別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -35 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　達哉   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区高円寺南３丁目１９１番１４
｢高円寺南３－１４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 南4.4m区道 水道、ガス、下水 新高円寺

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．４ｍ区道		 交通

施設		 新高円寺駅北西方

410m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 丸ノ内線徒歩圏であるほか、ＪＲ中央線も利用できる立地であり、利便性に着目した需要も多い。比較的住環境
も良好であるため、価格水準は今後も上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    649,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    449,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線沿いの住宅地域で、杉並区東部を中心に中野区等隣接区に及ぶ。需要の中心
は居住目的の個人であるが、マンション、アパート経営を目論む投資家のほか建売業者もある。杉並区土地取引件数は
時季により増減するが概ね横ばい傾向である。一方、需給はやや逼迫し、同一需給圏においても同様の傾向と思料され
る。土地は１５０㎡で総額９千万円台、戸建は敷地細分化の上８千万円台程度が需要の中心価格帯と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が多いが、アパート等も見られる地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び
賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己居住用が中心であるが、賃貸用もある。従って、取引市場の動
向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    634,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[104.0]		 100
[104.8]		 [105.0]
100		 641,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    605,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 杉並区は人口は微増、世帯数は増加傾向で、
為替動向等により減速する懸念はあるが経済
状況は良好で、住宅地需要にも及んでいる。


成熟化した低層住宅地域であったが、大規模
住宅が区画割の上、戸建住宅地として分譲さ
れる等の動きがあり、需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.7
交通・接近　　　  +1.4
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０８

-26		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m未舗装私
道、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b ６０１０８

-27		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.5m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c ６０１１２

-4		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.7m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d ６０１１２

-19		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e ６０８０６

-22		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.2m区道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
524,781  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[  97.0]		 100
[  96.9]
586,794 		 100
[ 102.0]
575,288 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
604,000 
b (　           ) 
792,196  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
802,004 		 100
[ 103.4]
775,632 
814,000 
c (　           ) 
612,777  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 100.0]
646,542 		 100
[  95.3]
678,428 
712,000 
d (　           ) 
751,880  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
751,880 		 100
[  96.1]
782,393 
822,000 
e (　           ) 
578,448  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[  95.6]		 100
[ 104.0]
611,471 		 100
[ 101.5]
602,434 
633,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  -2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +7.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +7.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  -2.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -5.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　  +7.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　  +7.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    649,000 円／㎡]  



杉並 -35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,943,474 
2,533,885 
8,409,589 
4,952,580 
3,457,009 		 （　0.9774）
3,378,881 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     88,917,921 円　　　　（　    449,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 118.00 Ｓ3 296.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   198 ㎡     10.9 m x   18.2 m  前面道路：区道     　   4.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ（平均専有面積約２５．７㎡）１０戸を想定 ⑦有効率　  86.8 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
118.00 
85.0 
100.30 
3,438 
344,831 		 1.0  344,831 
1.0  344,831 

 2～ 2		 住宅
118.00 
88.0 
103.84 
3,473 
360,636 		 1.0  360,636 
1.0  360,636 

 3～ 3		 住宅
60.00 
88.0 
52.80 
3,473 
183,374 		 1.0  183,374 
1.0  183,374 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
296.00 
86.8 
256.94 

888,841 		 888,841 
888,841 
⑨年額支払賃料        888,841 円　×　12ヶ月　＝　      10,666,092 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     256.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　         616,656 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,282,748 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       564,137 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,718,611 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           888,841 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,444 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          888,841 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         216,419 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,943,474 円　　　　（　        55,270 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００９
　　　　-19		 4,036  
(   3,949) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]
3,732 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,473 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００９
　　　　-20		 4,264  
(   4,171) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[107.0]		 100
[105.0]
3,442 
c ６００９
　　　　-21		 3,516  
(   3,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,487 
杉並 -35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 502,800 円  　　　　     83,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 925,185 円  　　　       11,282,748　×　　　　   8.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      226,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      712,300 円  　　　　     83,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,800 円  　　　　     83,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,800 円  　　　　     83,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になしと査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,533,885 円　（　　　　　　        12,797 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     296.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,952,580 円  
（　　　　　        25,013 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,943,474 円      
②総費用 2,533,885 円      
③純収益　①－② 8,409,589 円      
④建物等に帰属する純収益 4,952,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,457,009 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,378,881 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,065 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     88,917,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     449,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区高円寺南三丁目１９１番１４
 0113000161326-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -35 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　曽我　一郎   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 639,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区高円寺南３丁目１９１番１４
｢高円寺南３－１４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 南4.4m区道 水道、ガス、下水 新高円寺

