別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -29 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　彩絵子   TEL.
鑑定評価額 72,900,000 円  １㎡当たりの価格 552,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区下高井戸２丁目５５１番１０
｢下高井戸２－１４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)
準防
（その他）
高度地区1種


(50,80)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北5.4m区道 水道、ガス、下水 桜上水

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    55 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北　　　５
．４ｍ区道		 交通

施設		 桜上水駅　北東方

640m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅への接近性及び都心への交通アクセスに恵まれた住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間は
現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    555,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 標準地は京王線「桜上水」駅から徒歩圏の住宅地であり、同一需給圏は杉並区及びその周辺区の都心に通勤可能な利便
性を有する住宅地域である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は自己利用目
的の個人である。熟成した住宅地であることから需給関係は比較的安定しており、需要の中心となる価格帯は、土地は
５～６千万円程度、新築の戸建物件は７～８千万円台が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を
示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人は、収益性よりも居住の快適性を重視し、類似不動産の取引
市場の状況・取引価格等の市場性を指標として購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記比準価格を重視し、収
益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -51                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    523,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[104.0]		 100
[ 95.0]		 [100.0]
100		 553,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、住宅建設は
弱含んでおり、金融資本市場の変動等の影響
に注意が必要。杉並区の人口及び世帯数は微
増傾向。

最寄り駅への接近性等利便性を有する住宅地
域として熟成しており、格別の変動要因はな
い。


格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０６

-44		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m私道、
北東3.5m、
角地
１低専
高度地区1種
(60,80)
b ６０１０６

-55		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西3.7m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ６０１０６

-56		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東3.7m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ６０８０６

-17		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(70,160)
e ６０８０６

-18		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m区道、
東3.5m、角地
１低専
高度地区1種
(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
438,656  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[  89.9]
529,541 		 100
[  98.0]
540,348 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
540,000 
b (　           ) 
414,833  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
532,542 		 100
[  96.5]
551,857 
552,000 
c (　           ) 
531,754  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
526,103 		 100
[  93.6]
562,076 
562,000 
d (　           ) 
611,957  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
622,156 		 100
[ 100.6]
618,445 
618,000 
e (　           ) 
554,811  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.4]
554,811 		 100
[ 100.0]
554,811 
555,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    555,000 円／㎡]  



杉並 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,561,157 
773,710 
2,787,447 
1,342,880 
1,444,567 		 （　0.9774）
1,411,920 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     37,155,789 円　　　　（　    281,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 46.00 ＬＳ2 92.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 50 ％   80 ％   80 ％   132 ㎡      8.3 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプの共同住宅（専有面積４６㎡程度）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 屋外階段等を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
46.00 
100.0 
46.00 
3,150 
144,900 		 1.0  144,900 
1.0  144,900 

 2～ 2		 住宅
46.00 
100.0 
46.00 
3,200 
147,200 		 1.0  147,200 
1.0  147,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
92.00 
100.0 
92.00 

292,100 		 292,100 
292,100 
⑨年額支払賃料        292,100 円　×　12ヶ月　＝　       3,505,200 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　      92.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         165,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,670,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       183,540 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,487,260 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           292,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,775 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          292,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          71,122 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,561,157 円　　　　（　        26,978 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００１
　　　　-42		 3,011  
(   2,945) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 99.0]
2,924 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,271 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００１
　　　　-45		 3,114  
(   3,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[ 99.0]
3,393 
c ６００１
　　　　-44		 2,691  
(   2,633) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,166 
杉並 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 275,310 円  　　　        3,670,800　×　　　　   7.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      138,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      185,300 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         773,710 円　（　　　　　　         5,861 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　      92.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,342,880 円  
（　　　　　        10,173 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,561,157 円      
②総費用 773,710 円      
③純収益　①－② 2,787,447 円      
④建物等に帰属する純収益 1,342,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,444,567 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,411,920 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,696 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,155,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     281,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区下高井戸二丁目５５１番１０
 0113000191506-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -29 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　樫野　匡彦   TEL.
鑑定評価額 73,000,000 円  １㎡当たりの価格 553,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区下高井戸２丁目５５１番１０
｢下高井戸２－１４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)
準防
（その他）
高度地区1種


