別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-22 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　剛   TEL.
鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 903,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区浜田山３丁目９３７番２９
｢浜田山３－３４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,300)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3F1B		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南西7.5m区道 水道、ガス、下水 浜田山近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ区道 交通

施設		 浜田山駅北西方近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、商業地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するもの
と予測される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    932,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    760,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、駅周辺の近隣商業地域を中心とする杉並区及び隣接区に存する商業地域。需要者は区内外の事業者や収
益物件を探す投資家等が中心である。区南部に位置する渋谷等都心部へのアクセスが良好な駅前商業地域であり、希少
性等を有している。供給が少なく需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模等によりまちま
ちであるが、中小規模の土地で１億～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 人通りの多い駅前商業地域であり、店舗等の自用目的の取引への需要は堅調である。また、賃貸用店舗兼共同住宅等の
収益目的の取引への需要も堅調であり、賃貸市場においては低層階での店舗需要が高い。但し、日影規制や高度地区に
より土地の高度利用は一定の制約を受ける。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌として、
類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    844,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    869,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は微増傾向、取引平均単価は上昇傾
向。物価上昇、海外景気、金融資本市場の変
動等が懸念されるが、景気は緩やかに回復し
ている。

京王井の頭線浜田山駅前に存する希少性の高
い商業地域である。地域要因に特段の変化は
ない。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％ +3.9 ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１６

-26		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
b ６０１０４

-20		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.3m区道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,378)
c ６０８０８

-1		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ６０８０８

-16		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8m区道、
東6m、角地
商業

(100,530)
e ６０８０７

-13		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
南4.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
907,416  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
995,435 		 100
[ 103.5]
961,773 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
962,000 
b (　           ) 
959,394  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,015,039 		 100
[ 112.9]
899,060 
899,000 
c (　           ) 
862,014  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
948,215 		 100
[ 101.4]
935,123 
935,000 
d (　           ) 
1,305,981  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,405,434 		 100
[ 138.8]
1,012,561 
1,010,000 
e (　           ) 
685,851  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
719,145 		 100
[  81.1]
886,739 
887,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +23.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    932,000 円／㎡]  



杉並 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,102,338 
4,427,659 
12,674,679 
8,673,000 
4,001,679 		 （　0.9593）
3,838,811 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    101,021,342 円　　　　（　    760,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 99.00 ＲＣ4F1B 448.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   300 ％   300 ％   133 ㎡      7.5 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～２階店舗・フロア貸し、３～４階共同住宅・１Ｋ又は１ＤＫタイプ・平均専有面積約３１㎡ ⑦有効率　  77.4 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
95.00 
92.0 
87.44 
3,800 
332,272 		 4.0  1,329,088 
2.0  664,544 

 1～ 1		 店舗
99.00 
59.7 
59.06 
5,200 
307,112 		 4.0  1,228,448 
2.0  614,224 

 2～ 2		 店舗
94.50 
81.0 
76.56 
4,000 
306,240 		 4.0  1,224,960 
2.0  612,480 

 3～ 3		 住宅
83.96 
78.6 
66.02 
3,450 
227,769 		 1.0  227,769 
1.0  227,769 

 4～ 4		 住宅
75.98 
76.4 
58.04 
3,500 
203,140 		 1.0  203,140 
1.0  203,140 

計
448.44 
77.4 
347.12 

1,376,533 		 4,213,405 
2,322,157 
⑨年額支払賃料      1,376,533 円　×　12ヶ月　＝　      16,518,396 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     347.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,041,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,559,756 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       877,988 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,681,768 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,213,405 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,027 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,322,157 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         380,543 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,102,338 円　　　　（　       128,589 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１９
　　　　-40		 5,941  
(   5,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
5,774 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,367 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６０１９
　　　　-41		 5,437  
(   5,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,437 
c ６０１９
　　　　-42		 4,699  
(   4,525) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
4,946 
杉並 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 882,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,545,259 円  　　　       17,559,756　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      456,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,249,500 円  　　　　    147,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,427,659 円　（　　　　　　        33,291 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　     448.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,673,000 円  
（　　　　　        65,211 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,102,338 円      
②総費用 4,427,659 円      
③純収益　①－② 12,674,679 円      
④建物等に帰属する純収益 8,673,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,001,679 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,838,811 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,863 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,021,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     760,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区浜田山三丁目９３７番２９
 0113000281241-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-22 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　橋本　恵美子   TEL.
鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 903,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区浜田山３丁目９３７番２９
｢浜田山３－３４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,300)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3F1B		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南西7.5m区道 水道、ガス、下水 浜田山近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ区道 交通

