別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-23 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小國　敏雄   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 684,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区宮前４丁目１２０番９
｢宮前４－２９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 事務所

ＲＣ3		 中低層の営業所、共
同住宅が多い路線商
業地域		 南西15m都道 水道、ガス、下水 久我山

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 久我山駅北東方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は井の頭通り沿いに営業所、共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域である。当面は現状の地域要因下で推
移するものと予測されるが、一般的要因により、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    688,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    432,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、杉並区および隣接区内の店舗兼共同住宅、営業所等が多い圏域である。主たる需要者は、自用又は収
益目的の法人、不動産事業者等と考えられ、一般的要因を背景とした投資環境の不確実性はあるものの、土地需要は強
含み傾向にあると判断された。需要の対象となる建物およびその敷地の価格帯としては、約１．４億円～１．５億円程
度と想定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を適切に補修正した結果、求められた不動産市場における実証的価格で
ある。一方収益性の観点から試算した収益価格は、典型的土地需要者が取引の意思決定において指標となるものである
為、説得力を有する。以上より、本鑑定においては、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地より求めた
規準価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[100.0]		 100
[141.5]		 [100.0]
100		 689,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    642,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安や資源高に直面し、一部に足踏み傾向も
みられるが、株高による内需を中心とした持
ち直し傾向にある。


井の頭通り沿いに存する路線商業地域であり
、地域要因の変動は特にないが、現下の情勢
により、地価は上昇傾向である。


価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１８

-7		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m都
道、北西4m、
角地
準住居
高度地区2種
(78,180)
b ６０８１７

-8		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東24m都道、
西4.5m、
二方路
近商
高度地区3種
地区計画
(100,300)
c ６０１１５

-41		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m都道、
西4m、角地
近商
高度地区2種
(100,300)
d ６０８０８

-8		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
e ６０１０３

-41		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
766,233  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
818,818 		 100
[ 121.1]
676,150 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
676,000 
b (　           ) 
760,998  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
810,756 		 100
[ 120.7]
671,712 
672,000 
c (　           ) 
1,003,057  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
965,048 		 100
[ 136.0]
709,594 
710,000 
d (　           ) 
948,568  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,030,145 		 100
[ 146.9]
701,256 
701,000 
e (　           ) 
772,580  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
805,028 		 100
[ 118.1]
681,649 
682,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    688,000 円／㎡]  



杉並 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,559,857 
3,451,674 
10,108,183 
6,420,000 
3,688,183 		 （　0.9783）
3,608,149 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     94,951,289 円　　　　（　    432,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 132.25 Ｓ3 362.51
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   220 ㎡     11.0 m x   22.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２から３階１Ｋタイプ（平均約３０㎡）の共同住宅 ⑦有効率　  84.9 ％
の理由		 地域、対象標準地、同種建物から判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.25 
76.0 
100.55 
3,950 
397,173 		 5.0  1,985,865 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
128.73 
91.1 
117.21 
3,442 
403,437 		 1.0  403,437 
1.0  403,437 

 3～ 3		 住宅
101.53 
88.7 
90.01 
3,442 
309,814 		 1.0  309,814 
1.0  309,814 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
362.51 
84.9 
307.77 

1,110,424 		 2,699,116 
713,251 
⑨年額支払賃料      1,110,424 円　×　12ヶ月　＝　      13,325,088 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     307.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　         738,648 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,063,736 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       703,187 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,360,549 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,699,116 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,642 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          713,251 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         173,666 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,559,857 円　　　　（　        61,636 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００６
　　　　-44		 3,724  
(   3,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
3,522 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,556 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,442 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１７
　　　　-44		 3,648  
(   3,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,479 
c ６０１３
　　　　-17		 3,769  
(   3,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
3,666 
杉並 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 642,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,406,374 円  　　　       14,063,736　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      279,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      909,500 円  　　　　    107,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,451,674 円　（　　　　　　        15,689 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9783    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 286,000 円／㎡　×　     362.51 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,420,000 円  
（　　　　　        29,182 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,559,857 円      
②総費用 3,451,674 円      
③純収益　①－② 10,108,183 円      
④建物等に帰属する純収益 6,420,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,688,183 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,608,149 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,401 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,951,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     432,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区宮前四丁目１２０番９
 0113000335873-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-23 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　曽我　一郎   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 682,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区宮前４丁目１２０番９
｢宮前４－２９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 事務所

