別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-21 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　樫野　匡彦   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 806,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区下高井戸３丁目２４２番１
｢下高井戸３－３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,300)

1:2		 保育園兼共同住宅

ＲＣ5		 小売店舗、マンショ
ン等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南40m国道 水道、ガス、下水 桜上水

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 桜上水駅北方

350m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗兼共同住宅、沿道型店舗等が建ち並ぶ国道沿いの地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予
測した。駅徒歩圏内の投資用不動産に対する堅調な需要動向を反映し、地価は引続き上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    825,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    677,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として杉並区、及び隣接市区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は店舗・事務
所等の収益物件を購入する個人投資家、法人、並びにマンション用地を購入するデベロッパー等である。駅徒歩圏内に
立地する路線商業地への需要は引続き底堅く、分譲マンション開発業者による高値取引も散見される。個別性が強く、
一様ではないものの、需要の中心となる価格帯は土地需要にて総額１～２憶円前後と推量した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、その試算過程に関し、概ね作業的な誤りがなく、特に規範性の高い事例による試算値を中心に求められ、
実証性に優る。一方、収益価格は、最有効使用の建物建築を想定し、住宅用途の賃貸事例を収集・比準することにより
賃料等を設定したが、店舗想定部分に係る適正値を見出し難く、結果、やや説得力に欠ける。よって、本件においては
比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[100.0]		 100
[121.0]		 [100.0]
100		 806,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    744,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気回復が期待される一方、物価上昇や金融
資本市場の変動リスクが高まる中、当区生産
年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は微
減推移にある。

駅徒歩圏内・幹線道路沿い物件に対する引き
合いは依然として根強く、桜上水駅周辺の投
資用不動産に係る取引利回りも低位安定的な
状態にある。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１９

-36		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18.8m都
道、東8m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
b ６０１０２

-41		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15m都道、
東5.5m、
南2.7m、
三方路
１低専
高度地区1種
(79,199)
c ６０１０７

-25		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ６０８０９

-19		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北15.3m都道、
西6m、南4m、
三方路
近商
高度地区3種
(91,312)
e ０６０１０
１６
-5		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m都道、
北4m、角地
近商
高度3種最高31m
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
479,850  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
475,737 		 100
[  59.3]
802,255 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
802,000 
b (　           ) 
636,451  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
634,003 		 100
[  77.9]
813,868 
814,000 
c (　           ) 
896,516  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
934,170 		 100
[ 112.9]
827,431 
827,000 
d (　           ) 
794,193  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
835,123 		 100
[ 101.3]
824,406 
824,000 
e (　           ) 
1,210,120  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,198,595 		 100
[ 145.0]
826,617 
827,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    825,000 円／㎡]  



杉並 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,549,640 
5,646,583 
16,903,057 
12,012,000 
4,891,057 		 （　0.9571）
4,681,231 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    123,190,289 円　　　　（　    677,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.78 ＲＣ6 608.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   182 ㎡      9.4 m x   19.6 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸しの店舗、２階～６階までは３５㎡～４８㎡程度の１ＬＤＫ、１ＤＫタイプ共同住宅。 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 構造・規模・用途等から標準的な数値を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.78 
76.0 
95.60 
4,000 
382,400 		 5.0  1,912,000 
1.0  382,400 

 2～ 2		 住宅
98.98 
89.7 
88.78 
3,280 
291,198 		 1.0  291,198 
1.0  291,198 

 3～ 3		 住宅
98.98 
89.7 
88.78 
3,320 
294,750 		 1.0  294,750 
1.0  294,750 

 4～ 5		 住宅
98.98 
89.7 
88.78 
3,350 
297,413 		 1.0  297,413 
1.0  297,413 

 6～ 6		 住宅
86.32 
88.2 
76.12 
3,380 
257,286 		 1.0  257,286 
1.0  257,286 

計
608.02 
86.6 
526.84 

1,820,460 		 3,350,060 
1,820,460 
⑨年額支払賃料      1,820,460 円　×　12ヶ月　＝　      21,845,520 円 
⑩a共益費（管理費）             220 円／㎡　×　     526.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,390,858 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,236,378 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,161,819 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,074,559 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,350,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,826 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,820,460 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         443,255 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,549,640 円　　　　（　       123,899 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００６
　　　　-50		 3,114  
(   3,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,531 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,353 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,280 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００６
　　　　-51		 3,011  
(   2,945) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,304 
c ６００６
　　　　-52		 3,232  
(   3,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,368 
杉並 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,170,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,160,983 円  　　　       23,236,378　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      268,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,657,500 円  　　　　    195,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,646,583 円　（　　　　　　        31,025 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 195,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 312,000 円／㎡　×　     608.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,012,000 円  
（　　　　　        66,000 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,549,640 円      
②総費用 5,646,583 円      
③純収益　①－② 16,903,057 円      
④建物等に帰属する純収益 12,012,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,891,057 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,681,231 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,721 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    123,190,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     677,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区下高井戸三丁目２４２番１
 0113000193008-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-21 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　栗原　友美   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 805,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区下高井戸３丁目２４２番１
｢下高井戸３－３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,300)