(50,80)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北5.4m区道 水道、ガス、下水 桜上水

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    55 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北５．４
ｍ区道		 交通

施設		 桜上水駅　北東方

640m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成の住宅地域として成熟しており、当面は現状維持と予測した。需要
が堅調な一方で供給不足の状況が続いているため、地価は緩やかながらも引続き上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    555,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    288,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね京王線・京王井の頭線等沿線の住宅地域。主な需要者は区部南部・周辺地域居住者の１次・買替え取
得者層で不動産業者も見られる。隣接する世田谷区内住宅地とも競合し得る地域で、特に利便性や住環境に優る物件を
中心に根強い需要が見られる一方、昨今は供給数が限定されているため、その結果として地価は引続き上昇傾向にある
。需要の中心となる総額価格帯は、土地：６～８千万円台、新築戸建：７～９千万円台と認めた。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 急行停車駅の徒歩圏内の為、賃貸事例が多く見受けられたものの、土地価格に見合うだけの賃料水準の形成に至ってお
らず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は利用形態や住環境等に着目した比準・調整が適正に行われたう
え、規範性の高い試算値を中心に求められていることから、説得力が高い。以上より、説得力に優る比準価格を標準と
し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -51                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    523,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[104.0]		 100
[ 95.0]		 [100.0]
100		 553,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気回復が期待される一方、物価上昇や金融
資本市場の変動リスクが高まる中、当区生産
年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は微
減推移にある。

杉並区内・京王線沿線の住宅地価は引続き堅
調に推移しているが、下高井戸地区の住宅販
売時の市場滞留期間はＪＲ沿線エリアよりも
相対的に長い。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０６

-18		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m区道、
東3.5m、角地
１低専
高度地区1種
(60,80)
b ６０１０６

-55		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西3.7m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ６０１０６

-53		 杉並区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ６０８０６

-26		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.5m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
554,811  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.4]
554,811 		 100
[ 100.0]
554,811 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
555,000 
b (　           ) 
414,833  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
532,542 		 100
[  96.0]
554,731 
555,000 
c (　           ) 
526,400  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
539,034 		 100
[  97.0]
555,705 
556,000 
d (　           ) 
606,482  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
625,097 		 100
[ 112.0]
558,122 
558,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    555,000 円／㎡]  



杉並 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,663,004 
789,776 
2,873,228 
1,393,750 
1,479,478 		 （　0.9763）
1,444,414 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     38,010,895 円　　　　（　    288,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 46.00 ＬＳ2 92.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 50 ％   80 ％   80 ％   132 ㎡      8.3 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４６㎡の２ＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
46.00 
100.0 
46.00 
3,240 
149,040 		 1.0  149,040 
1.0  149,040 

 2～ 2		 住宅
46.00 
100.0 
46.00 
3,300 
151,800 		 1.0  151,800 
1.0  151,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
92.00 
100.0 
92.00 

300,840 		 300,840 
300,840 
⑨年額支払賃料        300,840 円　×　12ヶ月　＝　       3,610,080 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　      92.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         165,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,775,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       188,784 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,586,896 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           300,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,858 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          300,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          73,250 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,663,004 円　　　　（　        27,750 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００６
　　　　-36		 3,416  
(   3,345) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,465 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００６
　　　　-37		 2,615  
(   2,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]
2,671 
c ６００６
　　　　-38		 2,747  
(   2,687) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,775 
杉並 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 133,800 円  　　　　     22,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 283,176 円  　　　        3,775,680　×　　　　   7.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      138,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      189,500 円  　　　　     22,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,300 円  　　　　     22,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,300 円  　　　　     22,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         789,776 円　（　　　　　　         5,983 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　      92.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,393,750 円  
（　　　　　        10,559 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,663,004 円      
②総費用 789,776 円      
③純収益　①－② 2,873,228 円      
④建物等に帰属する純収益 1,393,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,479,478 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,444,414 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,943 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,010,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     288,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区下高井戸二丁目５５１番１０
 0113000191506-0000
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