別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -63　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -63 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　曽我　一郎   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 635,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区松庵２丁目５２番１２
｢松庵２－１４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 北西6.3m区道 水道、ガス、下水 西荻窪

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    25 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６．３
ｍ区道		 交通

施設		 西荻窪駅南西方

830m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は，一般住宅等が建ち並ぶ既成の標準的で閑静な住宅地域として安定しており，今後も現状を維持して
いくものと予測される。地価水準は，標準的な住宅地域全般として，上昇基調で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    641,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    379,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は，武蔵野市にも近い杉並区西部のＪＲ線等各駅から徒歩圏の既成の標準的住宅地域である。需要者は，杉
並区及び隣接区市等の居住目的の個人が中心であるが，不動産業者の参入もみられる。市場の需給動向は概ね安定して
おり，地価は上昇傾向にある。取引総額の価格帯は，土地価格は概ね８千万円～２億５千万円程度まで幅広く，また，
新築建売住宅では総額６千万円～８千万円程度であると考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域は，ＪＲ線駅徒歩圏の標準的な低層住宅地域であり，自用の一般戸建住宅が多い。賃貸目的の
アパートの取引もみられるが，自用目的の取引が中心かつ支配的な住宅地域である。以上により，不動産鑑定評価額は
，取引市場の動向を反映した取引事例比較法による比準価格を標準として，収益性を反映した収益還元法による収益価
格を参考に留め，さらに，代表標準地との検討も踏まえ，上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -25                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    653,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 [101.0]
100		 634,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    602,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇懸念及び国際情勢等により不安定な
状況が続いており，先行きは不透明である。
不動産需要は良好である。


地価は全体的に上昇基調にある。標準地の存
する地域は熟成した標準的な住宅地域として
，地価に影響を及ぼすような大きな変化は特
に見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -63　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１６

-1		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.9m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ６０１１８

-40		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ６０１０４

-49		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d ６０１０１

-28		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
北西4m、
準角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
e ６０８１６

-12		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
674,814  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
705,855 		 100
[  97.0]
727,686 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
735,000 
b (　           ) 
611,012  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
692,480 		 100
[ 101.9]
679,568 
686,000 
c (　           ) 
653,717  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
649,872 		 100
[  97.0]
669,971 
677,000 
d (　           ) 
650,353  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
639,933 		 100
[  95.1]
672,905 
680,000 
e (　           ) 
490,970  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 105.0]
504,226 		 100
[  99.8]
505,236 
510,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    641,000 円／㎡]  



杉並 -63　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,269,375 
2,380,441 
8,888,934 
4,018,750 
4,870,184 		 （　0.9763）
4,754,761 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    125,125,289 円　　　　（　    379,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -63　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 156.00 ＬＳ2 312.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   330 ㎡     18.2 m x   18.2 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、平均専有面積３０㎡１０戸の共同住宅 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
156.00 
95.0 
148.20 
3,000 
444,600 		 1.0  444,600 
1.0  444,600 

 2～ 2		 住宅
156.00 
95.0 
148.20 
3,100 
459,420 		 1.0  459,420 
1.0  459,420 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
312.00 
95.0 
296.40 

904,020 		 904,020 
904,020 
⑨年額支払賃料        904,020 円　×　12ヶ月　＝　      10,848,240 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     296.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　         533,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の標準的な共益費を参考にして算出した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,381,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       581,088 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,040,672 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           904,020 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,588 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          904,020 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         220,115 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,269,375 円　　　　（　        34,150 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１９
　　　　-26		 3,086  
(   3,019) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,349 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１６
　　　　-32		 3,001  
(   2,936) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,257 
c ６０１３
　　　　-12		 3,243  
(   3,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,003 
杉並 -63　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 385,800 円  　　　　     64,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 929,741 円  　　　       11,621,760　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      389,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      546,500 円  　　　　     64,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,300 円  　　　　     64,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,300 円  　　　　     64,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,380,441 円　（　　　　　　         7,213 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     312.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,018,750 円  
（　　　　　        12,178 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,269,375 円      
②総費用 2,380,441 円      
③純収益　①－② 8,888,934 円      
④建物等に帰属する純収益 4,018,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,870,184 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,754,761 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,408 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    125,125,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     379,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -63　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区松庵二丁目５２番１２
 0113000204874-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -63　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -63 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　南陽　政道   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 635,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区松庵２丁目５２番１２
｢松庵２－１４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 北西6.3m区道 水道、ガス、下水 西荻窪

