別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-13 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　高橋　謙   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 814,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区高井戸西１丁目７０１番６外
｢高井戸西１－２７－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(100,300)

1:1.5		 医院

ＲＣ3		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 東25m都道 水道、ガス、下水 高井戸

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 高井戸駅南方

130m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 環八通り沿いに中層店舗兼共同住宅、事務所等が建ち並ぶ高井戸駅周辺の商業地域である。地域要因に特段の変
化はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価は今後も上昇傾向が続くものと推測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    737,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ私鉄各線の駅周辺並びに幹線道路沿いに形成される商業地域である。これらの商業地域内の取引は
、事務所、店舗兼共同住宅等が中心である。特に収益用不動産の需要は堅調であり、一般法人、不動産業者のほか、個
人富裕層の投資家も見られる。一方、供給面では市場に流通する物件は少なく、水面下での取引も多いことから、取引
動向を把握し難い面がある。土地価格は、標準地規模で総額１６，００００万円～１８，０００万円の水準にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いや駅周辺の商業地域から収集した取引事例と比較検討を行い市場の実態を反映した比準価格を試算した。
収益価格は店舗兼共同住宅を建築し賃貸することを想定して試算しているが、上昇傾向にある建築費等の物価動向に対
する賃料の遅行性等から収益価格はやや低位に求められた。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収
益価格を参酌して、代表標準地との検証を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    844,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.8]		 [100.0]
100		 808,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    757,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部で足踏みもあるが、個人消費、輸
出に持ち直しが見られる。先行きは、物価上
昇や金利の動向、為替等の影響による不透明
感もある。

環八通り沿いに形成される駅近くの商業地域
である。地域要因に特段の変化はない。地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.5
交通・接近　　　  +1.6
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１７

-8		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東24m都道、
西4.5m、
二方路
近商
高度地区3種
地区計画
(100,300)
b ６０８０８

-14		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
北西6m、角地
商業

(100,480)
c ６０８０９

-19		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北15.3m都道、
西6m、南4m、
三方路
近商
高度地区3種
(91,312)
d ６０８０６

-10		 杉並区

 借地
権

   
（　          ） 		 長方形 南西5.8m区道
、中間画地
商業

(100,348)
e ６０８０１

-19		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西25m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
760,998  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
810,756 		 100
[  99.1]
818,119 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
818,000 
b (　           ) 
885,000  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
905,229 		 100
[ 108.0]
838,175 
838,000 
c (　           ) 
794,193  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
835,123 		 100
[ 102.5]
814,754 
815,000 
d (　    461,758) 
769,596  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
818,850 		 100
[  96.6]
847,671 
848,000 
e (　           ) 
812,510  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
911,459 		 100
[ 106.7]
854,226 
854,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.9 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.3 交通・接近　  +0.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  -9.8 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.8 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    830,000 円／㎡]  



杉並 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,907,979 
5,115,598 
16,792,381 
10,533,600 
6,258,781 		 （　0.9571）
5,990,279 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    157,638,921 円　　　　（　    737,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 122.90 ＲＣ6 536.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   214 ㎡     12.0 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２～６階共同住宅、平均専有面積約３５㎡、１Ｋ～１ＤＫタイプ１１戸 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域、対象標準地の状況、類似建物より査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.90 
72.0 
88.49 
4,300 
380,507 		 6.0  2,283,042 
1.0  380,507 

 2～ 3		 住宅
109.29 
94.9 
103.68 
3,550 
368,064 		 1.0  368,064 
1.0  368,064 

 4～ 4		 住宅
76.65 
92.7 
71.04 
3,600 
255,744 		 1.0  255,744 
1.0  255,744 

 5～ 5		 住宅
73.32 
92.3 
67.71 
3,650 
247,142 		 1.0  247,142 
1.0  247,142 

 6～ 6		 住宅
44.61 
87.4 
39.00 
3,670 
143,130 		 1.0  143,130 
1.0  143,130 

計
536.06 
88.3 
473.60 

1,762,651 		 3,665,186 
1,762,651 
⑨年額支払賃料      1,762,651 円　×　12ヶ月　＝　      21,151,812 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     473.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,420,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,572,612 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,128,631 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,443,981 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,665,186 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,819 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,762,651 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         429,179 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,907,979 円　　　　（　       102,374 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１２
　　　　-11		 3,742  
(   3,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,633 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,629 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１２
　　　　-14		 3,933  
(   3,848) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,675 
c ６０１２
　　　　-13		 3,320  
(   3,318) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,457 
杉並 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 855,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,144,398 円  　　　       22,572,612　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      320,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,453,500 円  　　　　    171,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,115,598 円　（　　　　　　        23,905 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 171,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     536.06 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,533,600 円  
（　　　　　        49,222 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,907,979 円      
②総費用 5,115,598 円      
③純収益　①－② 16,792,381 円      
④建物等に帰属する純収益 10,533,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,258,781 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,990,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,992 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    157,638,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     737,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区高井戸西一丁目７０１番６
 0113000219176-0000
2 　杉並区高井戸西一丁目７０１番７
 0113000219177-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-13 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　神田　直樹   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 814,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区高井戸西１丁目７０１番６外
｢高井戸西１－２７－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(100,300)

