別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -11 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　千佳子   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 801,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区北大塚１丁目２６番３
｢北大塚１－２４－３｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南東5m区道 水道、ガス、下水 大塚

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５ｍ区道 交通

施設		 大塚駅北東方

550m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 豊島区内の熟成された住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。当面、良好な居住環境が保たれるものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    825,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    537,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山手線沿線等の豊島区東部を中心とした住宅地域の圏域である。需要者の属性は、主に区内在住及
び区外から転入する個人又は建売業者等である。市場の需給動向は、住宅投資の底堅さを背景に、利便性や良好な居住
性等を反映し、需要は堅調である。市場での需給の中心となる価格帯は、規模及び需要者の属性等により異なるが、土
地は標準地程度の規模で概ね１億円台程度であり、複合不動産の総額は建物等により個別的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、低層一般住宅等を中心とする環境の良い住宅地域である。居住の快適性や利便性等を重視する自用を前提
とした住宅取得の傾向が強く、賃料収入による収益性を重視した収益価格は低くなる傾向がある。当該標準地も同様で
あり、居住環境等が注目される住宅地域であることから、不動産取引の実態に即した比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    742,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊島 -8                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    770,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、経済活動の正常化で緩やかに回復し
ている。不動産需要も堅調に推移している。
金利の動向が今後の注目点となる。


ＪＲ山手線大塚駅を最寄り駅とする高台の住
宅地域であり、閑静な住環境が維持されてい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０６
-25		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
北東2.8m、
角地
１中専
高度地区3種
(80,160)
b ６９３１公
０６
-59		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
１住居

(70,160)
c ６９３１公
０６
-56		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m区道、
中間画地
１住居

(70,240)
d ６９３１公
０６
-54		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東3.6m区道
、北西4m、
角地
１中専
高度地区3種
(80,160)
e ６９３１公
０６
-7		 豊島区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.2m区道
、南東4.2m、
角地
１住居

(80,208)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
764,597  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.8]
702,287 		 100
[  88.5]
793,545 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
825,000 
b (　           ) 
612,467  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
637,936 		 100
[  80.3]
794,441 
826,000 
c (　           ) 
729,572  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
816,391 		 100
[ 105.0]
777,515 
809,000 
d (　           ) 
731,080  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
775,367 		 100
[  96.0]
807,674 
840,000 
e (　    180,006) 
600,020  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.4]
651,059 		 100
[  82.1]
793,007 
825,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +17.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  +2.8 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    825,000 円／㎡]  



豊島 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,637,651 
2,037,335 
6,600,316 
3,951,360 
2,648,956 		 （　0.9793）
2,594,123 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     74,117,800 円　　　　（　    537,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   200 ％   138 ㎡      8.2 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ、平均専有面積３３㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
85.0 
63.75 
3,430 
218,663 		 1.0  218,663 
1.0  218,663 

 2～ 2		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
3,476 
234,630 		 1.0  234,630 
1.0  234,630 

 3～ 3		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
3,510 
236,925 		 1.0  236,925 
1.0  236,925 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
88.3 
198.75 

690,218 		 690,218 
690,218 
⑨年額支払賃料        690,218 円　×　12ヶ月　＝　       8,282,616 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     198.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　         357,750 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,640,366 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       345,615 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,294,751 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           690,218 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,626 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          690,218 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         336,274 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,637,651 円　　　　（　        62,592 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８３５２公０６
賃
　　　　-21		 3,664  
(   3,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,664 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,626 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,476 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８３５２公０６
賃
　　　　-22		 3,624  
(   3,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
3,661 
c ８８８９公０６
賃
　　　　-17		 3,805  
(   3,648) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[106.0]
3,554 
豊島 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 336,000 円  　　　　     67,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 820,835 円  　　　        8,640,366　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      174,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      571,200 円  　　　　     67,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,200 円  　　　　     67,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,200 円  　　　　     67,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,037,335 円　（　　　　　　        14,763 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9793    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,951,360 円  
（　　　　　        28,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,637,651 円      
②総費用 2,037,335 円      
③純収益　①－② 6,600,316 円      
④建物等に帰属する純収益 3,951,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,648,956 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,594,123 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,798 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,117,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     537,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区北大塚一丁目２６番３
 0133000054610-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -11 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森永　愼一   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 801,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区北大塚１丁目２６番３
｢北大塚１－２４－３｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南東5m区道 水道、ガス、下水 大塚

