別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
杉並 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-5 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 渡邉 剛   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  1㎡当たりの価格 811,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
600,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区高円寺南2丁目220番17外
「高円寺南2-20-11」
②地積
 (㎡)
143  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,300)
準防

(その他)
高度地区3種


(90,300)
台形
1:2
店舗兼共同住宅

S4F1B
小規模な小売店舗が
建ち並ぶ近隣商業地
西5.5m区道 水道、ガス、下水 新高円寺

150m
(2)



①範囲 東     0 m、西    20 m、南    80 m、北    15 m ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

5.5m区道 交通

施設
新高円寺駅北方

150m
法令

規制
近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
 来予測
駅近くの店舗等が建ち並ぶ商店街であり、商業地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するもの
と予測される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           837,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           624,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、駅周辺の近隣商業地域を中心とする杉並区及び隣接区に存する商業地域。需要者は区内外の事業者や収
益物件を探す投資家等が中心である。区東部に位置する駅近くの近隣商業地域であり、JR高円寺駅まで続く商店街の
一部を形成しており希少性等を有する。市場の中心価格帯は規模等によりまちまちであるが、中小規模の土地で1億~
2億円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
駅近くの人通りの多い商店街であり、店舗等の自用目的の取引に対する需要は堅調である。また、賃貸用店舗兼共同住
宅等の収益目的の取引への需要も堅調であるが、賃貸市場においては店舗需要は低層階を主とし、それ以外については
居住用が大半を占めており、業務用は限定的である。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌
として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 5-22                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        844,000 円/㎡
[107.0]
100
100
[100.0]
100
[111.5]
[100.0]
100
810,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          756,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区の人口は微増傾向、取引平均単価は上昇傾
向。物価上昇、海外景気、金融資本市場の変
動等が懸念されるが、景気は緩やかに回復し
ている。

丸ノ内線新高円寺駅近くに形成されたルック
商店街であり、他の商店街と連続しJR高円
寺駅に続く。地域要因に特段の変化はない。
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +0.4
交通・接近     +1.0
環境       +10.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.3 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 60108

-44
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西5.4m区道、
中間画地




近商
高度地区3種
(90,300)
b 60808

-14
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東8m区道、
北西6m、角地




商業

(100,480)
c 60101

-41
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北東5.6m区道
、中間画地




近商
高度地区2種
(90,300)
d 60819

-4
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.4m区道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(80,200)
e 60107

-7
中野区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m区道、
東3.4m、角地




近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
744,681  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

770,745 
100
[  99.0]

778,530 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

779,000 
b (            
885,000  
100
[ 100.0]
[ 107.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

905,229 
100
[ 114.3]

791,976 

792,000 
c (            
708,958  
100
[ 100.0]
[ 104.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

741,570 
100
[  86.5]

857,306 

857,000 
d (            
644,551  
100
[ 100.0]
[ 109.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

702,561 
100
[  80.4]

873,832 

874,000 
e (            
714,082  
100
[ 100.0]
[ 106.6]
100
100
[   /  ]
100
[  97.9]

777,540 
100
[  88.3]

880,566 

881,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.57 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +18.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -9.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.53 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      -7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -8.0 環境      -5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他     -5.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     837,000 円/㎡]  



杉並 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

15,008,754 

3,891,560 

11,117,194 

7,576,800 

3,540,394 
( 0.9571
3,388,511 
  4.1 -  0.3 )
3.8%  
⑧収益価格       89,171,342 円    (     624,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗、事務所兼共同住宅 111.48 S4 432.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
90 %   300 %   300 %   143 ㎡      9.0 m x   17.0 m  前面道路:区道         5.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階店舗・フロア貸し、2階事務所・フロア貸し、3~4階共同住宅・1Kタイプ・平均専有面積約27~29㎡ ⑦有効率   76.2 %
の理由
エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
111.48 

