別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-11 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　達哉   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 921,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区阿佐谷北４丁目２４０番３
｢阿佐谷北４－６－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 小規模の店舗、マン
ションが多い商業地
域		 東20m都道 水道、ガス、下水 阿佐ケ谷

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 阿佐ケ谷駅北方

650m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟した商業地域であるが、今後は高層店舗兼共同住宅等へ建替が進んでいくものと思料される。不動産投資需
要を背景に地価は上昇傾向になると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    957,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    644,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区内の近隣商業地域、路線商業地域、普通商業地域、住商混在地域等であり、周辺市区にも及ぶ。需
要の中心は、自社使用の法人のほか投資家や不動産業者もある。杉並区土地取引件数は時季により増減するが概ね横ば
い傾向である。一方、需給はやや逼迫し、標準地周辺商業地にもその影響が見受けられる。需要の中心価格帯は立地、
用途、購入目的により様々であるが、５０００万～３億円程度の取引が多いと見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗兼共同住宅等の事業用ないしは投資用不動産が多い地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある
取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己使用が多いが投資用もある。従って、取引市場の
動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    844,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.5]		 [100.0]
100		 917,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    858,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 杉並区は人口は微増、世帯数は増加傾向で、
為替動向等により減速する懸念はあるが経済
状況は良好で、商業地需要にも及んでいる。


店舗兼共同住宅を中心とした商業地域であり
地域要因に大きな変動はない。店舗売上は回
復傾向で、投資用不動産を中心に需要は堅調
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.5
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１０

-7		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m都道、
南東3.8m、
角地
商業
高度地区3種
(100,400)
b ６０８１７

-5		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東24.9m都道、
南3.4m、
二方路
近商
高度3種最低7m
地区計画等
(100,300)
c ６０８１３

-17		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m区道、
北4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ６０８０９

-3		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m都道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
e ６０８０９

-19		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北15.3m都道、
西6m、南4m、
三方路
近商
高度地区3種
(91,312)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
929,918  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
1,002,726 		 100
[  96.9]
1,034,805 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,030,000 
b (　           ) 
949,270  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,047,241 		 100
[ 102.6]
1,020,703 
1,020,000 
c (　           ) 
926,433  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
959,713 		 100
[  80.5]
1,192,190 
1,190,000 
d (　           ) 
596,481  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  64.8]
1,004,260 		 100
[ 105.3]
953,713 
954,000 
e (　           ) 
794,193  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
835,123 		 100
[ 102.2]
817,146 
817,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -4.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -6.1 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  -4.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    957,000 円／㎡]  



杉並 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,879,430 
5,033,970 
14,845,460 
11,412,000 
3,433,460 		 （　0.9554）
3,280,328 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     86,324,421 円　　　　（　    644,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 101.10 ＲＣ7 538.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   134 ㎡     16.4 m x    8.2 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、２～７階１Ｋ～２ＬＤＫ共同住宅９戸を想定。 ⑦有効率　  82.8 ％
の理由		 床面積は共用廊下等容積算定外部分を含む。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
101.10 
77.5 
78.35 
4,202 
329,227 		 6.0  1,975,362 
1.0  329,227 

 2～ 3		 住宅
93.95 
87.7 
82.35 
3,444 
283,613 		 1.0  283,613 
1.0  283,613 

 4～ 4		 住宅
84.20 
86.2 
72.60 
3,513 
255,044 		 1.0  255,044 
1.0  255,044 

 5～ 5		 住宅
68.87 
83.2 
57.27 
3,547 
203,137 		 1.0  203,137 
1.0  203,137 

 6～ 7		 住宅
48.10 
75.9 
36.50 
3,599 
131,364 		 1.0  131,364 
1.0  131,364 

計
538.27 
82.8 
445.92 

1,617,362 		 3,263,497 
1,617,362 
⑨年額支払賃料      1,617,362 円　×　12ヶ月　＝　      19,408,344 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     445.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,070,208 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,478,552 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,023,928 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,454,624 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,263,497 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,003 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,617,362 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         393,803 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,879,430 円　　　　（　       148,354 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００９
　　　　-24		 3,480  
(   3,404) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]
3,418 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,444 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００９
　　　　-25		 4,455  
(   4,452) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]
3,720 
c ６００９
　　　　-26		 4,377  
(   4,373) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[105.0]		 100
[106.0]		 100
[107.0]
3,603 
杉並 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,080,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,843,070 円  　　　       20,478,552　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      220,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,530,000 円  　　　　    180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になしと査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,033,970 円　（　　　　　　        37,567 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     538.27 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,412,000 円  
（　　　　　        85,164 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,879,430 円      
②総費用 5,033,970 円      
③純収益　①－② 14,845,460 円      
④建物等に帰属する純収益 11,412,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,433,460 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,280,328 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,480 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,324,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     644,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区阿佐谷北四丁目２４０番３
 0113000009130-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-11 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　南陽　政道   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 918,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区阿佐谷北４丁目２４０番３
｢阿佐谷北４－６－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 小規模の店舗、マン
ションが多い商業地
域		 東20m都道 水道、ガス、下水 阿佐ケ谷

