別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -36 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　滋   TEL.
鑑定評価額 69,600,000 円  １㎡当たりの価格 590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区和泉４丁目３１６番７０
｢和泉４－４５－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 中低層の共同住宅が
多く見られる住宅地
域		 北5.3m区道 水道、ガス、下水 方南町

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．３
ｍ区道		 交通

施設		 方南町駅　西方

270m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中低層共同住宅地として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していく
ものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    595,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    494,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線支線並びに京王井の頭線沿線で、概ね杉並区内の圏域である。需要者の中心
は杉並区内及びその周辺地域に居住していた１次取得者層や買い替え取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見
られる。雇用・所得環境の改善の下で、杉並区内での利便性の高い既成住宅地に対する堅調な需要を反映し、地価は強
含みである。土地は６～７千万、新築戸建住宅は７～８千万台の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例を基礎にした実証的な価格であり、信頼性のある取引事例に努めた。収益価格は収益性を反
映した理論的な価格であるが低層住宅地であり低位に求められた。周辺には賃貸用アパートも見られるが、標準地は低
層住宅地に存し居住の快適性を重視した自用目的の取引が主であり、比準価格は規範性に優れる。以上から、比準価格
を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    634,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[104.0]		 100
[108.2]		 [100.0]
100		 591,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きについては、雇用・所得環境が
改善する下で、各種政策効果等により、緩や
かな回復が続くことが期待される。


東京メトロ丸ノ内線支線方南町駅から徒歩圏
に位置する住宅地である。低層住宅地として
熟成しており需要は根強い。


個別的要因に特に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１１

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
南3m、二方路
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ６０１１１

-29		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6.1m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ６０１０６

-38		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,160)
d ６０８０６

-28		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m区道、
西4m、角地
１住居
高度地区2種
(80,160)
e ６０１０６

-34		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m区道、
西4m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
505,753  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
516,064 		 100
[  93.8]
550,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
550,000 
b (　           ) 
579,050  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
588,796 		 100
[  99.8]
589,976 
590,000 
c (　           ) 
541,862  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.5]
587,345 		 100
[ 102.5]
573,020 
573,000 
d (　           ) 
642,489  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[  94.0]		 100
[ 110.3]
650,656 		 100
[ 104.7]
621,448 
621,000 
e (　           ) 
433,839  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
436,787 		 100
[  73.6]
593,461 
593,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    595,000 円／㎡]  



杉並 -36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,094,898 
1,868,155 
6,226,743 
3,960,880 
2,265,863 		 （　0.9774）
2,214,654 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     58,280,368 円　　　　（　    494,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.04 Ｓ3 231.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   118 ㎡      8.4 m x   13.6 m  前面道路：区道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ２戸、１ＬＤＫタイプ１戸の共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 階段、廊下、エントランス等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
77.04 
63.4 
48.88 
3,200 
156,416 		 1.0  156,416 
1.0  156,416 

 2～ 2		 住宅
77.04 
100.0 
77.04 
3,300 
254,232 		 1.0  254,232 
1.0  254,232 

 3～ 3		 住宅
77.04 
100.0 
77.04 
3,300 
254,232 		 1.0  254,232 
1.0  254,232 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
231.12 
87.8 
202.96 

664,880 		 664,880 
664,880 
⑨年額支払賃料        664,880 円　×　12ヶ月　＝　       7,978,560 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     202.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　         365,328 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,343,888 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       417,194 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,926,694 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           664,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,316 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          664,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         161,888 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,094,898 円　　　　（　        68,601 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１０
　　　　-10		 3,108  
(   3,041) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,141 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１０
　　　　-11		 3,257  
(   3,186) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,583 
c ６０１０
　　　　-12		 3,239  
(   3,169) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.5]		 100
[100.0]
3,654 
杉並 -36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 385,800 円  　　　　     64,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 675,855 円  　　　        8,343,888　×　　　　   8.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      131,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      546,500 円  　　　　     64,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,300 円  　　　　     64,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,300 円  　　　　     64,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,868,155 円　（　　　　　　        15,832 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     231.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,960,880 円  
（　　　　　        33,567 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,094,898 円      
②総費用 1,868,155 円      
③純収益　①－② 6,226,743 円      
④建物等に帰属する純収益 3,960,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,265,863 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,214,654 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,768 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,280,368 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     494,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区和泉四丁目３１６番７０
 0113000060928-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -36 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　尾藤　哲   TEL.
鑑定評価額 69,500,000 円  １㎡当たりの価格 589,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区和泉４丁目３１６番７０
｢和泉４－４５－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 中低層の共同住宅が
多く見られる住宅地
域		 北5.3m区道 水道、ガス、下水 方南町

