別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-15 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　彩絵子   TEL.
鑑定評価額 96,100,000 円  １㎡当たりの価格 757,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区高井戸西２丁目２１４０番５外
｢高井戸西２－１０－９｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,300)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 小規模な小売店舗が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 西6.3m区道 水道、ガス、下水 富士見ヶ丘

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 富士見ヶ丘駅　北東方

100m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅周辺の商業地域として熟成しており、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を
維持すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    810,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    705,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 標準地は京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅前の商業地域にあり、同一需給圏は杉並区及びその周辺区の駅に近い商業地域
または住商混在地域等である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は、店舗ま
たは投資用不動産購入目的の個人または法人である。駅周辺という立地条件により需要は底堅く、需要の中心となる価
格帯は、標準地と同程度の規模で１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を
示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人または法人は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の
市場性を重視するとともに、収益性をも考慮して購入の意思決定を行うと考えられることから、両試算価格を関連づけ
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    844,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[119.4]		 [100.0]
100		 756,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    708,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、住宅建設は
弱含んでおり、金融資本市場の変動等の影響
に注意が必要。杉並区の人口及び世帯数は微
増傾向。

小売店舗等が建ち並ぶ駅周辺の近隣商業地域
として熟成しており、格別の変動要因はない
。


格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０１

-50		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.4m都道、
東4m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
b ６０８１６

-27		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m都道、
東6m、西3.8m、
三方路
２住居
高度地区2種
(80,200)
c ６０１０１

-29		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8m都道、
北4.5m、
二方路
２中専
高度地区2種
(70,200)
d ６０８０６

-9		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
e ６０８１６

-26		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
731,850  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
687,885 		 100
[  85.5]
804,544 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
805,000 
b (　           ) 
671,337  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
688,742 		 100
[  86.5]
796,234 
796,000 
c (　           ) 
617,344  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
767,228 		 100
[  89.1]
861,086 
861,000 
d (　           ) 
697,437  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
711,796 		 100
[  95.0]
749,259 
749,000 
e (　           ) 
907,416  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
995,435 		 100
[ 120.0]
829,529 
830,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    810,000 円／㎡]  



杉並 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,305,968 
2,901,784 
9,404,184 
5,857,550 
3,546,634 		 （　0.9593）
3,402,286 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     89,533,842 円　　　　（　    705,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.08 ＲＣ4F1B 292.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   300 ％   300 ％   127 ㎡      7.3 m x   17.5 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～１階：店舗（フロア貸し）、２階以上：１Ｋ及び１ＤＫ（平均専有面積約３２㎡）タイプの共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 屋外階段等を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
82.08 
100.0 
82.08 
3,000 
246,240 		 4.0  984,960 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
82.08 
100.0 
82.08 
4,000 
328,320 		 4.0  1,313,280 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
67.50 
100.0 
67.50 
3,250 
219,375 		 1.0  219,375 
1.0  219,375 

 3～ 3		 住宅
41.25 
100.0 
41.25 
3,250 
134,063 		 1.0  134,063 
1.0  134,063 

 4～ 4		 住宅
20.00 
100.0 
20.00 
3,350 
67,000 		 1.0  67,000 
1.0  67,000 

計
292.91 
100.0 
292.91 

994,998 		 2,718,678 
420,438 
⑨年額支払賃料        994,998 円　×　12ヶ月　＝　      11,939,976 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     292.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　         878,730 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,818,706 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       640,935 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,177,771 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,718,678 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,827 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          420,438 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         102,370 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,305,968 円　　　　（　        96,897 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００１
　　　　-38		 3,403  
(   3,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,508 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,322 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００１
　　　　-41		 3,149  
(   3,081) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,315 
c ６００１
　　　　-40		 2,593  
(   2,536) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]
3,129 
杉並 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 579,000 円  　　　　     96,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 948,584 円  　　　       12,818,706　×　　　　   7.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      361,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      820,200 円  　　　　     96,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        96,500 円  　　　　     96,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,500 円  　　　　     96,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,901,784 円　（　　　　　　        22,849 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     292.91 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,857,550 円  
（　　　　　        46,122 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,305,968 円      
②総費用 2,901,784 円      
③純収益　①－② 9,404,184 円      
④建物等に帰属する純収益 5,857,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,546,634 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,402,286 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,790 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     89,533,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     705,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区高井戸西二丁目２１４０番５
 0113000220880-0000
2 　杉並区高井戸西二丁目２１４１番１５
 0113000220884-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
杉並 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-15 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　憲一   TEL.
鑑定評価額 96,000,000 円  １㎡当たりの価格 756,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区高井戸西２丁目２１４０番５外
｢高井戸西２－１０－９｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,300)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 小規模な小売店舗が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 西6.3m区道 水道、ガス、下水 富士見ヶ丘

