別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -45 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　達哉   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 541,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区下高井戸１丁目１８０番６
｢下高井戸１－３４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 214  
(         28) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1.5:1		 共同住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 西4m私道 水道、ガス、下水 桜上水

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 甲州街道背後の住宅地域 街

路		 基準方位北　４ｍ私
道		 交通

施設		 桜上水駅北西方

540m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 既に成熟している戸建住宅地域であり、大きな変動要因はないと予測される。地価は上昇傾向になると予測され
る。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    554,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    351,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区及び世田谷区内の住宅地域で、主として京王線沿いの住宅地域である。需要者の特性は居住目的の
個人が中心であるが、アパート経営を目論む投資家、建売業者も多い。杉並区土地取引件数は時季により増減するが概
ね横ばい傾向である。一方、需給はやや逼迫し、同一需給圏においても同様の傾向であると考えられる。土地は総額５
千～９千万円台程度、建物付の場合は５千万円台～１億円程度が需要の中心価格帯と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が中心であるが、アパート等共同住宅も比較的多い住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信
頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要は、自己居住用が中心であるが、賃貸用もある。従
って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -51                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    523,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[104.0]		 100
[ 99.2]		 [102.0]
100		 540,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    516,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 杉並区は人口は微増、世帯数は増加傾向で、
為替動向等により減速する懸念はあるが経済
状況は良好で、住宅地需要にも及んでいる。


首都高速４号線（甲州街道）から一定の距離
があり、環境条件への影響は些少である。利
便性及び収益性があるため、一定の住宅地需
要はある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.1
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０６

-51		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.7m道路、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ６０８０６

-14		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4m区道、
南西3.9m、
二方路
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ６０１０６

-53		 杉並区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ６０８０６

-4		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e ６０８０６

-17		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
574,980  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
571,694 		 100
[  98.5]
580,400 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
592,000 
b (　           ) 
276,637  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.7]
408,499 		 100
[  96.0]
425,520 
434,000 
c (　           ) 
526,400  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
567,404 		 100
[  94.8]
598,527 
610,000 
d (　           ) 
483,559  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 102.0]
509,875 		 100
[  89.3]
570,969 
582,000 
e (　           ) 
611,957  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
622,156 		 100
[  98.0]
634,853 
648,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -0.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +3.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    554,000 円／㎡]  



杉並 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,125,890 
2,158,797 
6,967,093 
4,368,100 
2,598,993 		 （　0.9554）
2,483,078 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     65,344,158 円　　　　（　    351,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   186 ㎡     17.6 m x   10.5 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ～１ＤＫタイプ（平均専有面積約２８．７㎡）８戸を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
3,196 
258,876 		 1.0  258,876 
1.0  258,876 

 2～ 2		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
3,228 
261,468 		 1.0  261,468 
1.0  261,468 

 3～ 3		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
3,228 
217,890 		 1.0  217,890 
1.0  217,890 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.00 
90.0 
229.50 

738,234 		 738,234 
738,234 
⑨年額支払賃料        738,234 円　×　12ヶ月　＝　       8,858,808 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         550,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,409,608 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       470,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,939,128 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           738,234 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,013 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          738,234 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         179,749 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,125,890 円　　　　（　        49,064 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００９
　　　　-16		 2,557  
(   2,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]
3,022 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,228 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００９
　　　　-17		 3,374  
(   3,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 93.1]		 100
[100.0]
3,855 
c ６００９
　　　　-23		 3,179  
(   3,112) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[103.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,087 
杉並 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 433,200 円  　　　　     72,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 780,997 円  　　　        9,409,608　×　　　　   8.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      613,700 円  　　　　     72,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        72,200 円  　　　　     72,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,200 円  　　　　     72,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になしと査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,158,797 円　（　　　　　　        11,606 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,368,100 円  
（　　　　　        23,484 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,125,890 円      
②総費用 2,158,797 円      
③純収益　①－② 6,967,093 円      
④建物等に帰属する純収益 4,368,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,598,993 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,483,078 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,350 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,344,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     351,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区下高井戸一丁目１８０番６
 0113000188757-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
杉並 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -45 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　憲一   TEL.
鑑定評価額 100,000,000 円  １㎡当たりの価格 540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区下高井戸１丁目１８０番６
｢下高井戸１－３４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 214  
(         28) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1.5:1		 共同住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 西4m私道 水道、ガス、下水 桜上水

