別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -31 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　樫野　匡彦   TEL.
鑑定評価額 277,000,000 円  １㎡当たりの価格 823,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区荻窪３丁目９番外
｢荻窪３－３２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 337  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種
地区計画等

(60,100)
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南西7.3m区道、北西側道 水道、ガス、下水 荻窪

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大田黒公園周辺地区「地区計
画区域」に位置する。		 街

路		 基準方位北、　　７
．３ｍ区道		 交通

施設		 荻窪駅南東方

630m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ中央線沿線の閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現況を維持していくものと予測する。優良物件に
対する堅調な需要と供給不足を背景に、地価は引続き上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    824,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    471,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ中央線等沿線の住環境が概ね良好な住宅地域。需要者は杉並区西部・南部、及び周辺市区居
住者の内、高所得者層を中心に不動産業者も含まれる。近隣地域は、良好な住環境の他、利便性の高さも兼ね備えるた
め、一部に投資目的の市場参加者も見られる等、需要が旺盛な一方、供給は限定的で需給均衡が逼迫した状態にある。
市場の中心価格帯は、土地が対象標準地と同規模程度で総額２憶円台後半、新築戸建物件で３億円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、相対的に規範性の高い成約事例を中心に求められ、客観的で説得力が高い。一方、賃貸事例に基づく収益
価格は低位に試算された。近隣地域は利便性の高い荻窪駅徒歩圏内の住宅地域として成熟しているが、共同住宅利用は
見受けられるものの、高層化が困難な為、自己使用目的の需要が中心となっている。従って、実証性に富む比準価格を
重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -25                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    653,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 84.1]		 [104.0]
100		 815,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    778,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気回復が期待される一方、物価上昇や金融
資本市場の変動リスクが高まる中、当区生産
年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は微
減推移にある。

ＪＲ中央線沿線の住宅地価は全般的に堅調で
あるが、特に荻窪駅徒歩圏内の高級住宅地に
係る需給均衡は、その稀少性から引続き逼迫
した状態にある。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１９

-51		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.3m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ６０８１０

-5		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.4m区道
、北西2m、
角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
c ６０８１５

-13		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7.3m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(60,100)
d ６０１１７

-47		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(64,122)
e ６０１１５

-35		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
686,485  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
698,155 		 100
[  88.3]
790,663 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
822,000 
b (　           ) 
609,726  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
603,405 		 100
[  77.4]
779,593 
811,000 
c (　           ) 
783,256  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
825,979 		 100
[ 101.0]
817,801 
851,000 
d (　           ) 
787,318  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
777,570 		 100
[  99.9]
778,348 
809,000 
e (　           ) 
782,411  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
795,451 		 100
[  91.3]
871,250 
906,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    824,000 円／㎡]  



杉並 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,194,344 
2,691,021 
10,503,323 
4,312,880 
6,190,443 		 （　0.9749）
6,035,063 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    158,817,447 円　　　　（　    471,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＬＳ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
地区計画等		 60 ％   100 ％   100 ％   337 ㎡     17.5 m x   22.6 m  前面道路：区道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ６戸　平均専有面積４８㎡　平置き駐車場４台分 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 エントランス、階段等
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
3,410 
491,040 		 1.0  491,040 
1.0  491,040 

 2～ 2		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
3,480 
501,120 		 1.0  501,120 
1.0  501,120 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
90.0 
288.00 

