別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
豊島 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -5 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　大樹   TEL.
鑑定評価額 329,000,000 円  １㎡当たりの価格 815,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南大塚１丁目１５３２番２０
｢南大塚１－４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 404  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,220)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 大中規模の一般住宅
が建ち並ぶ閑静な住
宅地域		 北西5.5m区道 水道、ガス、下水 新大塚

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 新大塚駅東方

750m		 法令

規制		 １中専
(70,220)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    518,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山手線沿線の各駅から徒歩圏内に存する居住環境の優れた住宅地域であり、特に豊島区又は文京区内
の住宅地と代替性が強い。当該地域における主な需要者層は個人富裕層であるが、転売・開発分譲を目論む不動産業者
等も相応に認められる。中心となる価格帯は標準的な規模で３億円程度と高額であるが、根強い住宅需要が認められる
エリアに存すること、金融緩和政策の継続により金利は低位で推移していること等から需要は旺盛である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅の取引が中心となる地域であり、類似地域において規模が大きい多数の戸建住宅の取引事例を収集することが
できた。一方、地域周辺ではマンションもみられるが、賃貸経営の投資採算性に基づく取引は少なく、収益性について
は稀薄な地域であると思料する。以上より、類似不動産の取引市場の状況及び取引価格等の市場性を反映した比準価格
を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    980,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[104.0]		 100
[124.9]		 [101.0]
100		 816,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    753,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による物価高、インバウンドの回復等に
よりアセット間で需要の強弱がみられるが、
金融緩和政策継続を背景に地価は上昇傾向に
ある。

熟成している住宅地域であり、地域要因に格
別の変動要因はない。



個別的要因に変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +4.4
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -3.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４３４９公
０６
-43		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
b ５１５０公
０６
-9		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東3.6m区道
、南西2.5m、
角地
１中専
高度地区3種
(80,160)
c ５４１２公
０６
-1		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高22m
第１種文教地区
(70,160)
d ５４１２公
０６
-35		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東3.5m区道、
中間画地
１住居
高度3種最高17m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
811,396  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
876,932 		 100
[  96.5]
908,738 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
918,000 
b (　           ) 
682,570  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
717,105 		 100
[  87.3]
821,426 
830,000 
c (　           ) 
644,750  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
803,864 		 100
[  99.6]
807,092 
815,000 
d (　           ) 
1,044,794  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,061,183 		 100
[ 122.2]
868,399 
877,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +7.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    860,000 円／㎡]  



豊島 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,018,825 
6,278,540 
20,740,285 
13,149,500 
7,590,785 		 （　0.9658）
7,331,180 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    209,462,286 円　　　　（　    518,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 220.00 Ｓ3 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   220 ％   404 ㎡     15.0 m x   28.5 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積５０㎡程度のファミリー向け共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
220.00 
90.0 
198.00 
3,550 
702,900 		 1.0  702,900 
1.0  702,900 

 2～ 2		 住宅
220.00 
90.0 
198.00 
3,650 
722,700 		 1.0  722,700 
1.0  722,700 

 3～ 3		 住宅
220.00 
90.0 
198.00 
3,700 
732,600 		 1.0  732,600 
1.0  732,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
90.0 
594.00 

2,158,200 		 2,158,200 
2,158,200 
⑨年額支払賃料      2,158,200 円　×　12ヶ月　＝　      25,898,400 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     594.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,425,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,324,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,366,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,957,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,158,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,503 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,158,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,040,522 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,018,825 円　　　　（　        66,878 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８８８９公０６
賃
　　　　-1		 3,683  
(   3,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]
3,687 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,807 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８８８９公０６
賃
　　　　-2		 4,367  
(   4,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[108.0]		 100
[103.0]
3,965 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,105,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,322,540 円  　　　       27,324,000　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      530,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,878,500 円  　　　　    221,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       221,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       221,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,278,540 円　（　　　　　　        15,541 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9658    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 221,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,149,500 円  
（　　　　　        32,548 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,018,825 円      
②総費用 6,278,540 円      
③純収益　①－② 20,740,285 円      
④建物等に帰属する純収益 13,149,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,590,785 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,331,180 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,146 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    209,462,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     518,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南大塚一丁目１５３２番２０
 0133000057472-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -5 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　千佳子   TEL.
鑑定評価額 327,000,000 円  １㎡当たりの価格 810,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南大塚１丁目１５３２番２０
｢南大塚１－４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 404  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,220)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 大中規模の一般住宅
が建ち並ぶ閑静な住
宅地域		 北西5.5m区道 水道、ガス、下水 新大塚