1:2		 保育園兼共同住宅

ＲＣ5		 小売店舗、マンショ
ン等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南40m国道 水道、ガス、下水 桜上水

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 桜上水駅北方

350m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向と
予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    821,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    670,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね杉並区及び周辺区における幹線道路または準幹線道路沿いの店舗、事務所兼共同住宅、マンション等
が建ち並ぶ商業地域であり、需要者は、主に都内に店舗、事務所、マンション用地等を購入しようとする法人または個
人投資家等である。利便性が高い商業地の需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。商業地は個別性が強いものの、需要
の中心となる価格帯は総額１～２億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄り駅にも近い、幹線道路沿いの商業地域にあり、事業用地としての需要以外に、共同住宅としての需要もあり、賃
貸市場として成熟している地域といえる。比準価格は市場における取引価格を反映した実証的な価格であり、収益価格
は収益性により不動産の経済価値を求めた理論的な価格である。需要が強い商業地であることを勘案し、比準価格を重
視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[100.0]		 100
[121.0]		 [100.0]
100		 806,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    744,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気、国際情勢等の影響は懸念されるが
、景気は回復基調にある。杉並区の不動産市
場は、先行きの不透明感はあるものの底堅く
推移している。

世田谷区との区境に近い甲州街道沿いの商業
地域であり、地域要因に大きな変動はない。
地価は上昇傾向にある。


個別的要因に大きな変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０６

-60		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西50m都道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(70,300)
b ６０１０６

-64		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北20m都道、
中間画地
準住居
高度2種最低7m
風致地区
(40,300)
c ６０８１１

-4		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東15m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,300)
d ６０８１６

-27		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m都道、
東6m、西3.8m、
三方路
２住居
高度地区2種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
674,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
674,500 		 100
[  83.7]
805,854 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
806,000 
b (　           ) 
1,231,460  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,301,118 		 100
[ 124.8]
1,042,563 
1,040,000 
c (　           ) 
666,889  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
687,358 		 100
[  84.6]
812,480 
812,000 
d (　           ) 
671,337  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
688,742 		 100
[  81.5]
845,082 
845,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    821,000 円／㎡]  



杉並 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,081,538 
5,471,877 
16,609,661 
11,775,800 
4,833,861 		 （　0.9593）
4,637,123 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    122,029,553 円　　　　（　    670,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.78 ＲＣ6 608.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   182 ㎡      9.4 m x   19.6 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は専有面積約３５～４８㎡の１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.78 
76.0 
95.60 
3,900 
372,840 		 5.0  1,864,200 
1.0  372,840 

 2～ 2		 住宅
98.98 
89.7 
88.78 
3,150 
279,657 		 1.0  279,657 
1.0  279,657 

 3～ 3		 住宅
98.98 
89.7 
88.78 
3,200 
284,096 		 1.0  284,096 
1.0  284,096 

 4～ 5		 住宅
98.98 
89.7 
88.78 
3,250 
288,535 		 1.0  288,535 
1.0  288,535 

 6～ 6		 住宅
86.32 
88.2 
76.12 
3,300 
251,196 		 1.0  251,196 
1.0  251,196 

計
608.02 
86.6 
526.84 

1,764,859 		 3,256,219 
1,764,859 
⑨年額支払賃料      1,764,859 円　×　12ヶ月　＝　      21,178,308 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     526.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,580,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 杉並区内の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,758,828 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,137,941 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,620,887 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,256,219 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,934 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,764,859 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         429,717 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,081,538 円　　　　（　       121,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１８
　　　　-10		 3,311  
(   3,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,153 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００８
　　　　-48		 3,179  
(   3,112) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,179 
c ６０１８
　　　　-11		 3,272  
(   3,272) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,272 
杉並 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,164,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,002,777 円  　　　       22,758,828　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      268,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,471,877 円　（　　　　　　        30,065 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     608.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,775,800 円  
（　　　　　        64,702 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,081,538 円      
②総費用 5,471,877 円      
③純収益　①－② 16,609,661 円      
④建物等に帰属する純収益 11,775,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,833,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,637,123 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,479 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    122,029,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     670,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区下高井戸三丁目２４２番１
 0113000193008-0000
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備考