施設		 浜田山駅北西方近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 京王井の頭線浜田山駅前の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間は現状
を維持すると予測する。地価は上昇傾向にあると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    927,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    765,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉並区及び周辺の駅から徒歩圏の商業地域である。需要者の中心は自社利用または貸店舗・事務所・マ
ンション等を営む法人や個人投資家等である。収益物件に対する取得意欲は依然として旺盛で、地価は上昇傾向にある
。商業地は個別性によって価格に幅があるため、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、標準地と同規模の土地価格
は１億２千万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地である当該標準地に対して想定される市場参加者は、投資家等が中心となる。よって、意思決定に際しては、代
替競争関係にある不動産の取引価格との比較を行うとともに、収益物件としての投資採算性の観点からも考慮すると思
料する。以上の分析により、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視して収益価格を参酌し、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    844,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    869,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利・為替・物価動向等に対する懸念はある
ものの、日本経済は各種政策の効果により回
復基調にあり、杉並区内の不動産需要も堅調
に推移している。

近隣商業地域として成熟しており、地域要因
に特段の変動はない。希少性の高い立地で需
要は根強く、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％ +3.9 ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１７

-4		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
b ６０８０７

-13		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
南4.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０８１９

-2		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m都道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d ６０１０４

-20		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.3m区道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,378)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
828,659  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
909,039 		 100
[  97.8]
929,488 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
929,000 
b (　           ) 
685,851  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
721,808 		 100
[  75.6]
954,772 
955,000 
c (　           ) 
584,030  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
644,185 		 100
[  69.1]
932,250 
932,000 
d (　           ) 
959,394  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,015,039 		 100
[ 109.9]
923,602 
924,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  -7.4 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.8 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    927,000 円／㎡]  



杉並 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,122,929 
4,358,103 
12,764,826 
8,732,000 
4,032,826 		 （　0.9593）
3,868,690 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    101,807,632 円　　　　（　    765,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 99.00 ＲＣ4F1B 448.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   300 ％   300 ％   133 ㎡      7.5 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１Ｆ、１Ｆ、２Ｆはフロア貸しの店舗。３Ｆ以上は平均専有面積約３１㎡の共同住宅。 ⑦有効率　  77.4 ％
の理由		 廊下・エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
95.00 
92.0 
87.44 
3,800 
332,272 		 4.0  1,329,088 
2.0  664,544 

 1～ 1		 店舗
99.00 
59.7 
59.06 
5,100 
301,206 		 4.0  1,204,824 
2.0  602,412 

 2～ 2		 店舗
94.50 
81.0 
76.56 
4,100 
313,896 		 4.0  1,255,584 
2.0  627,792 

 3～ 3		 住宅
83.96 
78.6 
66.02 
3,450 
227,769 		 1.0  227,769 
1.0  227,769 

 4～ 4		 住宅
75.98 
76.4 
58.04 
3,500 
203,140 		 1.0  203,140 
1.0  203,140 

計
448.44 
77.4 
347.12 

1,378,283 		 4,220,405 
2,325,657 
⑨年額支払賃料      1,378,283 円　×　12ヶ月　＝　      16,539,396 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     347.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,041,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,580,756 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       879,038 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,701,718 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,220,405 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,094 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,325,657 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         381,117 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,122,929 円　　　　（　       128,744 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１６
　　　　-34		 6,097  
(   5,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 89.0]		 100
[110.0]
6,556 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,264 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６０１６
　　　　-35		 4,699  
(   4,525) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
5,383 
c ６０１６
　　　　-36		 4,085  
(   3,952) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[105.0]
4,912 
杉並 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 888,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,459,203 円  　　　       17,580,756　×　　　　   8.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      456,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,258,000 円  　　　　    148,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,358,103 円　（　　　　　　        32,768 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     448.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,732,000 円  
（　　　　　        65,654 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,122,929 円      
②総費用 4,358,103 円      
③純収益　①－② 12,764,826 円      
④建物等に帰属する純収益 8,732,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,032,826 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,868,690 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,088 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,807,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     765,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区浜田山三丁目９３７番２９
 0113000281241-0000
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備考