           ) 
682,570  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
717,105 		 100
[ 110.9]
646,623 
653,000 
d (　           ) 
748,503  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
798,897 		 100
[ 116.1]
688,111 
695,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.4 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    676,000 円／㎡]  



豊島 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,426,742 
1,294,525 
4,132,217 
2,606,660 
1,525,557 		 （　0.9781）
1,492,147 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     41,448,528 円　　　　（　    391,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 Ｓ3 145.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 防火
高度3種最低7m
 70 ％   300 ％   160 ％   106 ㎡      9.3 m x   11.4 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積４２㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
85.0 
42.50 
3,340 
141,950 		 1.0  141,950 
1.0  141,950 

 2～ 2		 住宅
50.00 
90.0 
45.00 
3,394 
152,730 		 1.0  152,730 
1.0  152,730 

 3～ 3		 住宅
45.00 
90.0 
40.50 
3,420 
138,510 		 1.0  138,510 
1.0  138,510 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
145.00 
88.3 
128.00 

433,190 		 433,190 
433,190 
⑨年額支払賃料        433,190 円　×　12ヶ月　＝　       5,198,280 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         230,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,428,680 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       217,147 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,211,533 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           433,190 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,159 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          433,190 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         211,050 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,426,742 円　　　　（　        51,196 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８３５２公０６
賃
　　　　-23		 3,530  
(   3,527) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]
3,603 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,540 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,394 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８３５２公０６
賃
　　　　-24		 3,187  
(   3,056) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,355 
c ８８８９公０６
賃
　　　　-27		 3,544  
(   3,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,509 
豊島 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 216,500 円  　　　　     43,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 515,725 円  　　　        5,428,680　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      368,000 円  　　　　     43,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,300 円  　　　　     43,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,300 円  　　　　     43,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,294,525 円　（　　　　　　        12,213 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9781    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     145.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,606,660 円  
（　　　　　        24,591 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,426,742 円      
②総費用 1,294,525 円      
③純収益　①－② 4,132,217 円      
④建物等に帰属する純収益 2,606,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,525,557 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,492,147 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,077 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,448,528 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     391,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区雑司が谷一丁目６４番７
 0133000099498-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考