別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-301 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　栗原　友美   TEL.
鑑定評価額 212,000,000 円  １㎡当たりの価格 891,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区荻窪２丁目２４番１６外
｢荻窪２－３２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(100,300)
台形
1:1.2		 事務所

Ｓ5		 中高層店舗兼共同住
宅等が見られる路線
商業地域		 西25m都道 水道、ガス、下水 荻窪

790m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 荻窪駅南西方

790m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向と
予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    907,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    618,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね杉並区及び周辺区における幹線道路または準幹線道路沿いの店舗兼共同住宅、共同住宅等が建ち並ぶ
商業地域である。需要者は、主に都内に店舗、事務所、マンション用地等を購入しようとする法人または個人投資家等
が中心である。容積率が高く、用途の多様性を有する商業地の需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。商業地は個別性
が強いものの、需要の中心となる価格帯は総額１～２億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いの商業地域にあり、事業用地としての需要以外に、共同住宅としての需要もあり、賃貸市場として成熟し
ている地域といえる。比準価格は市場における取引価格を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性により不動
産の経済価値を求めた理論的な価格である。需要が強い商業地であることを勘案し、比準価格を重視し、収益価格を参
酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 [105.0]
100		 890,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    823,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気、国際情勢等の影響は懸念されるが
、景気は回復基調にある。杉並区の不動産市
場は、先行きの不透明感はあるものの底堅く
推移している。

環八通り沿いの商業地域であり、地域要因に
大きな変動はない。地価は上昇傾向にある。



個別的要因に大きな変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１５

-41		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m都道、
西4m、角地
近商
高度地区2種
(100,300)
b ６０１１８

-27		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
南5.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０８０１

-19		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西25m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ６０８１８

-7		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m都
道、北西4m、
角地
準住居
高度地区2種
(78,180)
e ６０８１７

-8		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東24m都道、
西4.5m、
二方路
近商
高度地区3種
地区計画
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,003,057  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
965,048 		 100
[ 110.0]
877,316 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
921,000 
b (　           ) 
1,518,681  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,530,252 		 100
[ 101.5]
1,507,637 
1,580,000 
c (　           ) 
812,510  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
911,459 		 100
[ 105.6]
863,124 
906,000 
d (　           ) 
766,233  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
818,818 		 100
[  96.1]
852,048 
895,000 
e (　           ) 
760,998  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
810,756 		 100
[  94.6]
857,036 
900,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    907,000 円／㎡]  



杉並 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,832,870 
6,138,563 
18,694,307 
12,868,400 
5,825,907 		 （　0.9593）
5,588,793 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    147,073,500 円　　　　（　    618,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 134.30 ＲＣ5 671.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   238 ㎡     15.0 m x   17.3 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は専有面積約３８～４１㎡の１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
134.30 
77.7 
104.30 
4,100 
427,630 		 5.0  2,138,150 
1.0  427,630 

 2～ 2		 住宅
134.30 
89.9 
120.80 
3,150 
380,520 		 1.0  380,520 
1.0  380,520 

 3～ 3		 住宅
134.30 
89.9 
120.80 
3,200 
386,560 		 1.0  386,560 
1.0  386,560 

 4～ 4		 住宅
134.30 
89.9 
120.80 
3,250 
392,600 		 1.0  392,600 
1.0  392,600 

 5～ 5		 住宅
134.30 
89.9 
120.80 
3,300 
398,640 		 1.0  398,640 
1.0  398,640 

計
671.50 
87.5 
587.50 

1,985,950 		 3,696,470 
1,985,950 
⑨年額支払賃料      1,985,950 円　×　12ヶ月　＝　      23,831,400 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     587.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,762,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 杉並区内の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,593,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,279,695 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,314,205 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,696,470 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,116 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,985,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         483,549 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,832,870 円　　　　（　       104,340 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００８
　　　　-24		 3,151  
(   3,020) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,248 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００８
　　　　-25		 2,936  
(   2,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,091 
c ６００８
　　　　-26		 3,328  
(   3,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,328 
杉並 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,272,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,252,263 円  　　　       25,593,900　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      388,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,802,000 円  　　　　    212,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,138,563 円　（　　　　　　        25,792 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 212,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 307,000 円／㎡　×　     671.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,868,400 円  
（　　　　　        54,069 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,832,870 円      
②総費用 6,138,563 円      
③純収益　①－② 18,694,307 円      
④建物等に帰属する純収益 12,868,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,825,907 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,588,793 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,482 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    147,073,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     618,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区荻窪二丁目２４番１６
 0113000094295-0000
2 　杉並区荻窪二丁目２４番１７
 0113000094296-0000
3 　杉並区荻窪二丁目２４番１９
 0113000094298-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-301 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　橋本　恵美子   TEL.
鑑定評価額 212,000,000 円  １㎡当たりの価格 891,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区荻窪２丁目２４番１６外
｢荻窪２－３２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(100,300)
台形
1:1.2		 事務所