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 阿佐ケ谷駅北方

650m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ都道沿いの商業地域であり、徐々に高層建物が増えていくものと推察される
。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    939,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    634,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に杉並区及び周辺区内の商業地域であるが、中層以上の建物が建築可能な住宅地等においても競争代替
関係は認められる。需要者の中心は杉並区内の小規模事業者、個人投資家である。収益物件が建築可能な土地に対する
需要は増加傾向にあり、地価は上昇傾向にある。当該地域においては、規模に応じて幅広い価格帯に需要が認められる
が、想定される需要者層においては、総額で１億～５億円程度までが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土
地の収益性を反映した論理的な価格であり、収益物件の建築を想定した需要も十分に考えられるが、想定される需要者
層は小規模事業、個人投資家等であることから、比準価格の説得力がやや優ると判断した。よって、本件においては、
比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    844,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.9]		 [100.0]
100		 913,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    858,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景として不動産需要は依然として
底堅いが、建築資材の高騰、人件費等の上昇
など市況の先行きに不透明感は増している。


中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域であ
り、地域要因に特段の変化はない。地価は上
昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.5
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０６

-10		 杉並区

 借地
権

   
（　          ） 		 長方形 南西5.8m区道
、中間画地
商業

(100,348)
b ６０１０９

-44		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6.2m区道、
東3.6m、
二方路
近商
地区計画等
(100,400)
c ６０８０２

-24		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ６０１０１

-45		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
南西4m、角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,258)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    461,758) 
769,596  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
818,850 		 100
[  85.7]
955,484 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
955,000 
b (　           ) 
723,304  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  94.0]		 100
[  92.0]
877,366 		 100
[  93.6]
937,357 
937,000 
c (　           ) 
863,465  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
910,092 		 100
[  96.5]
943,101 
943,000 
d (　           ) 
847,036  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
857,011 		 100
[  91.1]
940,737 
941,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    939,000 円／㎡]  



杉並 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,094,180 
5,124,339 
13,969,841 
10,595,200 
3,374,641 		 （　0.9571）
3,229,869 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     84,996,553 円　　　　（　    634,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 101.10 ＲＣ7 538.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   134 ㎡     16.4 m x    8.2 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～７階：共同住宅（平均約３０㎡） ⑦有効率　  82.8 ％
の理由		 標準的な共用スペースを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
101.10 
77.5 
78.35 
3,960 
310,266 		 6.0  1,861,596 
1.0  310,266 

 2～ 3		 住宅
93.95 
87.7 
82.35 
3,300 
271,755 		 1.0  271,755 
1.0  271,755 

 4～ 4		 住宅
84.20 
86.2 
72.60 
3,366 
244,372 		 1.0  244,372 
1.0  244,372 

 5～ 5		 住宅
68.87 
83.2 
57.27 
3,432 
196,551 		 1.0  196,551 
1.0  196,551 

 6～ 7		 住宅
48.10 
75.9 
36.50 
3,498 
127,677 		 1.0  127,677 
1.0  127,677 

計
538.27 
82.8 
445.92 

1,550,053 		 3,101,383 
1,550,053 
⑨年額支払賃料      1,550,053 円　×　12ヶ月　＝　      18,600,636 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     445.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,070,208 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物において標準的と推定される金額を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,670,844 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       983,542 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,687,302 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,101,383 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,463 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,550,053 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         377,415 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,094,180 円　　　　（　       142,494 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１５
　　　　-17		 2,732  
(   2,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,996 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１５
　　　　-18		 3,337  
(   3,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,439 
c ６０１５
　　　　-19		 3,375  
(   3,302) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,553 
杉並 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,032,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,065,439 円  　　　       19,670,844　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      220,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,462,000 円  　　　　    172,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,124,339 円　（　　　　　　        38,241 円／㎡）　　（経費率　　  26.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     538.27 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,595,200 円  
（　　　　　        79,069 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,094,180 円      
②総費用 5,124,339 円      
③純収益　①－② 13,969,841 円      
④建物等に帰属する純収益 10,595,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,374,641 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,229,869 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,104 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,996,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     634,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区阿佐谷北四丁目２４０番３
 0113000009130-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考