992,160 		 992,160 
992,160 
⑨年額支払賃料        992,160 円　×　12ヶ月　＝　      11,905,920 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         518,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,424,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       681,216 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,943,104 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           992,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,426 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          992,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         241,576 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     25,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           238 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,194,344 円　　　　（　        39,152 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００６
　　　　-39		 3,395  
(   3,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,762 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,557 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,480 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００６
　　　　-40		 2,372  
(   2,371) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[103.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
2,914 
c ６００６
　　　　-41		 3,672  
(   3,592) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,395 
杉並 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 405,600 円  　　　　     67,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,076,321 円  　　　       13,624,320　×　　　　   7.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      499,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      574,600 円  　　　　     67,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,600 円  　　　　     67,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,600 円  　　　　     67,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,691,021 円　（　　　　　　         7,985 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,312,880 円  
（　　　　　        12,798 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,194,344 円      
②総費用 2,691,021 円      
③純収益　①－② 10,503,323 円      
④建物等に帰属する純収益 4,312,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,190,443 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,035,063 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,908 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    158,817,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     471,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区荻窪三丁目９番
 0113000095384-0000
2 　杉並区荻窪三丁目１４番２
 0113000095407-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -31 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　彩絵子   TEL.
鑑定評価額 277,000,000 円  １㎡当たりの価格 822,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区荻窪３丁目９番外
｢荻窪３－３２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 337  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種
地区計画等

(60,100)
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南西7.3m区道、北西側道 水道、ガス、下水 荻窪

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大田黒公園周辺地区地区計画
区域に所在する		 街

路		 基準方位北　　　７
．３ｍ区道		 交通

施設		 荻窪駅　南東方

630m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持
すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    825,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    457,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 標準地はＪＲ中央線「荻窪」駅から徒歩圏の住宅地であり、同一需給圏は杉並区及びその周辺区の優良・準優良住宅地
域である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は自己利用目的の個人である。
中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、希少性が高く底堅い需要がある。需要の中心となる価格帯は、標準
地と同程度の規模で２．８億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を
示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人は、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、類似不
動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を指標として購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記比準価格を
重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -25                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    653,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 84.1]		 [104.0]
100		 815,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    778,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、住宅建設は
弱含んでおり、金融資本市場の変動等の影響
に注意が必要。杉並区の人口及び世帯数は微
増傾向。

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域と
して熟成しており、格別の変動要因はない。



格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１５

-35		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(60,100)
b ６０８１５

-16		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
東4m、角地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ６０１１７

-47		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(64,122)
d ６０１０４

-35		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.2m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
782,411  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
795,451 		 100
[  93.1]
854,405 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
889,000 
b (　           ) 
677,920  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
635,512 		 100
[  82.1]
774,071 
805,000 
c (　           ) 
787,318  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
777,570 		 100
[  94.9]
819,357 
852,000 
d (　           ) 
661,994  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
679,868 		 100
[  94.0]
723,264 
752,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    825,000 円／㎡]  



杉並 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,563,575 
2,512,213 
10,051,362 
4,059,440 
5,991,922 		 （　0.9774）
5,856,505 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    154,118,553 円　　　　（　    457,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＬＳ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
地区計画等		 60 ％   100 ％   100 ％   337 ㎡     17.5 m x   22.6 m  前面道路：区道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプの共同住宅（専有面積４８㎡程度）を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率等より判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
3,250 
468,000 		 1.0  468,000 
1.0  468,000 

 2～ 2		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
3,300 
475,200 		 1.0  475,200 
1.0  475,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
90.0 
288.00 

943,200 		 943,200 
943,200 
⑨年額支払賃料        943,200 円　×　12ヶ月　＝　      11,318,400 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         518,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,836,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       711,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,324,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           943,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,960 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          943,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         229,655 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,563,575 円　　　　（　        37,281 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００１
　　　　-31		 3,114  
(   3,046) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,592 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００１
　　　　-32		 3,213  
(   3,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
3,245 
c ６００１
　　　　-33		 3,363  
(   3,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
3,397 
杉並 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 395,400 円  　　　　     65,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 925,613 円  　　　       13,036,800　×　　　　   7.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      499,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      560,100 円  　　　　     65,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,900 円  　　　　     65,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,900 円  　　　　     65,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,512,213 円　（　　　　　　         7,455 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,059,440 円  
（　　　　　        12,046 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,563,575 円      
②総費用 2,512,213 円      
③純収益　①－② 10,051,362 円      
④建物等に帰属する純収益 4,059,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,991,922 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,856,505 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,378 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    154,118,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     457,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区荻窪三丁目９番
 0113000095384-0000
2 　杉並区荻窪三丁目１４番２
 0113000095407-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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50 　
備考