別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -3 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　竹内　敬雄   TEL.
鑑定評価額 159,000,000 円  １㎡当たりの価格 822,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区東池袋２丁目１２番１１
｢東池袋２－１２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,400)
防火
（その他）



(70,340)

1:1		 住宅

Ｓ2		 住宅、事務所等が混
在する区画整理済の
住宅地域		 北東6m区道 水道、ガス、下水 大塚

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   140 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 大塚駅南西方

380m		 法令

規制		 １住居
(70,340)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に変化が特に認められないことから、当面は、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    841,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    747,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区東部の比較的利便性の高い混在住宅地域である。需要者は豊島区及びその周辺区域の個人エンドユ
ーザーが中心となる。規模等によれば不動産開発業者等の購入も多く見受けられる。利便性も高く居住環境も比較的良
好な住宅地域であるので需要は旺盛である。需要の中心となる価格帯は、１００㎡程度の規模の場合８０００万円前後
と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域性の類似する住宅地の取引事例で試算した比準価格は実際の市場性を反映した精度の高い価格である。居住の快適
性と利便性を重視する住宅地域においては、収益性はそれほど重視されない傾向と思料される。よって、本件において
はより規範性の高い取引事例比較法を重視するものとし、比準価格を標準都市て、収益価格を関連付けて、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    653,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 [101.0]
100		 827,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    762,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アベノミクス・黒田日銀総裁から始まる金融
緩和政策は引き続き継続であり、インフレ傾
向にもあり、不動産需要は継続して旺盛であ
る。

地域要因に特段の変動はない。コロナ禍にお
いても当該住宅地域の不動産需要は堅調であ
り、５月以降も同様である。


個別的要因に特段の変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +1.1
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６７１８公
０６
-8		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m区道、
北東8m、角地
１住居

(80,320)
b ８５３３公
０６
-15		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１住居

(70,160)
c ５１５０公
０６
-16		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西3m未舗装
私道、
中間画地
１住居

(70,160)
d ６９３１公
０６
-35		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
e ６１６９公
０６
-26		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西11m区道、
東2.5m、角地
近商

(94,340)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,033,197  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
983,051 		 100
[ 117.6]
835,928 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
844,000 
b (　           ) 
588,982  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
760,523 		 100
[  91.6]
830,265 
839,000 
c (　           ) 
567,215  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
605,393 		 100
[  72.4]
836,178 
845,000 
d (　           ) 
712,650  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
738,994 		 100
[  89.3]
827,541 
836,000 
e (　           ) 
863,798  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.9]
986,146 		 100
[ 118.3]
833,598 
842,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -3.9 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    841,000 円／㎡]  



豊島 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,377,168 
7,627,843 
19,749,325 
14,347,200 
5,402,125 		 （　0.9395）
5,075,296 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    145,008,457 円　　　　（　    747,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 123.69 ＲＣ8 687.19
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 防火

 70 ％   400 ％   340 ％   194 ㎡     14.3 m x   13.6 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   40.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階から５階までは約５０㎡の住戸が各階に２戸、６階から８階は約５６㎡の住戸が各階に１戸配置された８階縦の共同住宅 ⑦有効率　  95.6 ％
の理由		 建物想定図面を参考に設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
89.59 
93.6 
83.86 
3,200 
268,352 		 1.0  268,352 
1.0  268,352 

 2～ 2		 居宅
104.94 
96.7 
101.48 
3,265 
331,332 		 1.0  331,332 
1.0  331,332 

 3～ 5		 居宅
104.94 
96.7 
101.48 
3,330 
337,928 		 1.0  337,928 
1.0  337,928 

 6～ 8		 居宅
59.28 
94.1 
55.78 
3,363 
187,588 		 1.0  187,588 
1.0  187,588 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
687.19 
95.6 
657.12 

2,176,232 		 2,176,232 
2,176,232 
⑨年額支払賃料      2,176,232 円　×　12ヶ月　＝　      26,114,784 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     657.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,577,088 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,691,872 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,384,594 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,307,278 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,176,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,674 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,176,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,049,216 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,377,168 円　　　　（　       141,119 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９００５公０６
賃貸
　　　　-28		 2,620  
(   2,510) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
3,413 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,265 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９００５公０６
賃貸
　　　　-29		 2,977  
(   2,854) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
3,400 
c ９００５公０６
賃貸
　　　　-30		 3,575  
(   3,427) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
3,406 
豊島 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,220,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,599,943 円  　　　       27,691,872　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      245,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,074,000 円  　　　　    244,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       244,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       244,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,627,843 円　（　　　　　　        39,319 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 244,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　     687.19 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,347,200 円  
（　　　　　        73,955 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,377,168 円      
②総費用 7,627,843 円      
③純収益　①－② 19,749,325 円      
④建物等に帰属する純収益 14,347,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,402,125 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,075,296 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,161 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    145,008,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     747,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区東池袋二丁目１２番１１
 0133000037411-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -3 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森永　愼一   TEL.
鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 823,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区東池袋２丁目１２番１１
｢東池袋２－１２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,400)
防火
（その他）



(70,340)

1:1		 住宅

Ｓ2		 住宅、事務所等が混
在する区画整理済の
住宅地域		 北東6m区道 水道、ガス、下水 大塚

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   140 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 大塚駅南西方

