別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-3 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小國　敏雄   TEL.
鑑定評価額 179,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区荻窪５丁目１２６番３
｢荻窪５－２７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2.5		 店舗

ＲＣ4F1B		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北16.6m区道 水道、ガス、下水 荻窪

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６．６ｍ区道 交通

施設		 荻窪駅の南方

90m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　「荻窪」駅前の商業地域として成熟しており、当面は現状の地域要因下で推移するものと予測されるが、一般
的要因により、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,660,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、主として杉並区および周辺区にあって、店舗兼事務所ビルが連坦する繁華性に優れた商業地域である
。需要者は、自用又は収益目的の法人、不動産事業者等が主体と判断された。都心への接近性が良好で利便性の高い商
業地域であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があるが、土地は対象標準地と同規
模程度で総額１．６億～２．０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を適切に補修正の上、求められた不動産市場における実証的な価格であ
る。一方、収益性の観点から試算した収益価格は、典型的需要者が取引の意思決定において指標となる性格を有し、説
得力を有するものと判断された。以上より、本鑑定においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標
準地より求めた規準価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [100.0]
100		 2,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,880,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安や資源高に直面し、一部に足踏み傾向も
みられるが、株高による内需を中心とした持
ち直し傾向にある。


駅前に位置する商業地域は、取引が少なく稀
少性があり、現下の情勢により、地価は上昇
傾向である。


価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１１

-14		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.9m区道、
中間画地
商業

(100,500)
b ６０８１４

-1		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m都道、
中間画地
商業

(100,600)
c ６０１０９

-36		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m区道、
中間画地
近商

(100,400)
d ６０８０８

-22		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北15m区道、
南3.6m、
二方路
商業

(100,500)
e ６０１０４

-33		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16.3m区
道、
南西5.3m、
角地
商業
高度地区3種
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,895,306  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,158,754 		 100
[  99.4]
2,171,785 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,170,000 
b (　           ) 
2,101,822  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,320,411 		 100
[ 112.9]
2,055,280 
2,060,000 
c (　           ) 
1,847,670  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,949,292 		 100
[  93.7]
2,080,354 
2,080,000 
d (　           ) 
2,546,288  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
2,793,374 		 100
[ 127.9]
2,184,030 
2,180,000 
e (　           ) 
2,556,178  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
2,546,440 		 100
[ 114.5]
2,223,965 
2,220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +59.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,120,000 円／㎡]  



杉並 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,790,259 
5,928,488 
14,861,771 
9,451,400 
5,410,371 		 （　0.9585）
5,185,841 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    144,051,139 円　　　　（　  1,660,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 53.04 ＲＣ9 477.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   87 ㎡      6.0 m x   14.5 m  前面道路：区道     　  16.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・２階はフロア貸店舗。３階以上はフロア貸し事務所を想定。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 おおむね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.04 
92.9 
49.26 
5,000 
246,300 		 6.0  1,477,800 
2.0  492,600 

 2～ 2		 店舗
53.04 
92.9 
49.26 
4,050 
199,503 		 4.0  798,012 
2.0  399,006 

 3～ 9		 事務所
53.04 
92.9 
49.26 
3,675 
181,031 		 4.0  724,124 
1.0  181,031 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
477.36 
92.9 
443.34 

1,713,020 		 7,344,680 
2,158,823 
⑨年額支払賃料      1,713,020 円　×　12ヶ月　＝　      20,556,240 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     443.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,596,024 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の賃貸市場の実態による水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,152,264 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,772,181 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,380,083 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,344,680 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,571 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,158,823 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         342,605 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,790,259 円　　　　（　       238,968 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００４
　　　　-10		 3,731  
(   3,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,694 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,852 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,675 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６０１０
　　　　-23		 4,153  
(   3,954) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
3,845 
c ６００６
　　　　-23		 4,377  
(   4,169) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
4,016 
杉並 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 942,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,325,988 円  　　　       22,152,264　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,012,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,334,500 円  　　　　    157,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,928,488 円　（　　　　　　        68,144 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 157,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     477.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,451,400 円  
（　　　　　       108,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,790,259 円      
②総費用 5,928,488 円      
③純収益　①－② 14,861,771 円      
④建物等に帰属する純収益 9,451,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,410,371 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,185,841 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       59,607 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    144,051,139 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,660,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区荻窪五丁目１２６番３
 0113000109793-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-3 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　南陽　政道   TEL.
鑑定評価額 180,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区荻窪５丁目１２６番３
｢荻窪５－２７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2.5		 店舗