1:1.5		 医院

ＲＣ3		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 東25m都道 水道、ガス、下水 高井戸

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 高井戸駅の南方

130m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高井戸駅に近い環状８号線通り沿いの地域であり店舗兼共同住宅、事務所等が建ち並ぶ状況にある。当面は現状
の地域要因下で推移するものと推察した。地価は底堅い需要に支えられて強含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    740,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉並区および隣接区内の幹線街路沿いの商業地域等である。主な需要層は不動産業者、投資家が中心で
あるが、大規模画地であればディベロッパーの参入も認められる。利便性の高い商業地域であり、投資需要に支えられ
て、地価は上昇基調で推移している。規模を含む個別的要因により選別化されるが、市場における中心的価格帯は、標
準的規模で１億５０００万円～２億円と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高井戸駅に近い幹線街路沿いの商業地域でる。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バランス
を考慮して求められた不動産市場における実証的な価格である。一方、収益価格は、不動産の経済価値の本質たる収益
性を反映した価格で、投資価格の指標ともなりうる。本件では、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地よ
り求めた規準価格との均衡にも留意のうえ調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    844,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.9]		 [100.0]
100		 814,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    757,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にはあるが、内外の
諸懸念により不透明感も強い。都内の不動産
需要に関連する経済環境は概ね底堅く推移し
ている。

特筆すべき地域要因の変動は認められない。
近隣地域における不動産需要は底堅く、地価
水準は上昇基調で推移している。


個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１２

-21		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東53m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,300)
b ６０１１２

-9		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20m都道、
北7.3m、
東6.1m、
三方路
近商
高度2種最低7m
(100,300)
c ６０８１１

-3		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南15m都道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(70,200)
d ６０８０９

-3		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m都道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
874,141  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 131.3]
686,397 		 100
[  82.6]
830,989 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
831,000 
b (　           ) 
712,498  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.9]
786,770 		 100
[  91.1]
863,633 
864,000 
c (　           ) 
759,494  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
758,047 		 100
[  88.9]
852,696 
853,000 
d (　           ) 
596,481  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  64.8]
1,004,260 		 100
[ 112.9]
889,513 
890,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    860,000 円／㎡]  



杉並 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,697,223 
5,183,480 
16,513,743 
10,225,600 
6,288,143 		 （　0.9571）
6,018,382 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    158,378,474 円　　　　（　    740,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 122.90 ＲＣ6 536.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   214 ㎡     12.0 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗。２階以上は１ＤＫタイプを主体に構成される共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.90 
72.0 
88.49 
4,300 
380,507 		 6.0  2,283,042 
1.0  380,507 

 2～ 3		 住宅
109.29 
94.9 
103.68 
3,500 
362,880 		 1.0  362,880 
1.0  362,880 

 4～ 4		 住宅
76.65 
92.7 
71.04 
3,550 
252,192 		 1.0  252,192 
1.0  252,192 

 5～ 5		 住宅
73.32 
92.3 
67.71 
3,600 
243,756 		 1.0  243,756 
1.0  243,756 

 6～ 6		 住宅
44.61 
87.4 
39.00 
3,650 
142,350 		 1.0  142,350 
1.0  142,350 

計
536.06 
88.3 
473.60 

1,744,565 		 3,647,100 
1,744,565 
⑨年額支払賃料      1,744,565 円　×　12ヶ月　＝　      20,934,780 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     473.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,420,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 構造・規模等を勘案のうえ、地域内における標準的な共益費を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,355,580 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,117,779 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,237,801 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,647,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,647 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,744,565 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         424,775 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,697,223 円　　　　（　       101,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００２
　　　　-22		 3,198  
(   3,097) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,553 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６００２
　　　　-24		 2,763  
(   2,703) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,454 
c ６０１２
　　　　-38		 3,684  
(   3,462) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,684 
杉並 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 996,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,123,780 円  　　　       22,355,580　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      320,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,411,000 円  　　　　    166,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,183,480 円　（　　　　　　        24,222 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 166,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     536.06 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,225,600 円  
（　　　　　        47,783 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,697,223 円      
②総費用 5,183,480 円      
③純収益　①－② 16,513,743 円      
④建物等に帰属する純収益 10,225,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,288,143 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,018,382 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,123 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    158,378,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     740,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区高井戸西一丁目７０１番６
 0113000219176-0000
2 　杉並区高井戸西一丁目７０１番７
 0113000219177-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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37 　
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39 　
40 　
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43 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考