別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -60　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -60 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊夫   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 490,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区堀ノ内１丁目４１２番３１外
｢堀ノ内１－２７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)
準防
（その他）
高度地区1種
風致地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかアパ
ート等も見られる住
宅地域		 東4m私道 水道、ガス、下水 方南町

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画公園（和田堀公園）
内		 街

路		 基準方位：北４ｍ私
道		 交通

施設		 方南町駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
準防 
高度地区1種
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 公園緑地や運動場に囲まれた、善福寺川に近い閑静な低層住宅地域であり、近年周囲の運動場整備工事が完了し
て以降、特段の地域要因の変動はないものと予測される。地価は概ね強含みで推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    495,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    347,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線沿いの区内南東方面に位置する低層住宅地域を中心にその周辺に及ぶ。主な
需要者は、自己の居住用目的で購入する個人等が中心とみられ、区内及び周辺区域内に地縁的選好性を有する在住者等
の一時取得層や買替取得層のほか、他からの転入もみられる。駅距離はあるも公園や運動場に近く、閑静な住宅地とし
て底堅い需要があり、地価は概ね強含みで推移している。取引の中心は、標準地規模の土地で１億円前後程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の住宅としての取引が
主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件において
は市場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比
準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    634,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[104.0]		 100
[132.6]		 [102.0]
100		 492,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    468,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明
感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、
需給バランス等から区内の不動産市況は総じ
て強含んでいる。

公園緑地に囲まれた、善福寺川に近い閑静な
低層住宅地域であり、地域要因に特段の変動
はみられない。需要は概ね堅調で、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -60　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１１

-45		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東5.3m区道
、南東3.2m、
角地
準住居
高度地区2種
(80,212)
b ６０８０６

-28		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m区道、
西4m、角地
１住居
高度地区2種
(80,160)
c ６０１１１

-29		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6.1m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０８０６

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東3.6m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
e ６０１１５

-26		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.2m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
風致地区
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
495,868  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
610,299 		 100
[ 129.4]
471,638 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
481,000 
b (　           ) 
642,489  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[  94.0]		 100
[ 110.3]
650,656 		 100
[ 128.3]
507,136 
517,000 
c (　           ) 
579,050  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
588,796 		 100
[ 121.1]
486,206 
496,000 
d (　           ) 
517,130  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.7]
525,690 		 100
[ 112.3]
468,112 
477,000 
e (　           ) 
500,349  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
515,860 		 100
[ 104.0]
496,019 
506,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  +0.7 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    495,000 円／㎡]  



杉並 -60　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,195,988 
1,460,977 
5,735,011 
2,631,250 
3,103,761 		 （　0.9763）
3,030,202 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     79,742,158 円　　　　（　    347,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -60　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.00 ＬＳ2 174.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
風致地区		 40 ％   80 ％   80 ％   230 ㎡     12.1 m x   19.7 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積２９㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
87.00 
100.0 
87.00 
3,100 
269,700 		 1.0  269,700 
1.0  269,700 

 2～ 2		 住宅
87.00 
100.0 
87.00 
3,131 
272,397 		 1.0  272,397 
1.0  272,397 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.00 
100.0 
174.00 

542,097 		 542,097 
542,097 
⑨年額支払賃料        542,097 円　×　12ヶ月　＝　       6,505,164 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         313,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域周辺における同種・同用途の建物の水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         612,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,818,364 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         612,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       371,518 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,058,846 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           542,097 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,150 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          542,097 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         131,992 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,195,988 円　　　　（　        31,287 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１３
　　　　-36		 3,342  
(   3,342) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,183 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,131 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１０
　　　　-12		 3,239  
(   3,169) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,175 
c ６００８
　　　　-33		 3,709  
(   3,631) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,338 
杉並 -60　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 252,600 円  　　　　     42,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 557,277 円  　　　        7,430,364　×　　　　   7.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      209,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      357,800 円  　　　　     42,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,100 円  　　　　     42,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,100 円  　　　　     42,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,460,977 円　（　　　　　　         6,352 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,631,250 円  
（　　　　　        11,440 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,195,988 円      
②総費用 1,460,977 円      
③純収益　①－② 5,735,011 円      
④建物等に帰属する純収益 2,631,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,103,761 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,030,202 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,175 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     79,742,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     347,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -60　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区堀ノ内一丁目４１２番３１
 0113000290921-0000
2 　杉並区堀ノ内一丁目４１２番３２
 0113000290922-0000
3 　杉並区堀ノ内一丁目４１２番４１
 0113000290930-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -60　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -60 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　尾藤　哲   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 489,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区堀ノ内１丁目４１２番３１外
｢堀ノ内１－２７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)
準防
（その他）
高度地区1種
風致地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかアパ
ート等も見られる住
宅地域		 東4m私道 水道、ガス、下水 方南町

