別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -54　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -54 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　栗原　友美   TEL.
鑑定評価額 83,600,000 円  １㎡当たりの価格 680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区阿佐谷北２丁目４９３番１４
｢阿佐谷北２－３４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:2		 住宅

ＲＣ3		 一般住宅やアパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 北4m私道 水道、ガス、下水 阿佐ケ谷

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    35 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　４
ｍ私道		 交通

施設		 阿佐ケ谷駅北西方

460m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として熟成しており、当面の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    688,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    485,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に杉並区におけるＪＲ中央線を中心とした各線各駅から徒歩圏の住宅地域であり、需要者は、区内及
び周辺区の第一次取得者層または買替取得者層等が中心である。杉並区における閑静な住宅地の需要は根強く、地価は
上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は総額７～８千万円台、新築戸建は規模が小さく、総額８～９千万
円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄り駅から徒歩圏内であり、利便性が高い住宅地域であるため、一般住宅のほか共同住宅も見受けられる。立地条件
に優れ、賃貸需要も存するが、収益性よりも居住の快適性を重視する地域であるため、収益価格はやや低位に試算され
たものと思料する。自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映し、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌
し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -42                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    643,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 94.5]		 [100.0]
100		 680,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気、国際情勢等の影響は懸念されるが
、景気は回復基調にある。杉並区の不動産市
場は、先行きの不透明感はあるものの底堅く
推移している。

阿佐ケ谷駅から徒歩圏の熟成した住宅地域で
あり、地域要因に大きな変動はない。地価は
上昇傾向にある。


個別的要因に大きな変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -54　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０８

-49		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2.9m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ６０１０８

-35		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.3m区道、
北3.2m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
c ６０１０８

-32		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０８０１

-4		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西4m区道、
北東4m、角地
１中専
高度地区2種
(80,160)
e ６０１１０

-20		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西2.7m私道
、中間画地
１中専
高度地区2種
一部都市計画道路
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
511,771  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
529,171 		 100
[  82.6]
640,643 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
641,000 
b (　           ) 
645,147  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
630,415 		 100
[  89.3]
705,952 
706,000 
c (　           ) 
675,279  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
790,076 		 100
[  96.2]
821,285 
821,000 
d (　           ) 
812,005  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
820,602 		 100
[ 111.7]
734,648 
735,000 
e (　           ) 
607,214  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.4]
663,175 		 100
[  99.0]
669,874 
670,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  -6.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    688,000 円／㎡]  



杉並 -54　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,573,242 
1,475,340 
5,097,902 
2,783,970 
2,313,932 		 （　0.9794）
2,266,265 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     59,638,553 円　　　　（　    485,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -54　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｓ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   123 ㎡      8.2 m x   14.7 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約２７㎡、１Ｋタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 エントランス等共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
85.0 
51.00 
3,350 
170,850 		 1.0  170,850 
1.0  170,850 

 2～ 2		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
3,400 
183,600 		 1.0  183,600 
1.0  183,600 

 3～ 3		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
3,450 
186,300 		 1.0  186,300 
1.0  186,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
88.3 
159.00 

540,750 		 540,750 
540,750 
⑨年額支払賃料        540,750 円　×　12ヶ月　＝　       6,489,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         286,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 杉並区内の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,775,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       338,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,436,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           540,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,137 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          540,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         131,665 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,573,242 円　　　　（　        53,441 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００８
　　　　-19		 3,522  
(   3,519) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,423 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００８
　　　　-20		 3,676  
(   3,599) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,501 
c ６００８
　　　　-21		 3,609  
(   3,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,442 
杉並 -54　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 294,600 円  　　　　     49,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 508,140 円  　　　        6,775,200　×　　　　   7.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      157,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      417,300 円  　　　　     49,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,475,340 円　（　　　　　　        11,995 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9794    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0567     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 45 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,783,970 円  
（　　　　　        22,634 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,573,242 円      
②総費用 1,475,340 円      
③純収益　①－② 5,097,902 円      
④建物等に帰属する純収益 2,783,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,313,932 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,266,265 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,425 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,638,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     485,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -54　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区阿佐谷北二丁目４９３番１４
 0113010060077-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
杉並 -54　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -54 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　森本　有応   TEL.
鑑定評価額 83,400,000 円  １㎡当たりの価格 678,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区阿佐谷北２丁目４９３番１４
｢阿佐谷北２－３４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:2		 住宅