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 新大塚駅東方

750m		 法令

規制		 １中専
(70,220)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は見られない。当面は、大中規模一般住宅が多い住宅地域としての特性が維持されるもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    835,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    519,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京メトロ丸ノ内線及びＪＲ山手線沿線等の豊島区東部及び文京区西部を中心とした住宅地域の圏域で
ある。需要者の属性は、主に豊島区内外に居住する富裕層等の個人又は建売業者等である。市場の需給動向は、住宅投
資が底堅く推移する中で、閑静な住環境等も反映し需要は堅調である。市場での中心価格帯は、規模及び需要者の属性
等により異なるが、土地は標準地程度の規模で概ね３億円台程度、複合不動産の総額は建物等により個別的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、低層一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住環境の快適性等を重視した自用目的の取引が多く、賃料
収入による継続的な収益性を重視した収益価格は低位に留まる傾向がある。当該標準地も同様であり、居住性等を重視
する住宅地域であることから、不動産取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地と
の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    980,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[104.0]		 100
[125.8]		 [101.0]
100		 810,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    753,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、経済活動の正常化で緩やかに回復し
ている。不動産需要も堅調に推移している。
金利の動向が今後の注目点となる。


目立った変動はない。豊島区内の高台に位置
する閑静な住宅地域であり、需要者が重視す
る良質な住環境が維持されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８８８９公
０６
-10		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
b ８３５２公
０６
-14		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東5.4m私道
、中間画地
１中専
高度2種最高14m
(70,200)
c ５１５０公
０６
-9		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東3.6m区道
、南西2.5m、
角地
１中専
高度地区3種
(80,160)
d ５１５０公
０６
-20		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東2.7m私道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
476,381  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
744,515 		 100
[  88.0]
846,040 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
855,000 
b (　           ) 
661,385  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
851,241 		 100
[ 105.2]
809,164 
817,000 
c (　           ) 
682,570  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
717,105 		 100
[  89.3]
803,029 
811,000 
d (　           ) 
748,503  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
798,897 		 100
[  93.9]
850,796 
859,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +2.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  +2.4 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  +6.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    835,000 円／㎡]  



豊島 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,964,152 
6,159,845 
19,804,307 
12,138,000 
7,666,307 		 （　0.9575）
7,340,489 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    209,728,257 円　　　　（　    519,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 220.00 Ｓ3 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   220 ％   404 ㎡     15.0 m x   28.5 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
220.00 
90.0 
198.00 
3,450 
683,100 		 1.0  683,100 
1.0  683,100 

 2～ 2		 住宅
220.00 
90.0 
198.00 
3,501 
693,198 		 1.0  693,198 
1.0  693,198 

 3～ 3		 住宅
220.00 
90.0 
198.00 
3,530 
698,940 		 1.0  698,940 
1.0  698,940 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
90.0 
594.00 

2,075,238 		 2,075,238 
2,075,238 
⑨年額支払賃料      2,075,238 円　×　12ヶ月　＝　      24,902,856 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     594.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,069,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,972,056 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,038,882 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,933,174 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,075,238 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,922 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,075,238 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,011,056 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,964,152 円　　　　（　        64,268 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８３５２公０６
賃
　　　　-17		 3,513  
(   3,365) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
3,514 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,652 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,501 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８３５２公０６
賃
　　　　-18		 3,589  
(   3,441) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,700 
c ４３４９公０６
賃
　　　　-11		 3,706  
(   3,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
3,743 
豊島 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,020,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,467,345 円  　　　       25,972,056　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      530,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,734,000 円  　　　　    204,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,159,845 円　（　　　　　　        15,247 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 204,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,138,000 円  
（　　　　　        30,045 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,964,152 円      
②総費用 6,159,845 円      
③純収益　①－② 19,804,307 円      
④建物等に帰属する純収益 12,138,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,666,307 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,340,489 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,170 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    209,728,257 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     519,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南大塚一丁目１５３２番２０
 0133000057472-0000
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