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．４
ｍ区道		 交通

施設		 新高円寺駅北西方

410m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は，一般住宅，アパート等が建ち並ぶ既成の標準的な住宅地域として安定しており，今後も現状を維持
していくものと予測される。地価水準は，標準的な住宅地域として，上昇基調で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    645,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ中央線及び地下鉄丸ノ内線沿線の，概ね杉並区内の標準的な住宅地域である。中心となる需
要者は個人の居住目的による一次取得層であり，買い替えの二次取得層も見られる。古くから存する住宅地域として住
環境は良好で，需給動向も安定しており，地価は上昇傾向にある。土地価格の中心価格帯は，標準地と同規模程度で１
億円～１．３億円強程度，建売住宅においては概ね６千万円～８千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域は，地下鉄丸ノ内線駅徒歩圏の一般戸建住宅が多い，自用目的取引が中心かつ支配的な標準的
な低層住宅地域である。賃貸用物件も見受けられるが，収益性よりも居住環境を反映した市場取引が重視されると考え
られる。したがって，不動産鑑定評価額は，取引事例比較法による比準価格を重視し，収益還元法による収益価格を参
酌して，さらに，代表標準地との検討も踏まえ，上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    634,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[104.0]		 100
[105.6]		 [105.0]
100		 636,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    605,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇懸念及び国際情勢等により不安定な
状況が続いており，先行きは不透明である。
不動産需要は良好である。


地価は全体的に上昇基調にある。標準地の存
する地域は熟成した標準的な住宅地域として
，地価に影響を及ぼすような大きな変化は特
に見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１２

-4		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.7m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b ６０８１０

-5		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.4m区道
、北西2m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
c ６０１１５

-34		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東3.4m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０１０１

-30		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
南東4m、
二方路
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
612,777  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 100.0]
646,542 		 100
[  96.0]
673,481 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
707,000 
b (　           ) 
609,726  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
603,405 		 100
[  99.0]
609,500 
640,000 
c (　           ) 
423,264  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
511,403 		 100
[  92.1]
555,269 
583,000 
d (　           ) 
551,867  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
547,091 		 100
[  88.4]
618,881 
650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    645,000 円／㎡]  



杉並 -35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,887,854 
2,506,738 
8,381,116 
5,069,900 
3,311,216 		 （　0.9774）
3,236,383 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     85,167,974 円　　　　（　    430,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 118.00 Ｓ3 296.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   198 ㎡     10.9 m x   18.2 m  前面道路：区道     　   4.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積約２６㎡，１０戸の共同住宅 ⑦有効率　  86.8 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
118.00 
85.0 
100.30 
3,400 
341,020 		 1.0  341,020 
1.0  341,020 

 2～ 2		 住宅
118.00 
88.0 
103.84 
3,450 
358,248 		 1.0  358,248 
1.0  358,248 

 3～ 3		 住宅
60.00 
88.0 
52.80 
3,500 
184,800 		 1.0  184,800 
1.0  184,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
296.00 
86.8 
256.94 

884,068 		 884,068 
884,068 
⑨年額支払賃料        884,068 円　×　12ヶ月　＝　      10,608,816 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     256.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　         616,656 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の標準的な共益費を参考にして算出した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,225,472 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       561,274 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,664,198 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           884,068 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,399 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          884,068 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         215,257 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,887,854 円　　　　（　        54,989 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１８
　　　　-24		 3,444  
(   3,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,737 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,527 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００３
　　　　-21		 3,386  
(   3,383) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,564 
c ６００８
　　　　-36		 3,366  
(   3,293) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,366 
杉並 -35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 502,800 円  　　　　     83,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 898,038 円  　　　       11,225,472　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      226,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      712,300 円  　　　　     83,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,800 円  　　　　     83,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,800 円  　　　　     83,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,506,738 円　（　　　　　　        12,660 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     296.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,069,900 円  
（　　　　　        25,606 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,887,854 円      
②総費用 2,506,738 円      
③純収益　①－② 8,381,116 円      
④建物等に帰属する純収益 5,069,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,311,216 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,236,383 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,345 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,167,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     430,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区高円寺南三丁目１９１番１４
 0113000161326-0000
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備考