別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -1 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　綾子   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 971,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区目白２丁目１６４３番７
｢目白２－３６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
第１種文教地区

(70,180)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 学校、事務所も混在
する接近性の優れた
住宅地域		 南東4.5m区道 水道、ガス、下水 目白

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 概ね良好な住環境 街

路		 基準方位北４．５ｍ
区道		 交通

施設		 目白駅北東方

200m		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
高度地区3種
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 その利便性から用途の多様性が認められる地域であり、規模の大きい画地は商業利用も想定され得る。地価水準
は引き続き上昇傾向にあるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    662,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として山手線沿線の交通利便性の高い住宅地域と把握される。想定需要者層は、区内及び周辺区部在
住の中堅所得者層及び転売目的の不動産事業者等である。市場需給動向は、需要が根強い一方、供給が限定的であり、
取引価格は引き続き上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総
額１～１．５億円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断されるが、標準地は行政条件や画地条
件の制約があり、収益価格は低位に試算される結果となった。近隣地域においては、居住の快適性を指標に自己使用目
的で売買されることが主たる取引と想定され、よって市場実勢を反映した比準価格を中心に、収益性を反映した収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    742,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 82.5]		 [104.0]
100		 971,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の人口・世帯数は増加、取引件数及
び住宅着工件数は減少傾向。需要超過により
取引価格は引き続き上昇傾向にある。


利便性・ブランド力の高い地域である。地域
要因及び同一需給圏内における相対的位置に
変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -4.4
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８５３３公
０６
-5		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ６９３１公
０６
-56		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m区道、
中間画地
１住居

(70,240)
c ４３４９公
０６
-6		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西5m区道、
南東2.5m、
角地
２住居

(80,200)
d ６１６９公
０６
-20		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m区道、
南東3.3m、
角地
１中専
高度地区3種
(80,160)
e ４３４９公
０６
-5		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m私道、
南西3m、角地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(80,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,241,003  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,314,222 		 100
[ 100.8]
1,303,792 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,360,000 
b (　           ) 
729,572  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
808,308 		 100
[  96.8]
835,029 
868,000 
c (　           ) 
881,834  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.6]
962,403 		 100
[  93.1]
1,033,730 
1,080,000 
d (　           ) 
855,045  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
855,843 		 100
[  81.2]
1,053,994 
1,100,000 
e (　           ) 
805,712  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
781,638 		 100
[  69.5]
1,124,659 
1,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　  -1.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -6.9 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　  +2.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



豊島 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,413,135 
1,941,327 
6,471,808 
3,514,670 
2,957,138 		 （　0.9793）
2,895,925 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     82,740,714 円　　　　（　    662,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｓ3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
第１種文教地区		 70 ％   300 ％   180 ％   125 ㎡      9.8 m x   12.8 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ３０㎡程度×各階２戸 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率、レイアウト等より
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
70.00 
85.0 
59.50 
3,532 
210,154 		 1.0  210,154 
1.0  210,154 

 2～ 2		 共同住宅
70.00 
90.0 
63.00 
3,718 
234,234 		 1.0  234,234 
1.0  234,234 

 3～ 3		 共同住宅
70.00 
90.0 
63.00 
3,830 
241,290 		 1.0  241,290 
1.0  241,290 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
88.3 
185.50 

685,678 		 685,678 
685,678 
⑨年額支払賃料        685,678 円　×　12ヶ月　＝　       8,228,136 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     185.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         445,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,673,336 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       433,667 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,239,669 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           685,678 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,514 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          685,678 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         166,952 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,413,135 円　　　　（　        67,305 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６２７８公０６
賃
　　　　-20		 3,482  
(   3,383) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[105.0]
3,794 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,718 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６２７８公０６
賃
　　　　-21		 3,265  
(   3,262) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 87.3]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,937 
c ６７１８公０６
賃
　　　　-15		 3,120  
(   2,992) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,386 
豊島 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,500 円  　　　　     63,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 771,927 円  　　　        8,673,336　×　　　　   8.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      191,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      536,300 円  　　　　     63,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,100 円  　　　　     63,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,100 円  　　　　     63,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,941,327 円　（　　　　　　        15,531 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9793    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 289,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0557     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 45 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,514,670 円  
（　　　　　        28,117 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,413,135 円      
②総費用 1,941,327 円      
③純収益　①－② 6,471,808 円      
④建物等に帰属する純収益 3,514,670 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,957,138 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,895,925 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,167 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,740,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     662,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区目白二丁目１６４３番７
 0133000141701-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
豊島 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -1 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森　久子   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 972,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区目白２丁目１６４３番７
｢目白２－３６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
第１種文教地区

