別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-8 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　栗原　友美   TEL.
鑑定評価額 187,000,000 円  １㎡当たりの価格 975,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区成田東５丁目３１番１外
｢成田東５－３４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7		 中高層の事務所兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北東25m都道 水道、ガス、下水 南阿佐ケ谷

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    85 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層の事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 南阿佐ケ谷駅北西方

360m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと
予測する。地価水準は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中高層の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    996,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    861,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね杉並区及びその周辺区における主要幹線道路及び準幹線道路沿いに形成された商業地域である。需要
者の中心は、杉並区周辺に店舗、事務所、マンション用地等の購入を希望する法人及び個人投資家等である。交通利便
性に優れ、用途の多様性が認められることから需要は底堅く、地価は上昇している。需要の中心となる価格帯は、商業
地のため個別性が強く判断が難しいが、標準地規模で１～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 青梅街道沿いの中高層の事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ収益性の高い路線商業地域として熟成している。不動産取引市
場における取引価格を基に市場性を反映した実証的な比準価格が有力な指標となるとともに、収益性を反映した価格で
ある収益価格も説得力を持つものと判断する。需要が強い商業地であることを勘案し、比準価格を標準とし、収益価格
を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    937,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気、国際情勢等の影響は懸念されるが
、景気は回復基調にある。杉並区の不動産市
場は、先行きの不透明感はあるものの底堅く
推移している。

南阿佐ケ谷駅に近い青梅街道沿いの商業地域
であり、地域要因に大きな変動はない。地価
は上昇傾向にある。


個別的要因に大きな変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％ +4.1 ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１０

-7		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m都道、
南東3.8m、
角地
商業
高度地区3種
(100,400)
b ６０８１１

-3		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南15m都道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(70,200)
c ６０８０８

-8		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
d ６０８１３

-17		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m区道、
北4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ６０８１７

-5		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東24.9m都道、
南3.4m、
二方路
近商
高度3種最低7m
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
929,918  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
1,010,902 		 100
[  99.5]
1,015,982 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,020,000 
b (　           ) 
759,494  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
758,047 		 100
[  70.4]
1,076,771 
1,080,000 
c (　           ) 
948,568  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,030,145 		 100
[ 105.1]
980,157 
980,000 
d (　           ) 
926,433  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
958,813 		 100
[ 102.6]
934,516 
935,000 
e (　           ) 
949,270  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,043,436 		 100
[  94.5]
1,104,165 
1,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    996,000 円／㎡]  



杉並 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,171,908 
8,036,680 
23,135,228 
16,449,700 
6,685,528 		 （　0.9396）
6,281,722 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    165,308,474 円　　　　（　    861,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 138.22 ＲＣ9 821.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   192 ㎡     13.2 m x   15.1 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所（フロア貸し）、２階以上は１ＬＤＫ（専有面積約４０㎡）の共同住宅。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
138.22 
80.1 
110.65 
3,800 
420,470 		 6.0  2,522,820 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
85.58 
95.5 
81.76 
3,200 
261,632 		 1.0  261,632 
1.0  261,632 

 3～ 5		 住宅
85.58 
95.5 
81.76 
3,200 
261,632 		 1.0  261,632 
1.0  261,632 

 6～ 7		 住宅
85.58 
95.5 
81.76 
3,250 
265,720 		 1.0  265,720 
1.0  265,720 

 8～ 9		 住宅
84.78 
95.5 
80.96 
3,300 
267,168 		 1.0  267,168 
1.0  267,168 

計
821.26 
92.9 
763.13 

2,532,774 		 4,635,124 
2,112,304 
⑨年額支払賃料      2,532,774 円　×　12ヶ月　＝　      30,393,288 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     763.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,831,512 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 杉並区内の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,224,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,611,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,613,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,635,124 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,034 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,112,304 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         514,314 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,171,908 円　　　　（　       162,354 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００８
　　　　-17		 3,576  
(   3,499) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,576 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,271 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６００８
　　　　-18		 3,050  
(   2,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,112 
c ６０１０
　　　　-21		 3,050  
(   2,984) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,144 
杉並 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,626,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,222,480 円  　　　       32,224,800　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      342,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,303,500 円  　　　　    271,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,036,680 円　（　　　　　　        41,858 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 271,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     821.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,449,700 円  
（　　　　　        85,676 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,171,908 円      
②総費用 8,036,680 円      
③純収益　①－② 23,135,228 円      
④建物等に帰属する純収益 16,449,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,685,528 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,281,722 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,717 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    165,308,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     861,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区成田東五丁目３１番１
 0113000271473-0000
2 　杉並区成田東五丁目３２番１３
 0113000271487-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-8 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　稲野邉　俊   TEL.
鑑定評価額 187,000,000 円  １㎡当たりの価格 975,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区成田東５丁目３１番１外
｢成田東５－３４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7		 中高層の事務所兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北東25m都道 水道、ガス、下水 南阿佐ケ谷

