別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
豊島 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -9 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　蛯原　裕人   TEL.
鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 704,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区雑司が谷３丁目５４３番３
｢雑司が谷３－２０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 188  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(70,220)
不整形
1:1.5		 共同住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 北東5.5m区道 水道、ガス、下水 雑司が谷

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．５ｍ
区道		 交通

施設		 雑司が谷駅北方

210m		 法令

規制		 １中専
(70,220)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地として概ね成熟しており、今後地域東方の都市計画道路環状５－１号線の整備、再開発事業が進捗す
る東池袋エリアへの良好なアクセスを背景に中長期的に利便性が向上すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    489,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区内の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域と判定した。需要者は自己居住目的の個人、販売目的の戸建業
者、資産保有目的の個人投資家等の他、まとまった規模の土地に対しては、賃貸事業経営を目的とする不動産業者等も
想定される。池袋エリアほか都心への接近性にすぐれ、住環境も良好のため市場は堅調である。標準地同程度規模の土
地の中心価格帯は１億円～１億５千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣及び周辺地域は戸建住宅を中心に中低層共同住宅も見られるが、収益性よりも居住快適性を重視し価格形成される
地域であることや対象標準地の画地条件等により収益価格は低位に試算された。自己居住目的の個人、戸建業者、資産
保有目的の個人投資家等の市場参加者は居住快適性や立地特性を反映した取引動向に基づき行動すると考えられる。よ
って、市場の実勢を反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    653,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部の住宅需要は旺盛であり、豊島区内の
住宅地の地価水準も堅調に推移している。た
だし、今後の物価・金利動向に留意を要する
。

雑司が谷駅に近く、住環境にも優れた既成住
宅地である。周辺の都市計画事業により中長
期的にはより利便性が向上すると思われる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１６９公
０６
-5		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(100,264)
b ６９３１公
０６
-62		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
第１種文教地区
(70,150)
c ６７１８公
０６
-2		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.4m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,256)
d ８５３３公
０６
-2		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
e ５４１２公
０６
-12		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
760,408  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
809,835 		 100
[ 103.4]
783,206 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
783,000 
b (　           ) 
619,233  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
705,668 		 100
[  88.1]
800,985 
801,000 
c (　           ) 
749,077  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
785,418 		 100
[ 104.6]
750,878 
751,000 
d (　           ) 
814,566  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
845,711 		 100
[ 106.8]
791,864 
792,000 
e (　           ) 
604,983  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
652,606 		 100
[  91.1]
716,362 
716,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -1.1 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    780,000 円／㎡]  



豊島 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、土地の再調達価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,800,572 
3,131,568 
9,669,004 
6,247,500 
3,421,504 		 （　0.9666）
3,307,226 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     91,867,389 円　　　　（　    489,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 111.30 ＲＣ5 340.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 70 ％   300 ％   220 ％   188 ㎡     10.8 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住戸面積４０㎡程度、合計７戸の共同住宅 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
64.00 
63.1 
40.40 
3,513 
141,925 		 1.0  141,925 
1.0  141,925 

 2～ 2		 住宅
89.50 
90.4 
80.90 
3,585 
290,027 		 1.0  290,027 
1.0  290,027 

 3～ 3		 住宅
89.50 
90.4 
80.90 
3,657 
295,851 		 1.0  295,851 
1.0  295,851 

 4～ 4		 住宅
48.60 
82.3 
40.00 
3,693 
147,720 		 1.0  147,720 
1.0  147,720 

 5～ 5		 住宅
48.60 
82.3 
40.00 
3,728 
149,120 		 1.0  149,120 
1.0  149,120 

計
340.20 
83.0 
282.20 

1,024,643 		 1,024,643 
1,024,643 
⑨年額支払賃料      1,024,643 円　×　12ヶ月　＝　      12,295,716 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     282.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         507,960 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,803,676 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       512,147 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,291,529 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,024,643 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,837 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,024,643 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         499,206 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,800,572 円　　　　（　        68,088 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８５３３公０６
賃
　　　　-1		 2,992  
(   2,990) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,629 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,740 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,585 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８５３３公０６
賃
　　　　-2		 3,818  
(   3,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]
3,978 
c ８５３３公０６
賃
　　　　-6		 2,956  
(   2,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
3,624 
豊島 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 525,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,280,368 円  　　　       12,803,676　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      892,500 円  　　　　    105,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,131,568 円　（　　　　　　        16,657 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9666    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     340.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,247,500 円  
（　　　　　        33,231 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,800,572 円      
②総費用 3,131,568 円      
③純収益　①－② 9,669,004 円      
④建物等に帰属する純収益 6,247,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,421,504 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,307,226 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,592 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,867,389 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     489,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区雑司が谷三丁目５４３番３
 0133000100951-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -9 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　真美   TEL.
鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 704,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区雑司が谷３丁目５４３番３
｢雑司が谷３－２０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 188  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(70,220)
不整形
1:1.5		 共同住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 北東5.5m区道 水道、ガス、下水 雑司が谷