Ｓ5		 中高層店舗兼共同住
宅等が見られる路線
商業地域		 西25m都道 水道、ガス、下水 荻窪

790m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 荻窪駅南西方

790m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに中層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も当面
は現状のまま推移すると思われる。地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    908,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    613,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、杉並区及び周辺の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域を中心にその他商業地域に及ぶ。店舗兼
共同住宅が多く、需要者の中心は自社利用または貸店舗・事務所・マンション等を営む法人や個人事業者等である。収
益物件に対する取得意欲は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。商業地は個別性に左右される為、需要の中心
となる価格帯の幅は広い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地である当該標準地に対して想定される市場参加者は、意思決定に際して、代替競争関係にある不動産の取引価格
との比較を行うとともに、収益物件としての投資採算性の観点からも考慮すると思料する。以上の分析により、市場性
を反映した実証的な価格である比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意
の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[100.0]		 100
[114.8]		 [105.0]
100		 891,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    823,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利・為替・物価動向等に対する懸念はある
ものの、日本経済は各種政策の効果により回
復基調にあり、杉並区内の不動産需要も堅調
に推移している。

幹線道路沿いの路線商業地域として成熟して
おり、地域要因に特段の変動は認められない
。地価は上昇傾向が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.4
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１７

-8		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東24m都道、
西4.5m、
二方路
近商
高度地区3種
地区計画
(100,300)
b ６０８０６

-15		 杉並区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南40m国道、
東5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０８１６

-27		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m都道、
東6m、西3.8m、
三方路
２住居
高度地区2種
(80,200)
d ６０８０９

-1		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西15m都道、
中間画地
近商
高度3種最低7m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
760,998  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
810,756 		 100
[  94.5]
857,943 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
901,000 
b (　    201,545) 
671,817  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.6]
835,505 		 100
[  99.2]
842,243 
884,000 
c (　           ) 
671,337  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
688,742 		 100
[  76.3]
902,676 
948,000 
d (　           ) 
859,643  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
972,525 		 100
[ 108.3]
897,992 
943,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -13.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -6.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    908,000 円／㎡]  



杉並 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,434,612 
6,400,153 
19,034,459 
13,244,000 
5,790,459 		 （　0.9571）
5,542,048 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    145,843,368 円　　　　（　    613,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 134.30 ＲＣ5 671.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   238 ㎡     15.0 m x   17.3 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆはフロア貸しの店舗。２Ｆ以上は平均専有面積約４０㎡の共同住宅。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 廊下・エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
134.30 
77.7 
104.30 
4,200 
438,060 		 6.0  2,628,360 
1.0  438,060 

 2～ 2		 住宅
134.30 
89.9 
120.80 
3,220 
388,976 		 1.0  388,976 
1.0  388,976 

 3～ 3		 住宅
134.30 
89.9 
120.80 
3,250 
392,600 		 1.0  392,600 
1.0  392,600 

 4～ 4		 住宅
134.30 
89.9 
120.80 
3,250 
392,600 		 1.0  392,600 
1.0  392,600 

 5～ 5		 住宅
134.30 
89.9 
120.80 
3,280 
396,224 		 1.0  396,224 
1.0  396,224 

計
671.50 
87.5 
587.50 

2,008,460 		 4,198,760 
2,008,460 
⑨年額支払賃料      2,008,460 円　×　12ヶ月　＝　      24,101,520 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     587.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,115,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,216,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,310,826 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,905,694 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,198,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,888 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,008,460 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         489,030 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,434,612 円　　　　（　       106,868 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１６
　　　　-28		 3,213  
(   3,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[102.1]		 100
[103.0]
3,150 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,291 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１６
　　　　-29		 3,297  
(   3,226) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.1]		 100
[103.0]
3,433 
c ６０１６
　　　　-30		 3,142  
(   3,140) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.9]		 100
[100.0]
3,309 
杉並 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,290,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,464,353 円  　　　       26,216,520　×　　　　   9.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      388,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,827,500 円  　　　　    215,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,400,153 円　（　　　　　　        26,891 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 215,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 311,000 円／㎡　×　     671.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,244,000 円  
（　　　　　        55,647 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,434,612 円      
②総費用 6,400,153 円      
③純収益　①－② 19,034,459 円      
④建物等に帰属する純収益 13,244,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,790,459 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,542,048 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,286 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    145,843,368 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     613,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区荻窪二丁目２４番１６
 0113000094295-0000
2 　杉並区荻窪二丁目２４番１７
 0113000094296-0000
3 　杉並区荻窪二丁目２４番１９
 0113000094298-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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48 　
49 　
50 　
備考