65.1 

72.54 

4,500 

326,430 
6.0  1,958,580 
0.0  0 

 2 2
事務所
111.48 

81.8 

91.23 

3,450 

314,744 
4.0  1,258,976 
0.0  0 

 3 3
住宅
104.98 

79.1 

83.08 

3,450 

286,626 
1.0  286,626 
1.0  286,626 

 4 4
住宅
104.98 

79.1 

83.08 

3,500 

290,780 
1.0  290,780 
1.0  290,780 

    

 

 

 

 

 
   
   


432.92 

76.2 

329.93 


1,218,580 
3,794,962 
577,406 
⑨年額支払賃料      1,218,580 円 × 12ヶ月 =       14,622,960 円 
⑩a共益費(管理費)             250 円/㎡ ×      329.93 ㎡ × 12ヶ月 =          989,790 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により十分担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       15,612,750 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         780,638 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,832,112 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         3,794,962 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           36,052 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          577,406 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          140,590 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   15,008,754 円    (        104,956 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 6019
    -34
3,565  
  3,487
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,601 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,527 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,450 円/㎡)


 基準階   3 F     B
b 6019
    -35
3,316  
  3,244
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

3,384 
c 6019
    -36
3,404  
  3,330
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

3,583 
杉並 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 738,000 円          123,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 1,420,760 円            15,612,750 ×       9.1 %
③公租公課  土地               441,300 円     査定額
 建物             1,045,500 円          123,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       123,000 円          123,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       123,000 円          123,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  3,891,560 円 (              27,214 円/㎡)  (経費率    25.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 123,000,000 円                          設計監理料率
  275,000 円/㎡ ×      432.92 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0616        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0450 ×  40 % + 0.0565 ×  30 % + 0.0889 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
7,576,800 円  
(             52,985 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 15,008,754 円      
②総費用 3,891,560 円      
③純収益 ①-② 11,117,194 円      
④建物等に帰属する純収益 7,576,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,540,394 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,388,511 円      

  (                         23,696 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.8 %

                              89,171,342 円


(                       624,000 円/㎡)
4 不動産ID 杉並 5-5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  杉並区高円寺南二丁目220番17
0113000156996-0000
2  杉並区高円寺南二丁目220番68
0113000157006-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月14日 提出
杉並 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-5 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 矢崎 憲一   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  1㎡当たりの価格 811,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
600,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区高円寺南2丁目220番17外
「高円寺南2-20-11」
②地積
 (㎡)
143  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,300)
準防

(その他)
高度地区3種


(90,300)
台形
1:2
店舗兼共同住宅

S4F1B
小規模な小売店舗が
建ち並ぶ近隣商業地
西5.5m区道 水道、ガス、下水 新高円寺

150m
(2)



①範囲 東     0 m、西    20 m、南    80 m、北    15 m ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

5.5m区道 交通

施設
新高円寺駅北方

150m
法令

規制
近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
 来予測
小規模な小売店舗等が多い近隣商業地域として成熟した地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のま
ま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           832,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           612,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね杉並区及び隣接市区に存する駅周辺の近隣商業地域等である。主たる需要者は、区内に店舗、事務
所、営業所や賃貸用店舗兼共同住宅等の用地購入を希望する法人及び個人である。一定の実需のほか投資需要も見込め
る近隣商業地域であり需要は根強く、地価は上昇傾向となっている。商業地は個別性が強く価格は諸条件により様々で
あるが、概ね1億円台の土地取引が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は同一需給圏内の類似性を有する取引事例を適切に補修正して試算したものであり、客観的・実証的な価格が
求められた。収益価格は収益性を反映した理論的な価格で、商業地においては重視すべきであるが、想定事項を多く含
み低位に求められたものと思料する。以上の検討のほか、当該地域の特性等をも考慮して、比準価格を重視し、収益価
格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 5-22                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        844,000 円/㎡
[107.0]
100
100
[100.0]
100
[111.3]
[100.0]
100
811,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          756,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価上昇、国際情勢等の影響が懸念されるな
か、区内の人口は微増傾向で、不動産に対す
る需要は堅調に推移している。