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　４
ｍ私道		 交通

施設		 桜上水駅北西方

540m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域として成熟した地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現
状のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    545,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に京王線沿線等で、概ね杉並区内の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は、区内及び周辺市
区に居住する一次取得者及び買い替え取得者層のほか、分譲目的の不動産業者を含む。区内の住宅地に対する需要は根
強く、地価は上昇傾向の推移となっている。土地は標準地規模で総額１億円前後、新築戸建住宅は画地規模の小さいも
のが多く、総額６０００～７０００万円台が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い取引事例を適切に補修正して試算したもので、客観的・実証的な価格である。収益価格は不動
産の収益性を反映した価格で、周辺にはアパート等の賃貸物件も見られる地域であるが、居住の快適性、利便性がより
重視される住宅地域であるため、低位に求められたものと思料する。以上検討の結果、比準価格がより規範性が高いも
のと判断して重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -51                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    523,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[104.0]		 100
[ 99.4]		 [102.0]
100		 539,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    516,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、国際情勢等の影響が懸念されるな
か、区内の人口は微増傾向で、不動産に対す
る需要は堅調に推移している。


戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域とし
て成熟した地域で、地域要因に大きな変動は
見られず、地価は上昇傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０６

-44		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m私道、
北東3.5m、
角地
１低専
高度地区1種
(60,80)
b ６０１０６

-47		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.5m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ６０１０６

-51		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.7m道路、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d ６０１０６

-56		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東3.7m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
438,656  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[  89.9]
529,541 		 100
[  99.2]
533,811 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
544,000 
b (　           ) 
494,340  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.3]
500,561 		 100
[  93.7]
534,217 
545,000 
c (　           ) 
574,980  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
563,114 		 100
[  99.0]
568,802 
580,000 
d (　           ) 
531,754  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
526,103 		 100
[  98.9]
531,954 
543,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  +2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    545,000 円／㎡]  



杉並 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,903,202 
2,093,471 
6,809,731 
4,207,280 
2,602,451 		 （　0.9774）
2,543,636 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     66,937,789 円　　　　（　    360,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   186 ㎡     17.6 m x   10.5 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積２９㎡程度、１ＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
3,150 
255,150 		 1.0  255,150 
1.0  255,150 

 2～ 2		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
3,200 
259,200 		 1.0  259,200 
1.0  259,200 

 3～ 3		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
3,200 
216,000 		 1.0  216,000 
1.0  216,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.00 
90.0 
229.50 

730,350 		 730,350 
730,350 
⑨年額支払賃料        730,350 円　×　12ヶ月　＝　       8,764,200 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         413,100 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,177,300 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       458,865 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,718,435 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           730,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,938 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          730,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         177,829 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,903,202 円　　　　（　        47,867 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１８
　　　　-10		 3,311  
(   3,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,311 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,271 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１８
　　　　-11		 3,272  
(   3,272) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,272 
c ６０１８
　　　　-12		 3,213  
(   3,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,213 
杉並 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 409,800 円  　　　　     68,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 780,071 円  　　　        9,177,300　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      580,500 円  　　　　     68,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,300 円  　　　　     68,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,300 円  　　　　     68,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,093,471 円　（　　　　　　        11,255 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,207,280 円  
（　　　　　        22,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,903,202 円      
②総費用 2,093,471 円      
③純収益　①－② 6,809,731 円      
④建物等に帰属する純収益 4,207,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,602,451 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,543,636 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,675 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,937,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     360,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区下高井戸一丁目１８０番６
 0113000188757-0000
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備考