ＲＣ3		 中低層の営業所、共
同住宅が多い路線商
業地域		 南西15m都道 水道、ガス、下水 久我山

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 久我山駅北東方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は，井の頭通り沿いに店舗，共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として，概ね現状を維持していくもの
と思われる。地域における地価水準は，全体的に上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    686,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区及び隣接区内の京王井の頭線，ＪＲ線駅周辺を中心とする路線商業地域である。需要者の中心は，
同一需給圏内における店舗等営業者，個人や法人事業者等である。井の頭通り沿いの路線商業地域として，需要は概ね
安定しており，地価は上昇傾向にある。市場における取引価格は個別差があるものの，土地総額で概ね１億円～２億円
程度が市場中心価格帯と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域は，井の頭通り沿いに中低層の店舗，共同住宅等が見られる路線商業地域である。市場取引は
店舗等営業者，法人事業者等の収益目的の取引があるが，自用目的の取引もみられる。また，店舗数は一定数あるが，
ＪＲ線駅前の商業地域と比較すると商業繁華性は高くない。したがって，取引実勢を反映した比準価格を標準とし，収
益還元法による収益価格も参酌しつつ，さらに，代表標準地との検討を踏まえ，鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[100.0]		 100
[144.2]		 [100.0]
100		 676,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    642,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇懸念及び国際情勢等により不安定な
状況が続いており，先行きは不透明である。
不動産需要は良好である。


地価は全体的に上昇基調にある。標準地の存
する地域は店舗等が建ち並ぶ路商業地域とし
て，地価に影響を及ぼすような大きな変化は
特に見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１６

-27		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m都道、
東6m、西3.8m、
三方路
２住居
高度地区2種
(80,200)
b ６０１１６

-33		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.3m区道、
北4m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
c ６０８１８

-7		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m都
道、北西4m、
角地
準住居
高度地区2種
(78,180)
d ６０８１７

-8		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東24m都道、
西4.5m、
二方路
近商
高度地区3種
地区計画
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
671,337  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
688,742 		 100
[  97.0]
710,043 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
710,000 
b (　           ) 
537,129  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.1]
531,969 		 100
[ 100.6]
528,796 
529,000 
c (　           ) 
766,233  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
818,818 		 100
[ 121.7]
672,817 
673,000 
d (　           ) 
760,998  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
810,756 		 100
[ 122.5]
661,842 
662,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    686,000 円／㎡]  



杉並 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,041,500 
3,398,082 
9,643,418 
6,420,000 
3,223,418 		 （　0.9783）
3,153,470 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     82,986,053 円　　　　（　    377,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 132.25 Ｓ3 362.51
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   220 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２から３階１Ｋタイプ（平均約３０㎡）の共同住宅 ⑦有効率　  84.9 ％
の理由		 地域、対象標準地、同種建物から判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.25 
76.0 
100.55 
3,850 
387,118 		 5.0  1,935,590 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
128.73 
91.1 
117.21 
3,275 
383,863 		 1.0  383,863 
1.0  383,863 

 3～ 3		 住宅
101.53 
88.7 
90.01 
3,275 
294,783 		 1.0  294,783 
1.0  294,783 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
362.51 
84.9 
307.77 

1,065,764 		 2,614,236 
678,646 
⑨年額支払賃料      1,065,764 円　×　12ヶ月　＝　      12,789,168 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     307.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　         738,648 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の標準的な共益費を参考にして算出した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,527,816 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       676,391 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,851,425 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,614,236 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          678,646 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         165,240 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,041,500 円　　　　（　        59,280 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１３
　　　　-39		 3,152  
(   3,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,152 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,348 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,275 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１３
　　　　-38		 3,163  
(   3,094) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,329 
c ６０１３
　　　　-37		 3,087  
(   3,020) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,430 
杉並 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 642,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,352,782 円  　　　       13,527,816　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      279,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      909,500 円  　　　　    107,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,398,082 円　（　　　　　　        15,446 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9783    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 286,000 円／㎡　×　     362.51 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,420,000 円  
（　　　　　        29,182 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,041,500 円      
②総費用 3,398,082 円      
③純収益　①－② 9,643,418 円      
④建物等に帰属する純収益 6,420,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,223,418 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,153,470 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,334 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,986,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     377,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区宮前四丁目１２０番９
 0113000335873-0000
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備考