別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
杉並 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-6 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　森本　有応   TEL.
鑑定評価額 221,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 880,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区永福４丁目４７番２５
｢永福４－１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区2種
都市計画道路

(100,300)

1:1.5		 店舗事務所

Ｓ3F1B		 小規模な小売店舗等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 南西19.1m都道 水道、ガス、下水 永福町

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９．１ｍ都道 交通

施設		 永福町駅北方

90m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区2種
都市計画道路
⑤地域要因の将
　来予測		 永福町駅から至近の熟成した近隣商業地域であり、都市計画道路の指定はあるものの計画決定の状態であり、当
面は現状を維持していくものと予測される。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区及び周辺区における店舗・事務所兼共同住宅、事務所ビル、マンション等が多い近隣商業地域であ
る。需要者の中心は中堅の不動産業者、法人投資家等である。コロナの影響も薄れて、景気は穏やかな回復傾向にあり
、店舗・住宅の投資需要は堅調であり、それに伴い地価水準も上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の個
別性が強く把握は困難であるが、標準地規模の土地で概ね２億円台から３億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内にある最寄駅から徒歩圏内の近隣商業地域等の複数の取引事例を適切に比準して求めた価格
であり実証的かつ客観的である。需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人等であり、その意味では収益価格に規
範性が認められるものの、収益価格はやや低位に査定された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を標準としつつ、
収益価格も比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    844,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.4]		 [100.0]
100		 1,180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 杉並区内の人口は微増、土地取引件数もやや
増加。コロナの影響も薄れて、景気は穏やか
な回復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅
く推移している。

永福町駅から至近の幹線道路沿いに店舗併用
住宅や店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地
域で、地域要因に特段の変化ないが地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１１

-3		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南15m都道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(70,200)
b ６０８０１

-19		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西25m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０１０９

-36		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m区道、
中間画地
近商

(100,400)
d ６０８０９

-7		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西15m都道、
中間画地
近商

(100,400)
e ６０８０８

-23		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西18m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
759,494  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
758,047 		 100
[  71.2]
1,064,673 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,060,000 
b (　           ) 
812,510  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
911,459 		 100
[  83.6]
1,090,262 
1,090,000 
c (　           ) 
1,847,670  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,949,292 		 100
[ 155.1]
1,256,797 
1,260,000 
d (　           ) 
957,385  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
1,369,312 		 100
[ 115.0]
1,190,706 
1,190,000 
e (　           ) 
1,588,803  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,690,486 		 100
[ 138.6]
1,219,687 
1,220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,210,000 円／㎡]  



杉並 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,469,971 
5,729,392 
16,740,579 
9,480,000 
7,260,579 		 （　0.9600）
6,970,156 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    188,382,595 円　　　　（　  1,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 156.42 Ｓ3F1B 580.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区2種
都市計画道路		 100 ％   300 ％   300 ％   187 ㎡     11.0 m x   17.0 m  前面道路：都道     　  19.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・地下１階はフロア貸しの店舗、２階・３階はフロア貸しの事務所を想定 ⑦有効率　  80.7 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
151.63 
64.2 
97.42 
5,000 
487,100 		 6.0  2,922,600 
1.0  487,100 

 2～ 2		 事務所
156.42 
85.8 
134.23 
3,750 
503,363 		 3.0  1,510,089 
1.0  503,363 

 3～ 3		 事務所
124.85 
82.2 
102.66 
3,350 
343,911 		 3.0  1,031,733 
1.0  343,911 
地下
 1～ 1		 店舗
147.48 
90.8 
133.87 
3,550 
475,239 		 3.0  1,425,717 
1.0  475,239 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
580.38 
80.7 
468.18 

1,809,613 		 6,890,139 
1,809,613 
⑨年額支払賃料      1,809,613 円　×　12ヶ月　＝　      21,715,356 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     468.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,404,540 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,119,896 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,155,995 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,963,901 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,890,139 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,456 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,809,613 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         440,614 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,469,971 円　　　　（　       120,160 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１７
　　　　-43		 5,562  
(   5,370) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
5,630 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,132 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６０１７
　　　　-44		 3,648  
(   3,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]
5,067 
c ６０１７
　　　　-45		 5,148  
(   4,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
5,360 
杉並 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 948,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,849,592 円  　　　       23,119,896　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,272,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,343,000 円  　　　　    158,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,729,392 円　（　　　　　　        30,638 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9600    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 158,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     580.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,480,000 円  
（　　　　　        50,695 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,469,971 円      
②総費用 5,729,392 円      
③純収益　①－② 16,740,579 円      
④建物等に帰属する純収益 9,480,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,260,579 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,970,156 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,274 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    188,382,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区永福四丁目４７番２５
 0113000084295-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-6 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　滋   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 880,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区永福４丁目４７番２５
｢永福４－１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区2種
都市計画道路

