別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -4 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　真美   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 998,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区目白４丁目４３番７２外
｢目白４－１９－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)

1:1.2		 住宅

ＲＣ3F1B		 中規模一般住宅が多
く環境の良い住宅地
域		 東5.5m区道 水道、ガス、下水 目白

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 目白駅北西方

570m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 品等の良い住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    595,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊島区及び隣接区の住環境が良好な中規模低層住宅地域。典型的需要者は、自己の住宅取得目的の中高
所得者層である。利便性・住環境とも良好でブランドイメージも伴うエリアであり、安定的な需要が存する一方で供給
は限定的である。金融緩和が継続する中、中高所得者層の優良若しくは準優良住宅地への需要は堅調で、直近１年間の
地価は強含みで推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は２億円台が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性、ブランドイメージ等を取引指標とする。比準価格は試算段階にお
いてこれらの要因を織り込んで求められている。収益価格は低位に試算されたが、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で
、収益性にて土地価格が形成されていないためと考えられる。以上より、より説得力を有するのは比準価格と判断して
これを重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,200,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[105.0]		 100
[124.0]		 [102.0]
100		 1,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    924,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は僅かながら増加している。区内には最
低敷地面積の規制がないため、画地の細分化
傾向が見られる。


目白駅徒歩圏の環境良好な住宅地域。地域要
因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８３５２公
０６
-6		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西7.9m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高22m
(70,300)
b ５４１２公
０６
-8		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.2m区道
、北西5.4m、
角地
商業
高度地区最高31m
高度地区
(92,320)
c ６２７８公
０６
-17		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m私道、
北4.5m、
南3.2m、
三方路
１中専
高度2種最高14m
(80,200)
d ５６８６公
０６
-2		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m区道
、中間画地
２中専
高度3種最高22m
第１種文教地区
(70,300)
e ５６８６公
０６
-18		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
873,999  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
1,221,268 		 100
[  96.7]
1,262,945 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,290,000 
b (　           ) 
1,114,883  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
1,076,087 		 100
[ 104.4]
1,030,735 
1,050,000 
c (　           ) 
1,064,963  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,057,074 		 100
[ 107.3]
985,158 
1,000,000 
d (　           ) 
1,188,205  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,217,910 		 100
[ 114.7]
1,061,822 
1,080,000 
e (　           ) 
782,535  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
849,722 		 100
[  84.4]
1,006,780 
1,030,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  +3.3 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,080,000 円／㎡]  



豊島 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,612,959 
1,961,831 
7,651,128 
3,083,820 
4,567,308 		 （　0.9758）
4,456,779 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    127,336,543 円　　　　（　    595,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 113.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   214 ㎡     13.5 m x   15.5 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５５㎡程度のファミリー向け２ＬＤＫを各階２戸、計４戸想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
3,525 
387,750 		 2.0  775,500 
1.0  387,750 

 2～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
3,597 
395,670 		 2.0  791,340 
1.0  395,670 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

783,420 		 1,566,840 
783,420 
⑨年額支払賃料        783,420 円　×　12ヶ月　＝　       9,401,040 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         396,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似アパートの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,797,040 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       391,882 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,405,158 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,566,840 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,042 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          783,420 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         192,759 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,612,959 円　　　　（　        44,920 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５４１２公０６
賃
　　　　-13		 3,211  
(   3,141) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]		 100
[ 88.2]		 100
[102.0]
3,606 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,597 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５４１２公０６
賃
　　　　-15		 3,611  
(   3,532) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[ 92.7]		 100
[103.0]
3,747 
c ５４１２公０６
賃
　　　　-14		 3,781  
(   3,699) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[102.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]
3,676 
豊島 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 199,600 円  　　　　     49,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 891,531 円  　　　        9,797,040　×　　　　   9.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      346,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      424,100 円  　　　　     49,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,900 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,900 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,961,831 円　（　　　　　　         9,167 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9758    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0501 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,083,820 円  
（　　　　　        14,410 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,612,959 円      
②総費用 1,961,831 円      
③純収益　①－② 7,651,128 円      
④建物等に帰属する純収益 3,083,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,567,308 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,456,779 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,826 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    127,336,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     595,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区目白四丁目４３番７２
 0133000142890-0000
2 　豊島区目白四丁目４３番８１
 0133000142897-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -4 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森永　愼一   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 998,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区目白４丁目４３番７２外
｢目白４－１９－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)

