別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
杉並 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-19 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　岡田　久志   TEL.
鑑定評価額 643,000,000 円  １㎡当たりの価格 785,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区善福寺１丁目５番外
｢善福寺１－１５－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 819  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,300)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ10F1B		 高層店舗兼共同住宅
、営業所が多い路線
商業地域		 北東25m都道 水道、ガス、下水 西荻窪

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 西荻窪駅北方

1.1km		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅からやや距離のある都道沿いに高層店舗兼共同住宅、営業所が多い路線商業地域。地域要因に特段の変化
はなく現状の利用状況が継続すると思料する。地価は強含みだが経済情勢等により需要の鈍化も想定される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    809,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    657,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はやや広く、杉並区及び隣接区のうち幹線又は準幹線道路沿いで用途の多様性が見られる地域である。主た
る需要者は自用前提の事業主のほか、個人・法人投資家、不動産業者等と多岐に渡る。繁華性はさほど高くはなく店舗
需要はやや弱いが、過半を居宅利用とする店舗兼マンション等としての投資需要は堅調で地価は上昇している。取引の
多様性から価格帯は幅広いが、平米単価で７０万円台～８０万円台程度、総額で６～７億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いでマンション、事業所等の多い地域であり、自用目的のほか収益運用目的の取引も散見され、取引には多
様性が見られる。比準価格はこれらの市場の実態を反映した価格で説得力が高い。一方、比較的高い賃料収入が見込ま
れる階層は低層階が中心で、中層階以上は居宅利用向きであり、全体としての収益性はやや低く把握された。従って、
比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[100.0]		 100
[124.7]		 [100.0]
100		 782,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    725,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区人口は微増傾向。年間を通して土地取引
の平均単価は上昇するも、為替変動や金利の
先高感への警戒も強まってきている。


ＪＲ線西荻窪駅からやや距離のある幹線道路
沿いの地域。繁華性はやや低いが高層建物も
多く、投資需要は堅調で地価は強含んでいる
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１２

-9		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20m都道、
北7.3m、
東6.1m、
三方路
近商
高度2種最低7m
(100,300)
b ＡＴ（公）
６
-101		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m都道、
中間画地
近商
高度地区
(90,200)
c ６０１０７

-25		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ６０１０６

-60		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西50m都道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(70,300)
e ６０８０７

-18		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西25m都道、
北西5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
712,498  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.9]
801,326 		 100
[  98.5]
813,529 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
814,000 
b (　           ) 
803,983  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
855,438 		 100
[ 101.3]
844,460 
844,000 
c (　           ) 
896,516  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
934,170 		 100
[ 112.6]
829,636 
830,000 
d (　           ) 
674,500  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
684,419 		 100
[  85.9]
796,763 
797,000 
e (　           ) 
898,956  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
1,032,135 		 100
[ 120.2]
858,681 
859,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    809,000 円／㎡]  



杉並 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

101,498,584 
27,479,678 
74,018,906 
52,240,500 
21,778,406 		 （　0.9382）
20,432,501 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    537,697,395 円　　　　（　    657,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 350.42 ＲＣ12 2,455.93
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   819 ㎡     32.0 m x   26.2 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロア貸し、２階以上は１ＤＫ及び１ＬＤＫタイプで平均専有面積は３８平米程度。 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 共用廊下等の容積率算定外部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.42 
96.8 
339.38 
3,700 
1,255,706 		 5.0  6,278,530 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
191.41 
100.0 
191.41 
3,080 
589,543 		 1.0  589,543 
1.0  589,543 

 5～ 7		 住宅
191.41 
100.0 
191.41 
3,120 
597,199 		 1.0  597,199 
1.0  597,199 

 8～11		 住宅
191.41 
100.0 
191.41 
3,160 
604,856 		 1.0  604,856 
1.0  604,856 

12～12		 住宅
191.41 
100.0 
191.41 
3,200 
612,512 		 1.0  612,512 
1.0  612,512 

計
2,455.93 
99.6 
2,444.89 

7,847,868 		 12,870,692 
6,592,162 
⑨年額支払賃料      7,847,868 円　×　12ヶ月　＝　      94,174,416 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   2,444.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,801,604 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       102,976,020 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     5,364,801 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 99,771,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,870,692 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         122,272 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,592,162 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,605,093 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     101,498,584 円　　　　（　       123,930 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００３
　　　　-43		 2,632  
(   2,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 88.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,768 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,080 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６００３
　　　　-44		 3,416  
(   3,342) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,383 
c ６００３
　　　　-45		 3,299  
(   3,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[110.0]
3,289 
杉並 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,130,000 円  　　　　    855,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,195,778 円  　　　      105,136,020　×　　　　  11.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,176,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,267,500 円  　　　　    855,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       855,000 円  　　　　    855,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       855,000 円  　　　　    855,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,479,678 円　（　　　　　　        33,553 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9382    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 855,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 338,000 円／㎡　×　   2,455.93 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0436 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,240,500 円  
（　　　　　        63,786 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 101,498,584 円      
②総費用 27,479,678 円      
③純収益　①－② 74,018,906 円      
④建物等に帰属する純収益 52,240,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,778,406 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,432,501 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,948 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    537,697,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     657,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区善福寺一丁目５番
 0113000209174-0000
2 　杉並区善福寺一丁目６番１
 0113000209175-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
杉並 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-19 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　森本　有応   TEL.
鑑定評価額 643,000,000 円  １㎡当たりの価格 785,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区善福寺１丁目５番外
｢善福寺１－１５－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 819  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,300)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ10F1B		 高層店舗兼共同住宅
、営業所が多い路線
商業地域		 北東25m都道 水道、ガス、下水 西荻窪