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 富士見ヶ丘駅北東方

100m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推
移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    777,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    649,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね杉並区及び隣接市区に存する駅周辺の近隣商業地域等である。主たる需要者は、区内に店舗、事務
所、営業所や賃貸マンション等の用地購入を希望する法人及び個人である。繁華性はやや劣るものの、一定の投資需要
などは十分に見込める地域であり、地価は上昇傾向である。商業地は個別性が強く価格は諸条件により様々であるが、
概ね５０００万円～１億円程度の土地取引が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似性を有する取引事例を適切に補修正して試算したもので、客観的・実証的な価格が求め
られた。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべきものであるが、想定事項を多く含ん
でおり、低位に求められたものと思料する。以上の検討のほか、当該地域の特性等をも考慮して、比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    844,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[119.4]		 [100.0]
100		 756,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    708,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、国際情勢等の影響が懸念されるな
か、区内の人口は微増傾向で、不動産に対す
る需要は堅調に推移している。


中低層の店舗兼共同住宅等が多い商業地域と
して成熟しており、地域要因に大きな変動は
見られず、地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１６

-26		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
b ６０８１８

-7		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m都
道、北西4m、
角地
準住居
高度地区2種
(78,180)
c ６０１０１

-41		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.6m区道
、中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
d ６０１１６

-33		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.3m区道、
北4m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
907,416  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
995,435 		 100
[ 128.0]
777,684 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
778,000 
b (　           ) 
766,233  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
818,818 		 100
[ 103.0]
794,969 
795,000 
c (　           ) 
708,958  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
741,570 		 100
[  95.6]
775,701 
776,000 
d (　           ) 
537,129  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.1]
531,969 		 100
[  69.8]
762,133 
762,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    777,000 円／㎡]  



杉並 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,300,814 
2,747,969 
8,552,845 
5,279,120 
3,273,725 		 （　0.9571）
3,133,282 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     82,454,789 円　　　　（　    649,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.08 ＲＣ4F1B 292.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   300 ％   300 ％   127 ㎡      7.3 m x   17.5 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階及び地下１階を店舗（フロアー貸し）、２階以上を住宅（平均専有面積３２㎡程度の１Ｋタイプ中心）と想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 開放廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
82.08 
100.0 
82.08 
2,500 
205,200 		 3.0  615,600 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
82.08 
100.0 
82.08 
3,800 
311,904 		 6.0  1,871,424 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
67.50 
100.0 
67.50 
3,150 
212,625 		 1.0  212,625 
1.0  212,625 

 3～ 3		 住宅
41.25 
100.0 
41.25 
3,150 
129,938 		 1.0  129,938 
1.0  129,938 

 4～ 4		 住宅
20.00 
100.0 
20.00 
3,100 
62,000 		 1.0  62,000 
1.0  62,000 

計
292.91 
100.0 
292.91 

921,667 		 2,891,587 
404,563 
⑨年額支払賃料        921,667 円　×　12ヶ月　＝　      11,060,004 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     292.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　         702,984 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,762,988 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       588,149 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,174,839 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,891,587 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,470 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          404,563 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          98,505 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,300,814 円　　　　（　        88,983 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１８
　　　　-13		 3,213  
(   3,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,213 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１８
　　　　-27		 3,150  
(   3,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,150 
c ６０１８
　　　　-28		 3,162  
(   3,096) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
3,292 
杉並 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 428,500 円  　　　　     85,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,058,669 円  　　　       11,762,988　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      361,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      728,400 円  　　　　     85,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,700 円  　　　　     85,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,700 円  　　　　     85,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,747,969 円　（　　　　　　        21,638 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 284,000 円／㎡　×　     292.91 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,279,120 円  
（　　　　　        41,568 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,300,814 円      
②総費用 2,747,969 円      
③純収益　①－② 8,552,845 円      
④建物等に帰属する純収益 5,279,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,273,725 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,133,282 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,672 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,454,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     649,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区高井戸西二丁目２１４０番５
 0113000220880-0000
2 　杉並区高井戸西二丁目２１４１番１５
 0113000220884-0000
3 　
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備考