1:1.2		 住宅

ＲＣ3F1B		 中規模一般住宅が多
く環境の良い住宅地
域		 東5.5m区道 水道、ガス、下水 目白

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 目白駅北西方

570m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 住環境が良好な住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと思われる。居住環境及び利便性
に恵まれているので当該地域の住宅需要は堅調であり、地価は引き続き上昇基調にて推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    593,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及び隣接区内の住環境が良好な中規模低層住宅地域。需要者の中心は自用の住宅を探す中高所得層
の個人であるが、まとまった規模の画地であれば不動産業者の参入も考えられる。利便性及び住環境に恵まれた地域な
ので人気は高いが、供給は限定的で高値で取引される傾向にある。また、相続等により画地の細分化が進み住環境の悪
化も懸念される。市場の中心価格帯については標準地と同程度の規模の画地で２億～２億５千万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事例の収集範囲を拡大すると共に取引時点を遡らざるを得なかったが、補修正及び要因比較ともに適正に行われている
ので比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、近隣周辺には数多くの賃貸物件が存す
るが、収益性よりも居住の快適性を重視して価格が形成される低層住宅地の評価なので収益価格は比準価格に比べ低位
に求められた。従って、比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,200,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[105.0]		 100
[124.8]		 [102.0]
100		 997,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    924,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区内の人口は微増傾向にある。一方、区
内の住宅地需要は利便性の高い地域を中心に
引き続き堅調で、価格は上昇基調にて推移し
ている。

目白駅徒歩圏内に位置する居住環境に恵まれ
た区内でも有数の住宅地域。地域要因に特段
の変動は見当たらない。


東側幅員約５．５ｍ区道に接道する標準的規
模の整形画地で地域内の競争力は普通程度と
思われる。個別的要因に特段の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.1
交通・接近　　　  +2.4
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８５３３公
０６
-5		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ５６８６公
０６
-10		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.1m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
第１種文教地区
(70,150)
c ７８５５公
０６
-12		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d ５４１２公
０６
-21		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,241,003  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
1,356,266 		 100
[ 137.6]
985,658 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,010,000 
b (　           ) 
1,365,469  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,516,887 		 100
[ 149.8]
1,012,608 
1,030,000 
c (　           ) 
1,117,870  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,173,210 		 100
[ 117.4]
999,327 
1,020,000 
d (　           ) 
1,180,072  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,305,160 		 100
[ 130.3]
1,001,658 
1,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



豊島 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,574,488 
1,942,090 
7,632,398 
3,083,820 
4,548,578 		 （　0.9758）
4,438,502 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    126,814,343 円　　　　（　    593,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   214 ㎡     13.5 m x   15.5 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５５㎡程度の２ＬＤＫの住戸を各階２戸、計４戸を配置した２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
3,500 
385,000 		 1.0  385,000 
1.0  385,000 

 2～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
3,550 
390,500 		 1.0  390,500 
1.0  390,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

775,500 		 775,500 
775,500 
⑨年額支払賃料        775,500 円　×　12ヶ月　＝　       9,306,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         396,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣周辺の同等規模の共同住宅の共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,702,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       388,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,313,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           775,500 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,445 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          775,500 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         253,123 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,574,488 円　　　　（　        44,741 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６９３１公０６
賃
　　　　-20		 3,559  
(   3,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.3]		 100
[103.0]
3,313 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,654 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６９３１公０６
賃
　　　　-43		 4,148  
(   3,964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.7]		 100
[ 99.0]
4,040 
c ６９３１公０６
賃
　　　　-44		 3,360  
(   3,293) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 99.0]
3,295 
豊島 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 149,700 円  　　　　     49,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 921,690 円  　　　        9,702,000　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      346,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      424,100 円  　　　　     49,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,900 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,900 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,942,090 円　（　　　　　　         9,075 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9758    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0501 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,083,820 円  
（　　　　　        14,410 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,574,488 円      
②総費用 1,942,090 円      
③純収益　①－② 7,632,398 円      
④建物等に帰属する純収益 3,083,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,548,578 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,438,502 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,741 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    126,814,343 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     593,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区目白四丁目４３番７２
 0133000142890-0000
2 　豊島区目白四丁目４３番８１
 0133000142897-0000
3 　
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6 　
7 　
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備考