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 西荻窪駅　北方

1.1km		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 青梅街道沿いに中高層及び高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。徐々に高度利用化が進むと
考えられるが、しばらくは現状を維持していくと予測される。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    807,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    656,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区及び周辺市区における幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者は店舗、事務所、マンショ
ン用地を求める個人・法人の投資家、不動産業者である。最寄駅からやや距離があり繁華性は低いものの事業と居住の
用途が可能で多様性がある。コロナの影響も薄れて、景気は穏やかに回復して需要は底堅く、地価水準は上昇傾向にあ
る。需要の中心となる価格帯は土地の個別性が強く把握は困難であるが標準地と同程度の規模で６億円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の（準）幹線道路沿いにある商業地等の複数の取引事例を適切に比準して求められた不動産
市場における実証的かつ客観的な価格である。需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人等であり、その意味では
収益価格に規範性が認められるものの、収益価格はやや低位に査定された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を標
準としつつ、収益価格も十分に参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[100.0]		 100
[124.7]		 [100.0]
100		 782,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    725,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 杉並区内の人口は微増、土地取引件数もやや
増加。コロナの影響も薄れて、景気は穏やか
な回復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅
く推移している。

幹線道路沿いに位置し、事業・居住のいずれ
の用途にも利用が可能であるが西荻窪駅から
やや距離のある地域。地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１０

-7		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m都道、
南東3.8m、
角地
商業
高度地区3種
(100,400)
b ６０８１７

-8		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東24m都道、
西4.5m、
二方路
近商
高度地区3種
地区計画
(100,300)
c Ｒ６公７

-13		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
中間画地
商業
高度3種最高35m
(100,400)
d ＩＴ（公）
６
-101		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m都道、
中間画地
近商
高度3種最高26m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
929,918  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
1,010,902 		 100
[ 124.6]
811,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
811,000 
b (　           ) 
760,998  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
810,756 		 100
[ 101.0]
802,729 
803,000 
c (　           ) 
1,142,098  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  99.0]		 100
[  98.0]
1,217,202 		 100
[ 139.9]
870,051 
870,000 
d (　           ) 
932,984  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
892,272 		 100
[ 102.4]
871,359 
871,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    807,000 円／㎡]  



杉並 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

102,188,826 
27,092,050 
75,096,776 
53,284,000 
21,812,776 		 （　0.9364）
20,425,483 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    537,512,711 円　　　　（　    656,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 350.42 ＲＣ12 2,455.93
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   819 ㎡     32.0 m x   26.2 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上は約３５㎡～４２㎡の１ＤＫか１ＬＤＫで計５５戸の共同住宅 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 共用廊下等の容積算定外部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.42 
96.8 
339.38 
3,700 
1,255,706 		 5.0  6,278,530 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
191.41 
100.0 
191.41 
3,100 
593,371 		 1.0  593,371 
1.0  593,371 

 5～ 8		 住宅
191.41 
100.0 
191.41 
3,150 
602,942 		 1.0  602,942 
1.0  602,942 

 9～11		 住宅
191.41 
100.0 
191.40 
3,200 
612,480 		 1.0  612,480 
1.0  612,480 

12～12		 住宅
191.41 
100.0 
191.41 
3,250 
622,083 		 1.0  622,083 
1.0  622,083 

計
2,455.93 
99.5 
2,444.86 

7,907,110 		 12,929,934 
6,651,404 
⑨年額支払賃料      7,907,110 円　×　12ヶ月　＝　      94,885,320 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   2,444.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,801,496 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       103,686,816 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     5,400,341 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 100,446,475 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,929,934 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         122,834 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,651,404 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,619,517 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     102,188,826 円　　　　（　       124,773 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１７
　　　　-47		 3,416  
(   3,342) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
3,421 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１７
　　　　-48		 3,916  
(   3,916) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
3,960 
c ６０１７
　　　　-49		 3,162  
(   3,093) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[103.0]
2,869 
杉並 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,190,000 円  　　　　    865,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 11,643,150 円  　　　      105,846,816　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,176,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,352,500 円  　　　　    865,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       865,000 円  　　　　    865,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       865,000 円  　　　　    865,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,092,050 円　（　　　　　　        33,079 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 865,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 342,000 円／㎡　×　   2,455.93 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 53,284,000 円  
（　　　　　        65,060 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 102,188,826 円      
②総費用 27,092,050 円      
③純収益　①－② 75,096,776 円      
④建物等に帰属する純収益 53,284,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,812,776 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,425,483 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,940 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    537,512,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     656,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区善福寺一丁目５番
 0113000209174-0000
2 　杉並区善福寺一丁目６番１
 0113000209175-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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28 　
29 　
30 　
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33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考