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 雑司が谷駅北方

210m		 法令

規制		 １中専
(70,220)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域東方で事業中の都市計画道路環状５－１号線は令和９年度に完了予定。地域北東方で南池袋２丁目Ｃ地区市
街地再開発事業も進捗しており、中長期的には利便性の高い住宅地域として熟成していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    768,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    498,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊島区東部及びその周辺に広がる中低層住宅地域である。典型的需要者は、賃貸経営を目的とする投資
家等のほか戸建開発業者や自用の住宅取得目的の個人も想定される。都心への利便性・住環境とも良好で安定的な需要
が存在する。金融緩和が継続する中、投資家等の物件取得意欲は旺盛で直近１年間の地価は上昇傾向で推移した。対象
標準地と同規模の土地の中心価格帯は１億円台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格に対し収益価格は低位に試算された。対象標準地は中層共同住宅地としては規模がやや小さく、投資効率が低
いためと思料する。対象標準地には投資家のみならず戸建開発業者や自用目的の個人等、多様な需要者が想定される。
比準価格はこれらの需要者の行動原理を反映した実証的な価格である。以上の検討から、より説得力が高いのは比準価
格と判断して当該価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    653,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は僅かながら増加している。区内には最
低敷地面積の規制がないため、画地の細分化
傾向が見られる。


地域周辺で複数の都市計画事業が進展してい
るが、現在のところ地域要因に格別の変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４１２公
０６
-1		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高22m
第１種文教地区
(70,160)
b ６９３１公
０６
-50		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
c ６１６９公
０６
-21		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m区道、
中間画地
１中専

(70,208)
d ６１６９公
０６
-17		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
644,750  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
803,864 		 100
[ 105.9]
759,078 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
759,000 
b (　           ) 
731,244  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
775,541 		 100
[  97.8]
792,987 
793,000 
c (　           ) 
902,293  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
953,600 		 100
[ 117.9]
808,821 
809,000 
d (　           ) 
639,887  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
683,801 		 100
[  96.2]
710,812 
711,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -6.9 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -4.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    768,000 円／㎡]  



豊島 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,619,467 
2,948,083 
9,671,384 
6,156,000 
3,515,384 		 （　0.9585）
3,369,496 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     93,597,111 円　　　　（　    498,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 111.30 ＲＣ5 340.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 70 ％   300 ％   220 ％   188 ㎡     10.8 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４０㎡程度の小家族向け１ＬＤＫを計７戸想定。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
64.00 
63.1 
40.40 
3,548 
143,339 		 1.0  143,339 
1.0  143,339 

 2～ 2		 住宅
89.50 
90.4 
80.90 
3,620 
292,858 		 1.0  292,858 
1.0  292,858 

 3～ 3		 住宅
89.50 
90.4 
80.90 
3,656 
295,770 		 1.0  295,770 
1.0  295,770 

 4～ 4		 住宅
48.60 
82.3 
40.00 
3,692 
147,680 		 1.0  147,680 
1.0  147,680 

 5～ 5		 住宅
48.60 
82.3 
40.00 
3,765 
150,600 		 1.0  150,600 
1.0  150,600 

計
340.20 
83.0 
282.20 

1,030,247 		 1,030,247 
1,030,247 
⑨年額支払賃料      1,030,247 円　×　12ヶ月　＝　      12,362,964 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     282.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         507,960 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似マンションの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,870,924 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       514,837 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,356,087 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,030,247 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,890 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,030,247 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         253,490 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,619,467 円　　　　（　        67,125 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５４１２公０６
賃
　　　　-22		 3,077  
(   3,011) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,599 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,620 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５４１２公０６
賃
　　　　-21		 3,521  
(   3,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,594 
c ５４１２公０６
賃
　　　　-20		 3,535  
(   3,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]
3,913 
豊島 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 432,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,158,383 円  　　　       12,870,924　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      918,000 円  　　　　    108,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,948,083 円　（　　　　　　        15,681 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 108,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 307,000 円／㎡　×　     340.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,156,000 円  
（　　　　　        32,745 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,619,467 円      
②総費用 2,948,083 円      
③純収益　①－② 9,671,384 円      
④建物等に帰属する純収益 6,156,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,515,384 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,369,496 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,923 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,597,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     498,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区雑司が谷三丁目５４３番３
 0133000100951-0000
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備考