ＲＣ3		 一般住宅やアパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 北4m私道 水道、ガス、下水 阿佐ケ谷

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    35 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ私
道		 交通

施設		 阿佐ケ谷駅北西方

460m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心に、アパート等も見られる阿佐ケ谷駅から徒歩圏内の住宅地域として熟成しており、地域要因に
特段の変化はなく当面は現在の住環境が維持されていくものと予測される。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    685,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    498,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区でＪＲ中央線、東京メトロ丸ノ内線沿線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は居
住目的の一次取得者及び買替取得者であるが、規模の大きな土地については建売業者等も見られる。コロナの影響も薄
れて、景気は穏やかな回復傾向にあり、一次取得者及び買替取得者の住宅地への需要は堅調であり、地価水準は上昇傾
向にある。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で概ね８千万円台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 基準容積率が１６０％と大きく、またアパート等の賃貸物件も見られるが、一般住宅が多く収益性よりも居住の快適性
がより強く志向される自己使用目的の需要が多い住宅地域である事から、土地価格に見合う賃料水準の形成が未成熟で
あるため、収益価格は低位に試算された。従って代表標準地との検討も踏まえ、規範性の高い複数の取引事例から試算
された実証的な比準価格を標準としつつ、収益価格も参酌の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -42                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    643,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 94.9]		 [100.0]
100		 678,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 杉並区内の人口は微増、土地取引件数もやや
増加。コロナの影響も薄れて、景気は穏やか
な回復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅
く推移している。

阿佐ケ谷駅から徒歩圏内にある既存の熟成し
た住宅地域で居住環境は普通程度。地域要因
に特段の変化は認められないが、地価はやや
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -54　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１０

-36		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ６０８０８

-17		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東2.4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ６０１１９

-26		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西3.4m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０８１０

-5		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.4m区道
、北西2m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
618,917  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
627,412 		 100
[  91.1]
688,707 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
689,000 
b (　           ) 
493,583  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
506,165 		 100
[  76.5]
661,654 
662,000 
c (　           ) 
500,640  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
511,049 		 100
[  78.4]
651,848 
652,000 
d (　           ) 
609,726  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
603,405 		 100
[  89.2]
676,463 
676,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    685,000 円／㎡]  



杉並 -54　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,663,872 
1,467,748 
5,196,124 
2,818,340 
2,377,784 		 （　0.9794）
2,328,802 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     61,284,263 円　　　　（　    498,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -54　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｓ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   123 ㎡      8.2 m x   14.7 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積２７㎡程度の１Ｋを各階２戸、計６戸の共同住宅 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
85.0 
51.00 
3,350 
170,850 		 1.0  170,850 
1.0  170,850 

 2～ 2		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
3,400 
183,600 		 1.0  183,600 
1.0  183,600 

 3～ 3		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
3,450 
186,300 		 1.0  186,300 
1.0  186,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
88.3 
159.00 

540,750 		 540,750 
540,750 
⑨年額支払賃料        540,750 円　×　12ヶ月　＝　       6,489,000 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         381,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,870,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       343,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,527,070 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           540,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,137 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          540,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         131,665 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,663,872 円　　　　（　        54,178 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１７
　　　　-32		 2,646  
(   2,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 84.0]		 100
[104.0]
3,059 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１７
　　　　-33		 4,285  
(   4,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[113.0]		 100
[101.0]
3,681 
c ６０１７
　　　　-34		 3,741  
(   3,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[107.0]		 100
[104.0]
3,296 
杉並 -54　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 245,500 円  　　　　     49,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 549,648 円  　　　        6,870,600　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      157,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      417,300 円  　　　　     49,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,467,748 円　（　　　　　　        11,933 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9794    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,818,340 円  
（　　　　　        22,913 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,663,872 円      
②総費用 1,467,748 円      
③純収益　①－② 5,196,124 円      
④建物等に帰属する純収益 2,818,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,377,784 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,328,802 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,933 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,284,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     498,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -54　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区阿佐谷北二丁目４９３番１４
 0113010060077-0000
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備考