別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -27 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊夫   TEL.
鑑定評価額 50,800,000 円  １㎡当たりの価格 488,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区上井草２丁目６７番１３
｢上井草２－２９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南4.6m区道 水道、ガス、下水 井荻

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北４．６
ｍ区道		 交通

施設		 井荻駅南西方

620m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 西武新宿線沿線駅徒歩圏の閑静な低層住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後とも当面の間は現状を維
持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は、概ね強含み傾向にて推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    493,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として西武新宿線沿線を中心とするＪＲ中央線以北の杉並区北部方面に位置する低層住宅地域である。
需要者は、区内及び周辺に地縁的選好性を有する在住者等の一次取得者及び買替取得者層が中心であるが、他区部や周
辺市域からの転入等もみられる。日常における通勤、通学等、生活の利便性は概ね良好であり、閑静な住宅地として需
要は概ね堅調で、地価は強含み傾向にある。標準地規模の土地で５千万円台程度が需要の中心的価格帯と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の住宅としての取引が
主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件において
は市場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比
準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -28                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[102.0]		 100
[108.2]		 [105.0]
100		 490,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    469,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明
感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、
需給バランス等から区内の不動産市況は総じ
て強含んでいる。

西武新宿線沿線駅徒歩圏にある区北部の閑静
な既成住宅地として熟成しており、地域要因
に特別な変動はみられない。地価は総じて強
含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１０

-43		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.4m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b ６０１０４

-40		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m区道、
北西7.2m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
c ６０１１９

-35		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.2m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０１０４

-39		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m私道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
e ６０８１９

-15		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
605,508  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
620,040 		 100
[ 125.4]
494,450 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
519,000 
b (　           ) 
545,283  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
507,832 		 100
[ 112.4]
451,808 
474,000 
c (　           ) 
450,850  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
460,224 		 100
[  99.8]
461,146 
484,000 
d (　           ) 
472,681  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
471,291 		 100
[  99.2]
475,092 
499,000 
e (　           ) 
462,891  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
463,336 		 100
[  99.4]
466,133 
489,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    493,000 円／㎡]  



杉並 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,386,818 
734,536 
2,652,282 
1,393,750 
1,258,532 		 （　0.9763）
1,228,705 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     32,334,342 円　　　　（　    311,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 51.50 ＬＳ2 103.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   104 ㎡      6.4 m x   16.5 m  前面道路：区道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプ、平均専有面積約５２㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
51.50 
100.0 
51.50 
2,650 
136,475 		 1.0  136,475 
1.0  136,475 

 2～ 2		 住宅
51.50 
100.0 
51.50 
2,700 
139,050 		 1.0  139,050 
1.0  139,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
103.00 
100.0 
103.00 

275,525 		 275,525 
275,525 
⑨年額支払賃料        275,525 円　×　12ヶ月　＝　       3,306,300 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     103.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         185,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域周辺における同種・同用途の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,491,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       174,585 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,317,115 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           275,525 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,617 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          275,525 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          67,086 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,386,818 円　　　　（　        32,566 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１２
　　　　-37		 2,981  
(   2,981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]
2,809 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００５
　　　　-37		 3,165  
(   3,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[102.0]
2,873 
c ６００５
　　　　-31		 2,656  
(   2,598) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,604 
杉並 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 133,800 円  　　　　     22,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 279,336 円  　　　        3,491,700　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      189,500 円  　　　　     22,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,300 円  　　　　     22,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,300 円  　　　　     22,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         734,536 円　（　　　　　　         7,063 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     103.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,393,750 円  
（　　　　　        13,401 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,386,818 円      
②総費用 734,536 円      
③純収益　①－② 2,652,282 円      
④建物等に帰属する純収益 1,393,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,258,532 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,228,705 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,814 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,334,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     311,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区上井草二丁目６７番１３
 0113000105643-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -27 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　稲野邉　俊   TEL.
鑑定評価額 50,800,000 円  １㎡当たりの価格 488,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区上井草２丁目６７番１３
｢上井草２－２９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南4.6m区道 水道、ガス、下水 井荻