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画公園（和田堀公園）
内		 街

路		 基準方位北４ｍ私道 交通

施設		 方南町駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
準防 
高度地区1種
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は都市計画公園内にある閑静な低層住宅地域であり、近隣の運動場整備工事完了後は特段の大きな地域
要因の変動はない。駅からは距離があるが、住環境に優れているため緩やかな上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    491,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    348,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線沿いの杉並区内南東部の住宅地域で、隣接の市区内等に及ぶ。需要者として
は自己の居住目的で利用する個人が中心となる。最寄駅からは若干距離のある立地であるものの、住環境に優れている
ことから、地価は緩やかな上昇傾向となっている。取引の中心は、標準地程度の土地で総額８千万円～１．２億円程度
であるものと思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅のほか、アパート等の共同住宅も散見される地域であるが、需要の中心は自己の居住目的であり、収益性より
も居住の快適性が求められる地域である。このため、実際の取引市場の動向を反映した事例から比準した比準価格には
規範性があるものと判断し、比準価格を標準として収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討にも留意して鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    634,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[104.0]		 100
[130.4]		 [102.0]
100		 500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    468,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我が国の景気はインバウンド復活等も認めら
れ、回復傾向を示しているが、一部に弱さを
残している局面もある。


緑地に囲まれた自然環境に優れた住宅地で、
地域の街路は比較的細街路が多い。住環境・
利便性に比し値ごろ感もあり、緩やかな上昇
傾向である。

個別的要因には特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -60　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０６

-34		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m区道、
西4m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
b ６０８０６

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東3.6m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c ６０１１１

-47		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m道路、
北東4m、
二方路
１住居
高度地区2種
(70,200)
d ６０１１１

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
南3m、二方路
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
433,839  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
436,787 		 100
[  93.2]
468,656 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
478,000 
b (　           ) 
517,130  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.7]
525,690 		 100
[ 107.6]
488,559 
498,000 
c (　           ) 
428,118  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
417,415 		 100
[  86.0]
485,366 
495,000 
d (　           ) 
505,753  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
516,064 		 100
[ 107.2]
481,403 
491,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  +0.7 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  +1.6 環境　　　　  -1.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +2.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    491,000 円／㎡]  



杉並 -60　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,312,577 
1,462,933 
5,849,644 
2,724,280 
3,125,364 		 （　0.9728）
3,040,354 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     80,009,316 円　　　　（　    348,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -60　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.00 ＬＳ2 174.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
風致地区		 40 ％   80 ％   80 ％   230 ㎡     12.1 m x   19.7 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４３．５㎡程度の２ＤＫ共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 屋外階段及び屋外廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
87.00 
100.0 
87.00 
3,148 
273,876 		 1.0  273,876 
1.0  273,876 

 2～ 2		 住宅
87.00 
100.0 
87.00 
3,198 
278,226 		 1.0  278,226 
1.0  278,226 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.00 
100.0 
174.00 

552,102 		 552,102 
552,102 
⑨年額支払賃料        552,102 円　×　12ヶ月　＝　       6,625,224 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         313,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準を参考に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         612,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,938,424 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         612,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       377,521 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,172,903 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           552,102 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,245 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          552,102 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         134,429 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,312,577 円　　　　（　        31,794 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００５
　　　　-34		 4,655  
(   4,570) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[105.2]		 100
[104.0]
3,700 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,269 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,198 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００５
　　　　-35		 3,296  
(   3,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.8]		 100
[105.0]
3,084 
c ６００５
　　　　-36		 3,381  
(   3,344) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[101.6]		 100
[104.0]
2,909 
杉並 -60　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 241,800 円  　　　　     40,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 588,933 円  　　　        7,550,424　×　　　　   7.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      209,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      342,500 円  　　　　     40,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,300 円  　　　　     40,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,300 円  　　　　     40,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段計上する費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,462,933 円　（　　　　　　         6,361 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 22 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0680 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,724,280 円  
（　　　　　        11,845 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,312,577 円      
②総費用 1,462,933 円      
③純収益　①－② 5,849,644 円      
④建物等に帰属する純収益 2,724,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,125,364 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,040,354 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,219 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,009,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     348,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -60　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区堀ノ内一丁目４１２番３１
 0113000290921-0000
2 　杉並区堀ノ内一丁目４１２番３２
 0113000290922-0000
3 　杉並区堀ノ内一丁目４１２番４１
 0113000290930-0000
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備考