店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域と
して成熟した地域で、地域要因に大きな変化
はなく、地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +2.0
環境        +7.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.3 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 60808

-8
杉並区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 西11m区道、
中間画地




近商
高度地区2種
(90,300)
b 60808

-14
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東8m区道、
北西6m、角地




商業

(100,480)
c 60108

-44
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西5.4m区道、
中間画地




近商
高度地区3種
(90,300)
d 60103

-41
中野区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m区道、
中間画地




近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
948,568  
100
[ 100.0]
[ 108.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

1,030,145 
100
[ 119.5]

862,046 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

862,000 
b (            
885,000  
100
[ 100.0]
[ 107.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

905,229 
100
[ 111.8]

809,686 

810,000 
c (            
744,681  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

770,745 
100
[  93.1]

827,868 

828,000 
d (            
772,580  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

805,028 
100
[  95.4]

843,845 

844,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.54 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -1.0 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.57 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境      -8.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +18.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -6.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近  -10.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     832,000 円/㎡]  



杉並 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

14,662,057 

3,674,468 

10,987,589 

7,515,200 

3,472,389 
( 0.9571
3,323,424 
  4.1 -  0.3 )
3.8%  
⑧収益価格       87,458,526 円    (     612,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗、事務所兼共同住宅 111.48 S4 432.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
90 %   300 %   300 %   143 ㎡      9.0 m x   17.0 m  前面道路:区道         5.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階を店舗、2階を事務所(共にフロアー貸し)、3~4階を住宅(平均専有面積28㎡程度、1Kタイプ)と想定 ⑦有効率   76.2 %
の理由
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
111.48 

65.1 

72.54 

4,250 

308,295 
6.0  1,849,770 
0.0  0 

 2 2
事務所
111.48 

81.8 

91.23 

3,500 

319,305 
3.0  957,915 
0.0  0 

 3 3
住宅
104.98 

79.1 

83.08 

3,450 

286,626 
1.0  286,626 
1.0  286,626 

 4 4
住宅
104.98 

79.1 

83.08 

3,500 

290,780 
1.0  290,780 
1.0  290,780 

    

 

 

 

 

 
   
   


432.92 

76.2 

329.93 


1,205,006 
3,385,091 
577,406 
⑨年額支払賃料      1,205,006 円 × 12ヶ月 =       14,460,072 円 
⑩a共益費(管理費)             200 円/㎡ ×      329.93 ㎡ × 12ヶ月 =          791,832 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       15,251,904 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         762,595 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,489,309 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         3,385,091 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           32,158 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          577,406 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          140,590 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   14,662,057 円    (        102,532 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 6018
    -24
3,444  
  3,369
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]

3,514 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,527 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,450 円/㎡)


 基準階   3 F     B
b 6018
    -25
3,295  
  3,295
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[102.0]

3,400 
c 6018
    -26
3,693  
  3,612
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]

3,621 
杉並 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 610,000 円          122,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 1,342,168 円            15,251,904 ×       8.8 %
③公租公課  土地               441,300 円     査定額
 建物             1,037,000 円          122,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       122,000 円          122,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円          122,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  3,674,468 円 (              25,696 円/㎡)  (経費率    25.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円                          設計監理料率
  273,000 円/㎡ ×      432.92 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0616        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0450 ×  40 % + 0.0565 ×  30 % + 0.0889 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
7,515,200 円  
(             52,554 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 14,662,057 円      
②総費用 3,674,468 円      
③純収益 ①-② 10,987,589 円      
④建物等に帰属する純収益 7,515,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,472,389 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,323,424 円      

  (                         23,241 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.8 %

                              87,458,526 円


(                       612,000 円/㎡)
4 不動産ID 杉並 5-5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  杉並区高円寺南二丁目220番17
0113000156996-0000
2  杉並区高円寺南二丁目220番68
0113000157006-0000
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備考