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．６
ｍ区道		 交通

施設		 井荻駅南西方

620m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の戸建住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地であり、今後も現在のような状況が変化なく推移していくものと
予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として西武新宿線沿いで、杉並区北部を中心とした住宅地域と考えられる。需要者の中心は杉並区内を
中心とする都内西部地域に居住している一次取得者層及び買い替え取得者層で、それ以外の広域的な転入者も想定しう
る。杉並区に対する住環境及び教育環境等に関する評価から地域的選好性も認められ、需要は根強いものがある。中心
価格帯は土地で４千５百～５千万円程度、新築戸建で６千～６千５百万円程度と思慮される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、駅から徒歩圏にあるため、賃貸目的の居住用不動産としての需要も考えられるが、公法上の制約から自用目
的の住宅地としての需要が中心であり、収益性よりも居住の利便性・快適性が重視されると考えられる。そこで多数の
取引事例の中から適切と認められる事例を選択して求められた当地域の取引の実態を忠実に反映した比準価格を重視し
、これに収益価格を参酌し、代表標準地との均衡等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -28                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[102.0]		 100
[109.2]		 [105.0]
100		 485,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    469,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、海外景気の
下振れリスクや、物価上昇、中東地域をめぐ
る情勢、金融資本市場の変動等に注意が必要
な状況である。

井荻駅からの徒歩圏の住宅地域である。周辺
に特に開発計画等は認められず、地域要因に
変動はない。地価は上昇傾向にある。


特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１９

-35		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.2m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ６０１１９

-32		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ６０１１９

-42		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０１１９

-50		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.5m区道、
西8.1m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
450,850  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
460,224 		 100
[  99.7]
461,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
485,000 
b (　           ) 
504,464  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
521,616 		 100
[ 109.7]
475,493 
499,000 
c (　           ) 
483,207  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
473,915 		 100
[ 102.0]
464,623 
488,000 
d (　           ) 
481,139  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
452,235 		 100
[  98.0]
461,464 
485,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    490,000 円／㎡]  



杉並 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,446,831 
738,213 
2,708,618 
1,486,540 
1,222,078 		 （　0.9749）
1,191,404 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     31,352,737 円　　　　（　    301,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 51.50 ＬＳ2 103.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   104 ㎡      6.4 m x   16.5 m  前面道路：区道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ２戸、平均専有面積５１．５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 屋外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
51.50 
100.0 
51.50 
2,700 
139,050 		 1.0  139,050 
1.0  139,050 

 2～ 2		 住宅
51.50 
100.0 
51.50 
2,750 
141,625 		 1.0  141,625 
1.0  141,625 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
103.00 
100.0 
103.00 

280,675 		 280,675 
280,675 
⑨年額支払賃料        280,675 円　×　12ヶ月　＝　       3,368,100 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     103.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         185,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準から算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,553,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       177,675 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,375,825 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           280,675 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,666 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          280,675 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          68,340 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,446,831 円　　　　（　        33,143 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００５
　　　　-31		 2,656  
(   2,598) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[106.0]		 100
[ 99.0]
2,506 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,811 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１０
　　　　-17		 2,731  
(   2,728) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
2,793 
c ６０１８
　　　　-2		 2,832  
(   2,829) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]
3,013 
杉並 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,800 円  　　　　     23,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 266,513 円  　　　        3,553,500　×　　　　   7.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      198,000 円  　　　　     23,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,300 円  　　　　     23,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,300 円  　　　　     23,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         738,213 円　（　　　　　　         7,098 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     103.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,486,540 円  
（　　　　　        14,294 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,446,831 円      
②総費用 738,213 円      
③純収益　①－② 2,708,618 円      
④建物等に帰属する純収益 1,486,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,222,078 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,191,404 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,456 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,352,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     301,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区上井草二丁目６７番１３
 0113000105643-0000
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備考