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５ｍ区
道		 交通

施設		 大塚駅北東方

550m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 大塚駅～巣鴨駅間の高台に位置する住宅地域。低層住宅を主体とする住宅地域として熟成している。住環境及び
利便性に恵まれているので当該地域の住宅需要は堅調であり、地価は引き続き上昇基調にて推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    821,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    539,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区東部のＪＲ山手線及び周辺路線沿線の住宅地域。需要者の中心は自用の住宅及びその用地を求める
地縁性を有する個人であるが、区画割りが可能であれば建売業者の参入も考えられる。利便性に優れた地域なので住宅
需要は旺盛であるが、画地の細分化が進んでおり建築条件付きの割高な取引も多い。市場の中心価格帯については１０
０㎡程度の土地で総額７千万～９千万円、敷地規模５０～６０㎡の建売住宅で７千万～９千万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大塚駅周辺に存する競争代替の関係にある事例を採用し補修正及び要因比較ともに適正に行われており比準価格は市場
の実態を的確に反映した価格である。他方、ＪＲ大塚駅徒歩圏内で、周辺には多数の賃貸物件が存するが、収益性より
も居住の快適性を重視する住宅地の評価なので収益価格は低位に求められた。市場では自己使用目的の取引が中心であ
ることから比準価格を重視し収益価格を比較考量し更には周辺標準地とのバランスを踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    742,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊島 -8                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    770,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区内の人口は微増傾向にある。一方、区
内の住宅地需要は利便性の高い地域を中心に
引き続き堅調で、価格は上昇基調にて推移し
ている。

大塚駅徒歩圏内の高台の住宅地域で交通利便
性のみならず居住環境も比較的良好である。
住宅地域としては熟成しており地域要因に特
段の変動はない。

南東側幅員約５ｍの区道に接道する標準的規
模の整形画地で地域内の競争力は普通程度と
思われる。個別的要因に特段の変動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０６
-23		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m区道、
北東2.9m、
角地
１中専
高度地区3種
(80,160)
b ６９３１公
０６
-28		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5m区道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ６９３１公
０６
-32		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4m区道、
南西4m、
北東2.9m、
三方路
１中専
高度地区3種
(80,160)
d ８８８９公
０６
-7		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
896,204  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
905,409 		 100
[ 118.2]
765,997 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
797,000 
b (　           ) 
1,004,601  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,041,308 		 100
[ 127.0]
819,928 
853,000 
c (　           ) 
890,905  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.7]
936,438 		 100
[ 117.7]
795,614 
827,000 
d (　           ) 
858,671  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
874,358 		 100
[ 112.8]
775,140 
806,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    821,000 円／㎡]  



豊島 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,513,861 
1,901,704 
6,612,157 
3,951,360 
2,660,797 		 （　0.9793）
2,605,719 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     74,449,114 円　　　　（　    539,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   200 ％   138 ㎡      8.2 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３３㎡程度の１ＤＫの住戸を各階２戸、計６戸を配置する３階建共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種同程度の規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
85.0 
63.75 
3,430 
218,663 		 1.0  218,663 
1.0  218,663 

 2～ 2		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
3,470 
234,225 		 1.0  234,225 
1.0  234,225 

 3～ 3		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
3,500 
236,250 		 1.0  236,250 
1.0  236,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
88.3 
198.75 

689,138 		 689,138 
689,138 
⑨年額支払賃料        689,138 円　×　12ヶ月　＝　       8,269,656 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     198.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　         357,750 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣周辺の同等規模の共同住宅の共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,627,406 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       345,096 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,282,310 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           689,138 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,616 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          689,138 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         224,935 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,513,861 円　　　　（　        61,695 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６９３１公０６
賃
　　　　-18		 4,508  
(   4,318) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.1]		 100
[100.0]
4,459 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,571 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,470 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６９３１公０６
賃
　　　　-21		 3,105  
(   2,977) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.5]		 100
[101.0]
3,029 
c ６９３１公０６
賃
　　　　-26		 3,380  
(   3,241) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 100
[101.0]
3,265 
豊島 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 201,600 円  　　　　     67,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 819,604 円  　　　        8,627,406　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      174,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      571,200 円  　　　　     67,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,200 円  　　　　     67,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,200 円  　　　　     67,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,901,704 円　（　　　　　　        13,780 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9793    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,951,360 円  
（　　　　　        28,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,513,861 円      
②総費用 1,901,704 円      
③純収益　①－② 6,612,157 円      
④建物等に帰属する純収益 3,951,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,660,797 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,605,719 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,882 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,449,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     539,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区北大塚一丁目２６番３
 0133000054610-0000
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備考