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    25 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６．３
ｍ区道		 交通

施設		 西荻窪駅南西方

830m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅の多い既成の住宅地域であるが、区画の細分化は緩やかに進むものと推察される。地価は強含み
で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    635,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    373,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ中央線及び京王井の頭線沿線の居住環境が良好な住宅地域である。需要者の中心は杉並区及び周
辺区内の居住者であるが、開発目的の不動産業者の需要も認められる。生活利便性が高く交通条件も優れた住宅地域で
あり、需給関係は安定しており、当該地域においては、規模に応じて幅広い価格帯に需要が認められるが、中規模戸建
住宅需要としては、総額で１億４千万円程度までが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土
地の収益性を反映した論理的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の需要の多い地域で
あることから比準価格よりも低位に求められた。よって、本件評価においては、比準価格を採用し、収益価格を参考に
留め、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -25                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    653,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 [101.0]
100		 634,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    602,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景として不動産需要は依然として
底堅いが、建築資材の高騰、人件費等の上昇
など市況の先行きに不透明感は増している。


成熟した住宅地域であり、地域要因に大きな
変動はない。地価は上昇傾向が続いている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -63　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１７

-3		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m区道
、中間画地
近商
高度地区2種
(90,181)
b ６０１１６

-52		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東3.9m区道、
中間画地
２低専
高度地区1種
(67,138)
c ６０８１７

-14		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０１１７

-50		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
642,768  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
679,679 		 100
[ 109.1]
622,987 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
629,000 
b (　           ) 
473,152  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
570,009 		 100
[  92.0]
619,575 
626,000 
c (　           ) 
515,328  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
676,368 		 100
[ 105.2]
642,935 
649,000 
d (　           ) 
531,836  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
640,706 		 100
[ 101.3]
632,484 
639,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    635,000 円／㎡]  



杉並 -63　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,062,301 
2,465,236 
9,597,065 
4,800,000 
4,797,065 		 （　0.9763）
4,683,375 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    123,246,711 円　　　　（　    373,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -63　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 165.00 ＬＳ2 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   330 ㎡     18.2 m x   18.2 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ（約３３㎡）×１０戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のみ
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
165.00 
100.0 
165.00 
2,960 
488,400 		 1.0  488,400 
1.0  488,400 

 2～ 2		 住宅
165.00 
100.0 
165.00 
3,020 
498,300 		 1.0  498,300 
1.0  498,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
100.0 
330.00 

986,700 		 986,700 
986,700 
⑨年額支払賃料        986,700 円　×　12ヶ月　＝　      11,840,400 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         594,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における共益費相場を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,434,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       621,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,812,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           986,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,374 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          986,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         240,247 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,062,301 円　　　　（　        36,552 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１５
　　　　-8		 3,128  
(   3,060) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,067 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,088 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,020 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１５
　　　　-9		 3,137  
(   3,137) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,169 
c ６０１５
　　　　-10		 3,305  
(   3,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,305 
杉並 -63　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 460,800 円  　　　　     76,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 808,236 円  　　　       12,434,400　×　　　　   6.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      389,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      652,800 円  　　　　     76,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,800 円  　　　　     76,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,800 円  　　　　     76,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,465,236 円　（　　　　　　         7,470 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 226,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,800,000 円  
（　　　　　        14,545 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,062,301 円      
②総費用 2,465,236 円      
③純収益　①－② 9,597,065 円      
④建物等に帰属する純収益 4,800,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,797,065 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,683,375 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,192 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    123,246,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     373,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -63　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区松庵二丁目５２番１２
 0113000204874-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考