別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -15 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　剛   TEL.
鑑定評価額 82,900,000 円  １㎡当たりの価格 628,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南長崎２丁目２０８０番１３
｢南長崎２－７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,172)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
が混在する住宅地域
 北東4.3m区道 水道、ガス、下水 椎名町

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．３ｍ区道		 交通

施設		 椎名町駅南西方

650m		 法令

規制		 １中専
(70,172)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持するものと予測する。住宅
需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    658,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    422,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及びその周辺区等で、西武池袋線、東京メトロ副都心線、都営大江戸線沿線等に存する駅徒歩圏の
住宅地域である。需要者の中心は豊島区及び周辺区内の居住者で、一部転売目的の不動産業者も見られる。椎名町駅徒
歩圏の既成住宅地域に存し、住宅需要は概ね堅調である。土地は標準的画地規模を前提とすると８，０００万円～９，
０００万円程度、新築建売住宅は土地が細分化されており６，０００万円～７，０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は椎名町駅徒歩圏の既成住宅地域に存し、周辺には中低層共同住宅も存するが、元本価値に見合う賃料を収
受することは困難で収益価格はやや低位に試算された。当該地域は収益性より居住の快適性をやや重視する地域であり
、取引需要の中心は自用目的となっている。よって、規範性を有する取引事例を中心として試算した比準価格を標準と
し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    690,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[119.1]		 [101.0]
100		 631,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    583,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区内の住居系不動産取引市場は投資、実
需とも堅調であり、価格も上昇基調で推移し
ている。ただし、足元の景気動向に留意する
必要がある。

椎名町駅を最寄りとする既成住宅地域として
成熟しており、地域要因に特段の変動はない
。地価は上昇傾向で推移している。


代替競争不動産との関係において、北東方位
接面で概ね標準的である。個別的要因に変動
はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.9
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -1.1
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４３４９公
０６
-13		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4.3m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,172)
b ７１１７公
０６
-20		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c ７１１７公
０６
-12		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d ７１１７公
０６
-23		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.6m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e ６１６９公
０６
-16		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.2m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
650,209  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
668,878 		 100
[  99.7]
670,891 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
678,000 
b (　           ) 
568,351  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
618,433 		 100
[ 103.9]
595,219 
601,000 
c (　           ) 
663,233  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
611,280 		 100
[  93.5]
653,775 
660,000 
d (　           ) 
718,075  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.4]
664,722 		 100
[ 102.6]
647,877 
654,000 
e (　           ) 
610,715  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
659,088 		 100
[  94.0]
701,157 
708,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  +1.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  +0.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  +0.9 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  +5.6 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    658,000 円／㎡]  



豊島 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,526,400 
1,726,474 
5,799,926 
3,705,570 
2,094,356 		 （　0.9568）
2,003,880 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     55,663,333 円　　　　（　    422,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   172 ％   132 ㎡     10.3 m x   13.5 m  前面道路：区道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積約３０㎡前後。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共同住宅として標準的な共用面積を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
3,172 
214,110 		 1.0  214,110 
1.0  214,110 

 2～ 2		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
3,270 
220,725 		 1.0  220,725 
1.0  220,725 

 3～ 3		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
3,270 
176,580 		 1.0  176,580 
1.0  176,580 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
90.0 
189.00 

611,415 		 611,415 
611,415 
⑨年額支払賃料        611,415 円　×　12ヶ月　＝　       7,336,980 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         340,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,677,180 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       307,087 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,370,093 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           611,415 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,870 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          611,415 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         150,437 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,526,400 円　　　　（　        57,018 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７１１７公０６
賃
　　　　-25		 3,108  
(   3,010) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]		 100
[ 97.0]
3,176 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,343 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,270 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ７１１７公０６
賃
　　　　-26		 3,160  
(   3,091) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 93.6]		 100
[105.0]
3,349 
c ７１１７公０６
賃
　　　　-27		 3,037  
(   3,037) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]
3,446 
豊島 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 313,500 円  　　　　     62,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 614,174 円  　　　        7,677,180　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      140,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      532,900 円  　　　　     62,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,700 円  　　　　     62,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,700 円  　　　　     62,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,726,474 円　（　　　　　　        13,079 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,705,570 円  
（　　　　　        28,073 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,526,400 円      
②総費用 1,726,474 円      
③純収益　①－② 5,799,926 円      
④建物等に帰属する純収益 3,705,570 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,094,356 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,003,880 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,181 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,663,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     422,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南長崎二丁目２０８０番１３
 0133000131818-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
豊島 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -15 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　瀬野尾　有以   TEL.
鑑定評価額 82,400,000 円  １㎡当たりの価格 624,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南長崎２丁目２０８０番１３
｢南長崎２－７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,172)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
が混在する住宅地域
 北東4.3m区道 水道、ガス、下水 椎名町