(70,180)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 学校、事務所も混在
する接近性の優れた
住宅地域		 南東4.5m区道 水道、ガス、下水 目白

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ区道		 交通

施設		 目白駅北東方

200m		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
高度地区3種
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は交通接近性に優れるため事務所等も見られるが、閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現在の
住環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    645,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山手線沿線に広がる豊島区南部及び東部に存する住宅地域。需要者の中心は、東京都区内に居住する
個人中堅層及び富裕層と判断される。まとまった規模の土地であれば不動産業者等も考えられる。利便性及び居住環境
が良好な地域においては安定した住宅需要が認められ、供給が限られる中で地価は堅調に推移している。需要の中心と
なる価格帯は、土地１００～１２０㎡程度で９千５百万～１億４千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 利便性が良好なため周辺には共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、取引は
自用目的が中心となっている。比準価格は、同一需給圏内において地域特性が類似した事例を採用し、事例の特徴に応
じた関連付けを行って試算したもので、市場の実勢を反映してその信頼性は高い。よって、比準価格を重視して、収益
価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    742,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 82.5]		 [104.0]
100		 971,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区の住宅地は、低金利の継続や利便性の
高さ等から需要が堅調に推移しており、地価
は引き続き上昇傾向となった。


目白駅への接近性に優れ、利便性が高いため
用途の多様性が見受けられる住宅地域である
。地域要因に変動はない。


南東道路に面した標準的規模の整形地である
。個別的要因に特段の変動は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -4.4
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８５３３公
０６
-5		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ５４１２公
０６
-25		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.3m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
第一種文教地区
(70,160)
c ６１６９公
０６
-21		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m区道、
中間画地
１中専

(70,208)
d ８５３３公
０６
-10		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
１住居

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,241,003  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
1,356,266 		 100
[ 106.6]
1,272,295 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,320,000 
b (　           ) 
987,540  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,041,317 		 100
[ 106.5]
977,762 
1,020,000 
c (　           ) 
902,293  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
953,600 		 100
[  96.6]
987,164 
1,030,000 
d (　           ) 
821,566  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
885,936 		 100
[  91.1]
972,487 
1,010,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



豊島 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,311,290 
1,854,071 
6,457,219 
3,574,080 
2,883,139 		 （　0.9785）
2,821,152 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     80,604,343 円　　　　（　    645,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｓ3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
第１種文教地区		 70 ％   300 ％   180 ％   125 ㎡      9.8 m x   12.8 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸ずつ、平均専有面積約３１㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
3,590 
213,605 		 1.0  213,605 
1.0  213,605 

 2～ 2		 住宅
70.00 
90.0 
63.00 
3,640 
229,320 		 1.0  229,320 
1.0  229,320 

 3～ 3		 住宅
70.00 
90.0 
63.00 
3,640 
229,320 		 1.0  229,320 
1.0  229,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
88.3 
185.50 

672,245 		 672,245 
672,245 
⑨年額支払賃料        672,245 円　×　12ヶ月　＝　       8,066,940 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     185.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         333,900 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,400,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       420,042 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,980,798 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           672,245 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,386 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          672,245 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         324,106 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,311,290 円　　　　（　        66,490 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６７１８公０６
賃
　　　　-14		 3,427  
(   3,285) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,837 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,797 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,640 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６７１８公０６
賃
　　　　-15		 3,120  
(   2,992) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,768 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 306,000 円  　　　　     61,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 714,071 円  　　　        8,400,840　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      191,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      520,200 円  　　　　     61,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,854,071 円　（　　　　　　        14,833 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9785    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0580 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,574,080 円  
（　　　　　        28,593 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,311,290 円      
②総費用 1,854,071 円      
③純収益　①－② 6,457,219 円      
④建物等に帰属する純収益 3,574,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,883,139 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,821,152 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,569 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,604,343 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     645,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区目白二丁目１６４３番７
 0133000141701-0000
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備考