別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
杉並 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-10 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　田村　竜二   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 725,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区下井草２丁目２３５番３外
｢下井草２－４０－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.5		 店舗

ＲＣ4		 中層小売店舗が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 北7.2m区道 水道、ガス、下水 下井草

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 下井草駅東方

60m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中層の小売店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域である。現在の利用形態に影響
を与える要因は確認できず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    588,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として西武新宿線沿線の杉並区及びその隣接区内における最寄駅に近く、主に近隣住民を顧客とする
商業地域である。駅前商店街に位置する対象不動産の主な需要者は、自己営業の用に供する個人事業者等や小売店舗等
であり、緊急事態宣言解除後は、人流も徐々に回復しており需要は底堅い。なお、規模や需要目的で取引価格にばらつ
きがあるため、中心価格帯の把握はやや困難であるが、標準地の規模で１２，０００万円前後程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域に存する最寄駅近くの近隣商業地域等の取引事例から求めており、実際の市場性を反映した信頼
性の高い価格である。他方、近隣地域においては、店舗、住宅等の賃貸需要が認められ、適切な想定建物プランや事業
計画を反映させた収益価格は、想定要素が多いものの重視すべき価格である。以上から本件では、比準価格を標準とし
、収益価格を参酌したほか、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    844,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[124.8]		 [100.0]
100		 724,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    683,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めの影響や中国経済の先行
き懸念等海外リスクはあるが、国内景気は緩
やかに回復しており、区内の地価は上昇傾向
にある。

下井草駅前の商店街に存する商業地域で、地
域要因に大きな変動はないが、市況から、地
価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.3
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１９

-1		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m区道、
東4m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
b ６０８１９

-2		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m都道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c ６０１０７

-25		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ６０８０７

-13		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
南4.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ６０８１７

-4		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
583,800  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
625,176 		 100
[  82.5]
757,789 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
758,000 
b (　           ) 
584,030  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
644,185 		 100
[  86.8]
742,149 
742,000 
c (　           ) 
896,516  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
934,170 		 100
[ 118.6]
787,664 
788,000 
d (　           ) 
685,851  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
721,808 		 100
[  86.1]
838,337 
838,000 
e (　           ) 
828,659  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
909,039 		 100
[ 123.4]
736,660 
737,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -4.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.3 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -5.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    750,000 円／㎡]  



杉並 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,617,316 
4,842,831 
13,774,485 
10,040,800 
3,733,685 		 （　0.9571）
3,573,510 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     94,039,737 円　　　　（　    588,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 115.66 ＲＣ5 538.33
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   160 ㎡     11.0 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗・フロアー貸し、３～５階は１Ｋタイプ・平均専有面積３０㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 地域、類似建物、対象標準地の状況から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.66 
56.5 
65.37 
4,100 
268,017 		 5.0  1,340,085 
1.0  268,017 

 2～ 2		 店舗
95.97 
95.8 
91.97 
3,600 
331,092 		 4.0  1,324,368 
1.0  331,092 

 3～ 3		 住宅
108.90 
82.3 
89.62 
3,270 
293,057 		 1.0  293,057 
1.0  293,057 

 4～ 4		 住宅
108.90 
82.3 
89.62 
3,320 
297,538 		 1.0  297,538 
1.0  297,538 

 5～ 5		 住宅
108.90 
82.3 
89.62 
3,370 
302,019 		 1.0  302,019 
1.0  302,019 

計
538.33 
79.2 
426.20 

1,491,723 		 3,557,067 
1,491,723 
⑨年額支払賃料      1,491,723 円　×　12ヶ月　＝　      17,900,676 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     426.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,278,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,179,276 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       958,964 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,220,312 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,557,067 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,792 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,491,723 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         363,212 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,617,316 円　　　　（　       116,358 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１４
　　　　-37		 3,387  
(   3,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]
3,324 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,343 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,270 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６０１４
　　　　-38		 3,349  
(   3,276) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[107.0]
3,328 
c ６０１４
　　　　-39		 2,938  
(   2,874) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[101.0]		 100
[ 94.0]
3,401 
杉並 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 978,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,822,031 円  　　　       19,179,276　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      331,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,385,500 円  　　　　    163,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,842,831 円　（　　　　　　        30,268 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 163,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 294,000 円／㎡　×　     538.33 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,040,800 円  
（　　　　　        62,755 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,617,316 円      
②総費用 4,842,831 円      
③純収益　①－② 13,774,485 円      
④建物等に帰属する純収益 10,040,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,733,685 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,573,510 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,334 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,039,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     588,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区下井草二丁目２３５番３
 0113000180302-0000
2 　杉並区下井草二丁目２３５番４
 0113000180303-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-10 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　尾藤　哲   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 725,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区下井草２丁目２３５番３外
｢下井草２－４０－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.5		 店舗