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．４ｍ
区道		 交通

施設		 方南町駅南西方

270m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 方南町駅の南西方の徒歩圏内に位置し、低層一般住宅を中心として一部共同住宅もみられる住宅地域である。特
段大きな地域要因の変動はない。当面は地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    592,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    525,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉並区内の東京メトロ丸ノ内線、京王井の頭線等の各駅から徒歩圏内の低層住宅が中心の地域であり、
居住環境に優れ、丸ノ内支線都心直通運転も行われ、都心へのアクセスも良好である。需要の中心は、自己使用目的で
取得する個人層であるが、需要は堅調であり、緩やかな地価の上昇傾向が認められる。中心価格帯は、標準地規模程度
で、土地については５～８千万円程度、戸建住宅では７千万～１億円程度であると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の存する近隣地域は、アパート等の共同住宅も散見されるものの、一般住宅が中心で取引も自己使用目的の取引
が中心である。収益性よりも居住の快適性が重視され価格が形成されている。比準価格は同一需給圏内の類似地域等か
ら多数の事例を収集・選択し比較検討を行っており、市場性を反映した実証的な価格として試算されている。よって比
準価格を標準とし収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    634,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[104.0]		 100
[107.9]		 [100.0]
100		 593,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我が国の景気はインバウンド復活等も認めら
れ、回復傾向を示しているが、一部に弱さを
残している局面もある。


低層住宅のほか共同住宅も建ち並ぶ地域で、
駅からも近く居住環境も優れているため、価
格は上昇傾向である。


個別的要因には特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　  +0.1
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１１

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
南3m、二方路
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ６０８０８

-10		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.3m区道、
東3.4m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
c ６０１１１

-29		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6.1m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０１１１

-30		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東3.9m道路
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
505,753  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
516,064 		 100
[  93.6]
551,350 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
551,000 
b (　           ) 
773,008  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
750,146 		 100
[ 122.4]
612,864 
613,000 
c (　           ) 
579,050  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
588,796 		 100
[ 100.4]
586,450 
586,000 
d (　           ) 
740,654  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
729,259 		 100
[ 117.9]
618,540 
619,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -8.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -7.8 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    592,000 円／㎡]  



杉並 -36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,517,866 
1,940,456 
6,577,410 
4,169,760 
2,407,650 		 （　0.9783）
2,355,404 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     61,984,316 円　　　　（　    525,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.04 Ｓ3 231.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   118 ㎡      8.4 m x   13.6 m  前面道路：区道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３５㎡程度の１ＤＫの共同住宅を想定 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 エントランス等共用部分を考慮して想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
77.04 
63.4 
48.88 
3,413 
166,827 		 1.0  166,827 
1.0  166,827 

 2～ 2		 住宅
77.04 
100.0 
77.04 
3,443 
265,249 		 1.0  265,249 
1.0  265,249 

 3～ 3		 住宅
77.04 
100.0 
77.04 
3,493 
269,101 		 1.0  269,101 
1.0  269,101 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
231.12 
87.8 
202.96 

701,177 		 701,177 
701,177 
⑨年額支払賃料        701,177 円　×　12ヶ月　＝　       8,414,124 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     202.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　         365,328 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準を参考に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,779,452 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       438,973 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,340,479 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           701,177 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,661 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          701,177 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         170,726 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,517,866 円　　　　（　        72,185 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００５
　　　　-28		 3,344  
(   3,274) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.6]		 100
[100.0]
3,498 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,519 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,443 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００５
　　　　-29		 3,574  
(   3,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.7]		 100
[100.0]
3,446 
c ６００５
　　　　-30		 3,259  
(   3,259) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.6]		 100
[100.0]
3,597 
杉並 -36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 357,000 円  　　　　     71,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 702,356 円  　　　        8,779,452　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      131,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      606,900 円  　　　　     71,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,400 円  　　　　     71,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,400 円  　　　　     71,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段計上する費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,940,456 円　（　　　　　　        16,445 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9783    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     231.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,169,760 円  
（　　　　　        35,337 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,517,866 円      
②総費用 1,940,456 円      
③純収益　①－② 6,577,410 円      
④建物等に帰属する純収益 4,169,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,407,650 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,355,404 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,961 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,984,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     525,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区和泉四丁目３１６番７０
 0113000060928-0000
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備考