ＲＣ4F1B		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北16.6m区道 水道、ガス、下水 荻窪

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．６ｍ区道 交通

施設		 荻窪駅南方

90m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の商業ビルが建ち並ぶ駅前商業地域として成熟しており、現状のまま推移するものと予測される。地価は強
含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,550,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ中央線の駅前商業地域であるが、高度利用が可能な商業地域については広域に競争代替関係が認
められる。需要者の中心は法人、個人の投資家と考えられる。収益物件が建築可能な土地に対する需要は増加傾向にあ
り、地価は上昇傾向にある。当該地域においては、規模に応じて幅広い価格帯に需要が認められるが、想定される需要
者層においては、総額で２億～１０億円程度までが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土
地の収益性を反映した論理的な価格であり、収益物件の建築を想定した需要も十分に考えられる。しかしながら土地の
収益価格は想定要素を多く含むことから比準価格の説得力がやや優ると判断した。よって、本件においては、比準価格
を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [100.0]
100		 2,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,880,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景として不動産需要は依然として
底堅いが、建築資材の高騰、人件費等の上昇
など市況の先行きに不透明感は増している。


ＪＲ荻窪駅南口のバスターミナルに近接した
商業地であり、地域要因に大きな変動要因は
ない。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０８

-38		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西20m都道、
南東6.3m、
二方路
商業

(100,500)
b ６０８１４

-1		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m都道、
中間画地
商業

(100,600)
c ６０８１１

-14		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.9m区道、
中間画地
商業

(100,500)
d ６０１０９

-36		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m区道、
中間画地
近商

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,830,496  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,909,365 		 100
[  90.9]
2,100,512 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,100,000 
b (　           ) 
2,101,822  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,320,411 		 100
[ 109.8]
2,113,307 
2,110,000 
c (　           ) 
1,895,306  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,158,754 		 100
[  96.0]
2,248,702 
2,250,000 
d (　           ) 
1,847,670  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,949,292 		 100
[  89.7]
2,173,124 
2,170,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,140,000 円／㎡]  



杉並 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,674,461 
5,798,264 
14,876,197 
9,812,600 
5,063,597 		 （　0.9585）
4,853,458 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    134,818,278 円　　　　（　  1,550,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 53.04 ＲＣ9 477.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   87 ㎡      6.0 m x   14.5 m  前面道路：区道     　  16.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～９階は事務所を想定した。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 エントランス、ＥＶ等
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.04 
92.9 
49.26 
4,799 
236,399 		 8.0  1,891,192 
2.0  472,798 

 2～ 2		 店舗
53.04 
92.9 
49.26 
4,000 
197,040 		 6.0  1,182,240 
2.0  394,080 

 3～ 9		 事務所
53.04 
92.9 
49.26 
3,700 
182,262 		 4.0  729,048 
1.0  182,262 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
477.36 
92.9 
443.34 

1,709,273 		 8,176,768 
2,142,712 
⑨年額支払賃料      1,709,273 円　×　12ヶ月　＝　      20,511,276 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     443.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,330,020 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物において標準的と推定される金額を査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,841,296 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,747,304 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,093,992 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,176,768 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,226 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,142,712 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         505,243 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,674,461 円　　　　（　       237,637 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１５
　　　　-15		 3,363  
(   3,280) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,813 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,791 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６０１５
　　　　-16		 3,338  
(   3,332) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,702 
c ６０１５
　　　　-17		 2,732  
(   2,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,383 
杉並 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 978,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,096,764 円  　　　       21,841,296　×　　　　   9.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,012,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,385,500 円  　　　　    163,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,798,264 円　（　　　　　　        66,647 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 163,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 332,000 円／㎡　×　     477.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,812,600 円  
（　　　　　       112,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,674,461 円      
②総費用 5,798,264 円      
③純収益　①－② 14,876,197 円      
④建物等に帰属する純収益 9,812,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,063,597 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,853,458 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    134,818,278 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,550,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区荻窪五丁目１２６番３
 0113000109793-0000
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備考