ＲＣ4		 中層小売店舗が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 北7.2m区道 水道、ガス、下水 下井草

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 下井草駅東方

60m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前近隣商業地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する
。駅前の希少性の高い近隣商業地であり、地価水準は緩やかな上昇傾向が認められる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    731,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として西武新宿線沿線を中心とした駅前の地元商店街等のうち、杉並区北部及びその周辺区に及ぶ。
需要の中心は駅前等に店舗やマンション等の取得を志向する地元地縁者や法人、投資家等が想定される。駅至近の立地
による利便性及び希少性からから需要は底堅いため、上昇傾向が認められる。取引の中心は、標準地規模の土地で１億
円前後と想定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似の近隣商業地域等の取引事例を中心に試算した市場の実勢を反映する規範性の高い価格である。収益価
格は投資対象の個別性、収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は実勢価格のみならず投資採算性も比較検
討のうえ意思決定をするものと判断するが、想定要素を含む収益価格よりも比準価格の規範性が勝る。従って比準価格
を標準とし収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    844,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[121.0]		 [100.0]
100		 746,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    683,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我が国の景気はインバウンド復活等も認めら
れ、回復傾向を示しているが、一部に弱さを
残している局面もある。


下井草駅前の地元商店街であり、低層階は日
用品を中心とする店舗が多く、事務所等も建
ち並んでいる。緩やかな上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因には特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +17.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０４

-19		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(66,162)
b ６０８１７

-7		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
c ６０８１９

-3		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
南5.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ６０１０１

-41		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.6m区道
、中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
497,860  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
529,723 		 100
[  71.7]
738,805 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
739,000 
b (　           ) 
439,053  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
480,324 		 100
[  66.5]
722,292 
722,000 
c (　           ) 
679,264  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
716,785 		 100
[  95.7]
748,992 
749,000 
d (　           ) 
708,958  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
741,570 		 100
[ 103.7]
715,111 
715,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.3 交通・接近　 -10.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.8 交通・接近　  -9.9 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -9.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -8.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    731,000 円／㎡]  



杉並 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,081,321 
4,748,509 
13,332,812 
10,225,600 
3,107,212 		 （　0.9783）
3,039,785 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     79,994,342 円　　　　（　    500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 115.66 ＲＣ5 538.33
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   160 ㎡     11.0 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階及び２階はフロア貸店舗、３階以上は平均専有面積３０㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 エントランス等共用部分を考慮して想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.66 
56.5 
65.35 
3,900 
254,865 		 5.0  1,274,325 
1.0  254,865 

 2～ 2		 店舗
95.97 
95.8 
91.94 
3,400 
312,596 		 4.0  1,250,384 
1.0  312,596 

 3～ 3		 住宅
108.90 
82.3 
89.62 
3,237 
290,100 		 1.0  290,100 
1.0  290,100 

 4～ 4		 住宅
108.90 
82.3 
89.62 
3,267 
292,789 		 1.0  292,789 
1.0  292,789 

 5～ 5		 住宅
108.90 
82.3 
89.62 
3,297 
295,477 		 1.0  295,477 
1.0  295,477 

計
538.33 
79.2 
426.15 

1,445,827 		 3,403,075 
1,445,827 
⑨年額支払賃料      1,445,827 円　×　12ヶ月　＝　      17,349,924 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     426.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,278,450 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準を参考に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,628,374 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       931,419 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,696,955 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,403,075 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,329 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,445,827 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         352,037 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,081,321 円　　　　（　       113,008 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００５
　　　　-37		 3,165  
(   3,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,230 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,309 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,237 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６００５
　　　　-38		 3,496  
(   3,427) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,461 
c ６００５
　　　　-39		 3,031  
(   2,982) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 100
[100.0]
3,207 
杉並 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 830,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,844,209 円  　　　       18,628,374　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      331,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,411,000 円  　　　　    166,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段計上する費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,748,509 円　（　　　　　　        29,678 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9783    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 166,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     538.33 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,225,600 円  
（　　　　　        63,910 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,081,321 円      
②総費用 4,748,509 円      
③純収益　①－② 13,332,812 円      
④建物等に帰属する純収益 10,225,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,107,212 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,039,785 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,999 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     79,994,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区下井草二丁目２３５番３
 0113000180302-0000
2 　杉並区下井草二丁目２３５番４
 0113000180303-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考