別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -62　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -62 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊夫   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 568,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区本天沼３丁目６００番１
｢本天沼３－１３－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅や共
同住宅が見られる住
宅地域		 南東5m区道 水道、ガス、下水 荻窪

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北５ｍ区
道		 交通

施設		 荻窪駅北方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ中央線沿線駅徒歩圏の既成住宅地域として熟成しており、今後とも当面は大きな変化はなく、現状を維持し
つつ推移していくものと予測される。一般的要因の影響から、地価は強含みで推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    574,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    454,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央線沿線を中心とする主として荻窪駅徒歩圏内の区内北部方面に位置する既成住宅地域であり、
その範囲は周辺区域にも及ぶ。主たる需要者は区内及び周辺区に地縁的選好性を有する地元居住者等の一次取得者及び
買替取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入もみられる。住環境、利便性は概ね良好で、底堅い需要があり、地価
は強含みで推移している。標準地規模の土地で凡そ１０千万円台前後程度の取引が需要の中心的価格帯と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の戸建住宅としての取
引等が主体であり、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が注目される地域である。したがって、市
場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より規範性を有するものと判断されるため
、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -42                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    643,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[105.0]		 100
[117.6]		 [104.0]
100		 569,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明
感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、
需給バランス等から区内の不動産市況は総じ
て強含んでいる。

ＪＲ中央線沿線駅徒歩圏内にある既成の低層
住宅地域として熟成しており、地域要因に特
段の変動はみられない。地価は引き続き上昇
傾向がみられる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -62　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１７

-32		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ６０１１２

-7		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西3.8m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c ６０１１０

-41		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.4m区道
、北東3.3m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d ６０８１０

-6		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.3m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(65,126)
e ６０１１０

-30		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
569,655  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
589,023 		 100
[ 111.0]
530,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
552,000 
b (　           ) 
544,295  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
621,101 		 100
[ 110.2]
563,613 
586,000 
c (　           ) 
614,669  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
590,916 		 100
[ 100.0]
590,916 
615,000 
d (　           ) 
527,202  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
540,640 		 100
[  99.0]
546,101 
568,000 
e (　           ) 
554,003  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
557,805 		 100
[  99.0]
563,439 
586,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    574,000 円／㎡]  



杉並 -62　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,450,915 
1,464,476 
5,986,439 
2,525,000 
3,461,439 		 （　0.9763）
3,379,403 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     88,931,658 円　　　　（　    454,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -62　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.00 ＬＳ2 196.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   196 ㎡     12.2 m x   17.7 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積約３３㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
3,100 
303,800 		 1.0  303,800 
1.0  303,800 

 2～ 2		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
3,131 
306,838 		 1.0  306,838 
1.0  306,838 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.00 
100.0 
196.00 

610,638 		 610,638 
610,638 
⑨年額支払賃料        610,638 円　×　12ヶ月　＝　       7,327,656 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         352,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,680,456 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       384,023 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,296,433 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           610,638 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,801 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          610,638 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         148,681 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,450,915 円　　　　（　        38,015 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１５
　　　　-11		 3,062  
(   2,934) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]
3,160 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,131 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００１
　　　　-28		 3,317  
(   3,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,158 
c ６０１９
　　　　-21		 3,036  
(   2,971) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]
3,261 
杉並 -62　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 242,400 円  　　　　     40,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 599,076 円  　　　        7,680,456　×　　　　   7.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      198,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      343,400 円  　　　　     40,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,400 円  　　　　     40,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,400 円  　　　　     40,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,464,476 円　（　　　　　　         7,472 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,525,000 円  
（　　　　　        12,883 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,450,915 円      
②総費用 1,464,476 円      
③純収益　①－② 5,986,439 円      
④建物等に帰属する純収益 2,525,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,461,439 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,379,403 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,242 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     88,931,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     454,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -62　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区本天沼三丁目６００番１
 0113000311962-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -62　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -62 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小國　敏雄   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 565,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区本天沼３丁目６００番１
｢本天沼３－１３－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅や共
同住宅が見られる住
宅地域		 南東5m区道 水道、ガス、下水 荻窪