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    85 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層の事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 南阿佐ケ谷駅北西方

360m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、事務所兼共同住宅等が混在する路線商業地域で、当面現状を維持すると予測される。地価水準は
上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    980,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    881,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉並区及び隣接区市の路線商業地域である。需要者は特に杉並区内に限定されることなく、価格と立地
次第で投資する法人事業者及び投資家が考えられる。ただし当該地は事務所、共同住宅としての需要が強く、店舗とし
ての需要は弱い。商業地は取引の個別性が強いが、標準的規模の土地で１億９千万円前後の水準とみられる。新型コロ
ナウイルス感染症の影響は緩和され、店舗需要も回復し、地価は上昇している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中層事務所兼共同住宅地等が多くみられる路線商業地域である。取引事例については区内広域の取引事例を
収集分析して試算価格を査定した。一方収益価格は規範性のある事例を集め、最有効使用の事務所兼共同住宅を想定し
て試算価格を査定した。いずれの価格も規範性があると判断されるので、比準価格を重視し、これに収益価格を参酌し
、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    937,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、海外景気の
下振れリスクや、物価上昇、中東地域をめぐ
る情勢、金融資本市場の変動等に注意が必要
な状況である。

南阿佐ケ谷駅から徒歩圏に位置し、事務所兼
共同住宅等が建ち並ぶ青梅街道に面する。店
舗需要の回復が見られ、地価は上昇傾向にあ
る。

特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％ +4.1 ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０３

-43		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南10.9m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
b ６０１０７

-25		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０１０１

-46		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東40m都道、
北4m、角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,400)
d ６０８１７

-29		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,141,178  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,182,260 		 100
[ 132.2]
894,297 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
894,000 
b (　           ) 
896,516  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
934,170 		 100
[ 110.1]
848,474 
848,000 
c (　           ) 
1,523,827  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
1,701,360 		 100
[ 148.5]
1,145,697 
1,150,000 
d (　           ) 
1,253,368  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,326,063 		 100
[ 128.3]
1,033,564 
1,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    980,000 円／㎡]  



杉並 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,152,566 
7,639,782 
22,512,784 
15,646,400 
6,866,384 		 （　0.9364）
6,429,682 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    169,202,158 円　　　　（　    881,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 138.22 ＲＣ9 821.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   192 ㎡     13.2 m x   15.1 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸しの事務所、２階～９階までは４０㎡１ＬＤＫタイプの共同住宅。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 構造・規模・用途等から標準的な数値を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
138.22 
80.1 
110.65 
3,600 
398,340 		 6.0  2,390,040 
1.0  398,340 

 2～ 2		 住宅
85.58 
95.5 
81.76 
3,100 
253,456 		 1.0  253,456 
1.0  253,456 

 3～ 5		 住宅
85.58 
95.5 
81.76 
3,150 
257,544 		 1.0  257,544 
1.0  257,544 

 6～ 7		 住宅
85.58 
95.5 
81.76 
3,200 
261,632 		 1.0  261,632 
1.0  261,632 

 8～ 9		 住宅
84.78 
95.5 
80.96 
3,250 
263,120 		 1.0  263,120 
1.0  263,120 

計
821.26 
92.9 
763.13 

2,473,932 		 4,465,632 
2,473,932 
⑨年額支払賃料      2,473,932 円　×　12ヶ月　＝　      29,687,184 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     763.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,373,634 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準から算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,060,818 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,553,041 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,507,777 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,465,632 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,424 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,473,932 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         602,365 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,152,566 円　　　　（　       157,045 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００２
　　　　-30		 2,680  
(   2,624) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[104.0]
2,886 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６０１７
　　　　-49		 3,162  
(   3,093) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]
3,132 
c ６００３
　　　　-26		 3,424  
(   3,350) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]
3,607 
杉並 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,524,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,106,082 円  　　　       31,060,818　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      342,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,159,000 円  　　　　    254,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,639,782 円　（　　　　　　        39,791 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 254,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     821.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,646,400 円  
（　　　　　        81,492 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,152,566 円      
②総費用 7,639,782 円      
③純収益　①－② 22,512,784 円      
④建物等に帰属する純収益 15,646,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,866,384 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,429,682 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,488 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    169,202,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     881,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区成田東五丁目３１番１
 0113000271473-0000
2 　杉並区成田東五丁目３２番１３
 0113000271487-0000
3 　
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備考