380m		 法令

規制		 １住居
(70,340)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所等が混在する利便性の高い住宅地域として熟成しており、当面の間は現状維持で推移するものと思われる
。当該地域の住宅需要は引き続き堅調であり、地価は上昇基調にて推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    841,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    744,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山手線池袋駅～駒込駅沿線の住宅地域。需要者の中心は自用の建物及びその用地を探す地縁性を有す
る個人であるが、交通利便性及び行政的条件等に恵まれた地域なのでまとまった規模の画地であれば、不動産業者等の
需要も見込める。利便性が高いので住宅需要は堅調で地価は上昇基調にて推移している。市場の中心価格帯については
１００㎡程度の土地で７千万～９千万円、敷地５０～６０㎡の建売住宅で７千万～９千万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大塚駅周辺に存する標準地と競争代替の関係にある事例を中心に採用し補修正及び要因比較ともに適正に行われている
ので比準価格は市場の実態を的確に反映した価格である。他方、標準地は交通利便性及び行政的条件に恵まれているの
で収益価格は比較的高位に求められた。収益性より居住の快適性を重視する住宅地の評価ではあるが、投資用物件の需
要も見込める地域なので比準価格を中心に収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    653,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 [101.0]
100		 827,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    762,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区内の人口は微増傾向にある。一方、区
内の住宅地需要は利便性の高い地域を中心に
引き続き堅調で、価格は上昇基調にて推移し
ている。

ＪＲ山手線大塚駅から徒歩圏内の高台に位置
する住宅地域で地域要因に特段の変動はない
。当該地域の住宅需要は引き続き堅調である
。

北東側幅員約６ｍ区道に接道する標準的規模
の整形画地で地域内の競争力は普通程度と思
われる。個別的要因に特段の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +1.1
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０６
-32		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4m区道、
南西4m、
北東2.9m、
三方路
１中専
高度地区3種
(80,160)
b ４３４９公
０６
-43		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
c ５１５０公
０６
-9		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東3.6m区道
、南西2.5m、
角地
１中専
高度地区3種
(80,160)
d ６９３１公
０６
-23		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m区道、
北東2.9m、
角地
１中専
高度地区3種
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
890,905  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.7]
936,438 		 100
[ 110.4]
848,223 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
857,000 
b (　           ) 
811,396  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
876,932 		 100
[ 106.3]
824,960 
833,000 
c (　           ) 
682,570  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
717,105 		 100
[  86.5]
829,023 
837,000 
d (　           ) 
896,204  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
905,409 		 100
[ 109.1]
829,889 
838,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.6 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -3.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    841,000 円／㎡]  



豊島 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,189,966 
7,169,404 
20,020,562 
14,641,200 
5,379,362 		 （　0.9395）
5,053,911 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    144,397,457 円　　　　（　    744,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 123.69 ＲＣ8 687.19
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 防火

 70 ％   400 ％   340 ％   194 ㎡     14.3 m x   13.6 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   40.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５０㎡程度の住戸を１～５階に各２戸、６～８階に各１戸配置した８階建共同住宅。容積対象床面積は６５９．１９㎡。 ⑦有効率　  95.6 ％
の理由		 同程度の規模の共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
89.59 
93.6 
83.88 
3,200 
268,416 		 1.0  268,416 
1.0  268,416 

 2～ 2		 住宅
104.94 
96.7 
101.44 
3,250 
329,680 		 1.0  329,680 
1.0  329,680 

 3～ 3		 住宅
104.94 
96.7 
101.44 
3,300 
334,752 		 1.0  334,752 
1.0  334,752 

 4～ 5		 住宅
104.94 
96.7 
101.44 
3,350 
339,824 		 1.0  339,824 
1.0  339,824 

 6～ 8		 住宅
59.28 
94.1 
55.78 
3,450 
192,441 		 1.0  192,441 
1.0  192,441 

計
687.19 
95.6 
656.98 

2,189,819 		 2,189,819 
2,189,819 
⑨年額支払賃料      2,189,819 円　×　12ヶ月　＝　      26,277,828 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     656.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,576,752 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣周辺の同等規模の共同住宅の共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,854,580 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,392,729 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,461,851 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,189,819 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,803 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,189,819 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         707,312 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,189,966 円　　　　（　       140,154 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６９３１公０６
賃
　　　　-18		 4,508  
(   4,318) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.4]		 100
[100.0]
4,535 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,345 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６９３１公０６
賃
　　　　-21		 3,105  
(   2,977) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 100
[101.0]
3,080 
c ６９３１公０６
賃
　　　　-26		 3,380  
(   3,241) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.8]		 100
[101.0]
3,320 
豊島 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,245,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,064,004 円  　　　       27,854,580　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      245,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,116,500 円  　　　　    249,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,169,404 円　（　　　　　　        36,956 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 249,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　     687.19 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,641,200 円  
（　　　　　        75,470 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,189,966 円      
②総費用 7,169,404 円      
③純収益　①－② 20,020,562 円      
④建物等に帰属する純収益 14,641,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,379,362 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,053,911 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,051 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    144,397,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     744,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区東池袋二丁目１２番１１
 0133000037411-0000
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備考