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位：北５ｍ区
道		 交通

施設		 荻窪駅北方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 　住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測されるが、一般的要因により、地
価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    569,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、杉並区内の中西部に存し、ＪＲ中央線の荻窪駅の最寄駅徒歩圏内の圏域と判断される。主たる
需要者としては、１次取得者層や買取得者層である。住宅地に対する需給動向は底固い需要を有しており、一般的要因
の影響により、地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯としては、標準規模の土地でおおむ１０，０００万～１１，
０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められた実証的な価格であり説得力を有する。一方、収
益性を反映した収益価格は理論的な価格であるが、当該地域は住宅地域である為、居住環境がより重視される傾向にあ
るものと考えられ、市場性を反映した比準価格を重視すべきものと判断された。以上より、代表標準地との均衡も考慮
した結果、比準価格を標準として、収益価格も参酌し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -42                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    643,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[105.0]		 100
[118.6]		 [104.0]
100		 564,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安や資源高に直面し、一部に足踏み傾向も
みられるが、株高による内需を中心とした持
ち直し傾向にある。


地域の特性に影響を与える要因は見受けられ
ない。住宅地として成熟した地域であるが、
現下の情勢により、地価は上昇傾向である。


価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -62　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０４

-4		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m区道、
南東4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b ６０１１０

-30		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
c ６０１０４

-31		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d ６０１０４

-36		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.2m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e ６０１１０

-39		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.4m区道、
北4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
564,948  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
575,918 		 100
[ 104.5]
551,118 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
573,000 
b (　           ) 
554,003  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
557,805 		 100
[  97.5]
572,108 
595,000 
c (　           ) 
617,846  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
638,276 		 100
[ 113.4]
562,854 
585,000 
d (　           ) 
505,401  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
526,122 		 100
[  99.9]
526,649 
548,000 
e (　           ) 
613,922  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
594,062 		 100
[ 106.8]
556,238 
578,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    569,000 円／㎡]  



杉並 -62　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,246,498 
1,462,996 
5,783,502 
2,577,520 
3,205,982 		 （　0.9749）
3,125,512 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     82,250,316 円　　　　（　    420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -62　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.00 ＬＳ2 196.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   196 ㎡     12.2 m x   17.7 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプの共同住宅、平均専有面積３０㎡程度、世帯数６戸。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下とした為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
3,001 
294,098 		 1.0  294,098 
1.0  294,098 

 2～ 2		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
3,051 
298,998 		 1.0  298,998 
1.0  298,998 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.00 
100.0 
196.00 

593,096 		 593,096 
593,096 
⑨年額支払賃料        593,096 円　×　12ヶ月　＝　       7,117,152 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         352,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の賃貸市場の実態による水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,469,952 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       373,498 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,096,454 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           593,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,634 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          593,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         144,410 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,246,498 円　　　　（　        36,972 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００２
　　　　-17		 3,109  
(   3,041) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,048 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,096 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,051 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００５
　　　　-10		 3,384  
(   3,381) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
3,133 
c ６００２
　　　　-3		 3,356  
(   3,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
3,107 
杉並 -62　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 242,400 円  　　　　     40,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 597,596 円  　　　        7,469,952　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      198,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      343,400 円  　　　　     40,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,400 円  　　　　     40,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,400 円  　　　　     40,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,462,996 円　（　　　　　　         7,464 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,577,520 円  
（　　　　　        13,151 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,246,498 円      
②総費用 1,462,996 円      
③純収益　①－② 5,783,502 円      
④建物等に帰属する純収益 2,577,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,205,982 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,125,512 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,946 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,250,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -62　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区本天沼三丁目６００番１
 0113000311962-0000
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備考