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．３ｍ区道		 交通

施設		 椎名町駅南西方

650m		 法令

規制		 １中専
(70,172)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測される。同種住宅地に対する需要
は底堅く、取引価格は概ね堅調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    670,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南長崎地区及び周辺の低層戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。需要者の中心は主に豊島区及び周
辺区の中間層並びに戸建住宅分譲を企図する不動産会社等が想定される。椎名町駅等西武池袋線から徒歩圏の豊島区内
の環境の良好な住宅地への需要は高く、不動産業者の区画割り分譲による土地の細分化も進む。取引の価格帯はその立
地や規模等で個別性が高く一概に把握することは困難であるが、標準地の規模の画地で総額８千万円超とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層戸建住宅を標準的使用とする既成住宅地域である。比準価格は同じ南長崎地区とその周辺の住環境が類似する地域
の事例より求めた市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方収益価格は戸建住宅が自用による住環境を重視し
元本価値に見合う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められている。本件では市場の実態を反映した比
準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    690,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[121.2]		 [101.0]
100		 620,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    583,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区内の住宅地に対する底堅い需要を背景
に取引価格は堅調である。



椎名町駅を最寄りとする低層戸建住宅を中心
とした既成住宅地域であり、特段の変動要因
はみられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.9
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -1.1
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１７公
０６
-2		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東6m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
b ６１６９公
０６
-16		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.2m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c ７１１７公
０６
-20		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d ４３４９公
０６
-13		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4.3m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,172)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
446,828  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
630,921 		 100
[ 101.7]
620,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
627,000 
b (　           ) 
610,715  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
659,088 		 100
[  91.8]
717,961 
725,000 
c (　           ) 
568,351  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
618,433 		 100
[ 103.9]
595,219 
601,000 
d (　           ) 
650,209  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
668,878 		 100
[  98.7]
677,688 
684,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  +3.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  +5.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  +1.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    670,000 円／㎡]  



豊島 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,692,251 
1,811,056 
5,881,195 
3,648,120 
2,233,075 		 （　0.9781）
2,184,171 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     60,671,417 円　　　　（　    460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   172 ％   132 ㎡     10.3 m x   13.5 m  前面道路：区道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸のシングルタイプ（平均専有面積３０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
3,143 
212,153 		 1.0  212,153 
1.0  212,153 

 2～ 2		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
3,240 
218,700 		 1.0  218,700 
1.0  218,700 

 3～ 3		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
3,305 
178,470 		 1.0  178,470 
1.0  178,470 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
90.0 
189.00 

609,323 		 609,323 
609,323 
⑨年額支払賃料        609,323 円　×　12ヶ月　＝　       7,311,876 円 
⑩a共益費（管理費）             170 円／㎡　×　     189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         385,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な水準及び想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,697,436 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       307,897 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,389,539 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           609,323 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,850 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          609,323 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         296,862 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,692,251 円　　　　（　        58,275 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５６８６公０６
賃
　　　　-18		 3,324  
(   3,124) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,464 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,240 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５６８６公０６
賃
　　　　-19		 3,202  
(   3,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
3,235 
c ５６８６公０６
賃
　　　　-20		 3,218  
(   3,085) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,387 
豊島 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 303,000 円  　　　　     60,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 731,256 円  　　　        7,697,436　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      140,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      515,100 円  　　　　     60,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,600 円  　　　　     60,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,600 円  　　　　     60,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,811,056 円　（　　　　　　        13,720 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9781    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,648,120 円  
（　　　　　        27,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,692,251 円      
②総費用 1,811,056 円      
③純収益　①－② 5,881,195 円      
④建物等に帰属する純収益 3,648,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,233,075 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,184,171 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,547 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,671,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南長崎二丁目２０８０番１３
 0133000131818-0000
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備考