(100,300)

1:1.5		 店舗事務所

Ｓ3F1B		 小規模な小売店舗等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 南西19.1m都道 水道、ガス、下水 永福町

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９．１ｍ都道 交通

施設		 永福町駅　北方

90m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区2種
都市計画道路
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は永福町駅北側の商業地域として熟成している。都市計画道路に指定されているものの計画決定の状態
であり、当面現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    942,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね杉並区及び周辺隣接区内圏域に位置する駅至近の商業地である。需要者の中心は前記圏域周辺に店
舗付マンション・事務所ビル等を購入希望の法人・個人で、概ね東京都内に所在している。雇用・所得環境の改善の下
で、利便性・収益性に優れる商業地に対する旺盛な需要を反映し、地価は強含みである。駅前の商業地で取引規模は供
給により様々だが、中心価格帯は土地は対象標準地と同規模で総額２～３億円程である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の商業地の取引事例の収集に努めたが取引価格にはやや幅がみられる。一方、類似すると思われる賃貸事
例を収集し試算した収益価格は収益性を反映している。価格形成要因が類似する取引事例から求めた比準価格は市場性
・収益性を反映した価格であり実証的である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    844,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.2]		 [100.0]
100		 1,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きについては、雇用・所得環境が
改善する下で、各種政策効果等により、緩や
かな回復が続くことが期待される。


永福町駅北側の井ノ頭通りに接面する商業地
である。店舗付マンション、店舗併用住宅等
が建ち並んでいる。


個別的要因に特に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０６

-61		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西3.5m道路、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,240)
b ６０１１７

-57		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
c ６０８０８

-23		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西18m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ６０８１７

-5		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東24.9m都道、
南3.4m、
二方路
近商
高度3種最低7m
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
913,296  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
912,405 		 100
[  79.5]
1,147,679 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,150,000 
b (　           ) 
1,116,544  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,142,225 		 100
[  89.7]
1,273,384 
1,270,000 
c (　           ) 
1,588,803  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,690,486 		 100
[ 138.6]
1,219,687 
1,220,000 
d (　           ) 
949,270  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,043,436 		 100
[  91.1]
1,145,374 
1,150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  +2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,200,000 円／㎡]  



杉並 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,421,789 
5,789,894 
16,631,895 
9,840,000 
6,791,895 		 （　0.9600）
6,520,219 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    176,222,135 円　　　　（　    942,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 156.42 Ｓ3F1B 580.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区2種
都市計画道路		 100 ％   300 ％   300 ％   187 ㎡     11.0 m x   17.0 m  前面道路：都道     　  19.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２・３階、地下１階ともフロア貸の店舗、事務所を想定した ⑦有効率　  80.7 ％
の理由		 階段、廊下、エントランス等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
151.63 
64.2 
97.42 
5,000 
487,100 		 6.0  2,922,600 
1.0  487,100 

 2～ 2		 事務所
156.42 
85.8 
134.23 
3,800 
510,074 		 3.0  1,530,222 
1.0  510,074 

 3～ 3		 事務所
124.85 
82.2 
102.66 
3,300 
338,778 		 3.0  1,016,334 
1.0  338,778 
地下
 1～ 1		 店舗
147.48 
90.8 
133.87 
3,600 
481,932 		 3.0  1,445,796 
1.0  481,932 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
580.38 
80.7 
468.18 

1,817,884 		 6,914,952 
1,817,884 
⑨年額支払賃料      1,817,884 円　×　12ヶ月　＝　      21,814,608 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     468.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,404,540 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,219,148 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,160,957 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,058,191 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,914,952 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,692 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,817,884 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         297,906 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,421,789 円　　　　（　       119,903 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１７
　　　　-42		 4,392  
(   4,389) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,392 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,097 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６０１７
　　　　-43		 5,562  
(   5,370) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,180 
c ６０１７
　　　　-44		 3,648  
(   3,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,918 
杉並 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 984,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,811,094 円  　　　       23,219,148　×　　　　   7.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,272,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,394,000 円  　　　　    164,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       164,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       164,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,789,894 円　（　　　　　　        30,962 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9600    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 164,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     580.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,840,000 円  
（　　　　　        52,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,421,789 円      
②総費用 5,789,894 円      
③純収益　①－② 16,631,895 円      
④建物等に帰属する純収益 9,840,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,791,895 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,520,219 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,867 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    176,222,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     942,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区永福四丁目４７番２５
 0113000084295-0000
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備考