別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
杉並 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -25 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　森本　有応   TEL.
鑑定評価額 114,000,000 円  １㎡当たりの価格 692,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区西荻南４丁目６４番４
｢西荻南４－１５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南5.4m区道 水道、ガス、下水 西荻窪

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．４
ｍ区道		 交通

施設		 西荻窪駅　南東方

550m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心に、アパート等も見られる西荻窪駅から徒歩圏内の住宅地域として熟成しており、地域要因に特
段の変化はなく当面は現在の住環境が維持されていくものと予測される。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね杉並区西部に位置しＪＲ中央線沿線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は居住目的
の一次取得者及び買替取得者であるが、規模の大きな土地については建売業者等も見られる。コロナの影響も薄れて、
景気は穏やかな回復傾向にあり、一次取得者及び買替取得者の住宅地への需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向にあ
る。需要の中心となる価格帯は、標準地と同規模程度の土地で概ね１億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 １低専、容積率１００％の一般住宅が建ち並ぶ閑静で熟成した住宅地域であるが、アパート等も散見される。ＪＲ中央
線の西荻窪駅からは徒歩７分程度に位置して収益性よりも居住快適性がより強く志向される地域であるため、賃貸市場
の熟成度も低く土地価格に見合う賃料水準が未形成であり収益価格は低位に試算された。以上より標準地と類似性の高
い事例から試算された実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格も参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    653,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 -24                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    671,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 杉並区内の人口は微増、土地取引件数もやや
増加。コロナの影響も薄れて、景気は穏やか
な回復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅
く推移している。

西荻窪駅から徒歩圏内にある既存の熟成した
住宅地域で居住環境は普通程度。地域要因に
特段の変化は認められないが、地価はやや上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１７

-39		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ６０１１０

-17		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.9m私道、
西4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
c ６０１１７

-42		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０１１２

-15		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.4m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e ６０８１１

-6		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
596,814  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
615,315 		 100
[  92.7]
663,770 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
697,000 
b (　           ) 
623,126  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
652,709 		 100
[  95.7]
682,037 
716,000 
c (　           ) 
456,708  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
551,811 		 100
[  84.8]
650,721 
683,000 
d (　           ) 
522,378  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
527,550 		 100
[  99.8]
528,607 
555,000 
e (　           ) 
643,618  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
674,512 		 100
[ 100.4]
671,825 
705,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  -6.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



杉並 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,356,610 
1,429,976 
4,926,634 
2,427,040 
2,499,594 		 （　0.9774）
2,443,103 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     64,292,184 円　　　　（　    390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 78.00 ＬＳ2 156.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   165 ㎡     13.2 m x   12.6 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３９㎡程度の１ＬＤＫを各階２戸、計４戸の共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
78.00 
100.0 
78.00 
3,300 
257,400 		 1.0  257,400 
1.0  257,400 

 2～ 2		 住宅
78.00 
100.0 
78.00 
3,400 
265,200 		 1.0  265,200 
1.0  265,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
156.00 
100.0 
156.00 

522,600 		 522,600 
522,600 
⑨年額支払賃料        522,600 円　×　12ヶ月　＝　       6,271,200 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         280,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,552,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       327,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,224,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           522,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,965 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          522,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         127,245 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,356,610 円　　　　（　        38,525 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１７
　　　　-21		 2,782  
(   2,779) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,117 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１７
　　　　-23		 3,095  
(   3,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,541 
c ６０１７
　　　　-24		 3,210  
(   3,140) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]
3,482 
杉並 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,400 円  　　　　     39,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 576,576 円  　　　        6,552,000　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      203,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      334,900 円  　　　　     39,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,400 円  　　　　     39,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,400 円  　　　　     39,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,429,976 円　（　　　　　　         8,667 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     156.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,427,040 円  
（　　　　　        14,709 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,356,610 円      
②総費用 1,429,976 円      
③純収益　①－② 4,926,634 円      
④建物等に帰属する純収益 2,427,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,499,594 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,443,103 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,807 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,292,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区西荻南四丁目６４番４
 0113000256760-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
杉並 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -25 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　岡田　久志   TEL.
鑑定評価額 114,000,000 円  １㎡当たりの価格 692,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区西荻南４丁目６４番４
｢西荻南４－１５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南5.4m区道 水道、ガス、下水 西荻窪

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．４
ｍ区道		 交通

施設		 西荻窪駅南東方

550m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ線駅の徒歩圏で、閑静な住環境の低層住宅地域として成熟している。地域要因に大きな変化はなく、今後も
優れた住環境等が継続すると思料する。地価は上昇傾向にあるが金融経済情勢等により上昇鈍化も想定される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    703,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    376,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区域の西部で主としてＪＲ中央・総武線の沿線に広がる低層住宅地域である。区内では高価格帯の住
宅地に属し、需要者は富裕層を中心とする買換え層だが、画地の小さめな物件では一次取得層も見られる。アフターコ
ロナのライフスタイルへの移行、優れた住環境で、年間を通して先行する住宅地需要等から、地価は強含みで推移して
いる。中心的な価格帯は９０００万円台～１億円台前半、新築建売で８０００～９０００万円台の物件が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 閑静な住環境、良好な生活利便性の低層住宅地域にあり、収益性よりも居住の快適性がより重視されて取引が行われる
ことが多い。取引の内容も実需要を前提とした更地、建付地が中心である。一方、駅利便性も良好で周辺ではアパート
等も見られるが、消化可能な容積率は１００％と低位で、収益価格は相対的に低く把握された。従って、比準価格を重
視し、収益価格を参酌し、他の標準地の価格水準との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    653,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 -24                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    671,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区人口は微増傾向。年間を通して土地取引
の平均単価は上昇するも、為替変動や金利の
先高感への警戒も強まってきている。


西荻窪駅から徒歩７分程度の閑静な低層住宅
地域。コロナ禍後の生活様式への移行、根強
い住宅地需要から地価は上昇基調で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０４

-35		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.2m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b ６０１１８

-17		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東3.8m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ６０８１８

-15		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6.3m区道
、南西4m、
角地
２低専
高度地区1種
(80,150)
d ６０１１９

-51		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.3m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
661,994  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
679,868 		 100
[  99.6]
682,598 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
717,000 
b (　           ) 
580,693  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
713,228 		 100
[  95.6]
746,054 
783,000 
c (　           ) 
766,471  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
737,845 		 100
[ 115.9]
636,622 
668,000 
d (　           ) 
686,485  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
698,155 		 100
[ 101.7]
686,485 
721,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　 +15.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    703,000 円／㎡]  



杉並 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,238,448 
1,360,577 
4,877,871 
2,462,500 
2,415,371 		 （　0.9763）
2,358,127 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     62,055,974 円　　　　（　    376,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 78.00 ＬＳ2 156.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   165 ㎡     13.2 m x   12.6 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ２階建。平均専有面積３９平米程度。地域の標準的な容積消化率で想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段外廊下仕様のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
78.00 
100.0 
78.00 
3,270 
255,060 		 1.0  255,060 
1.0  255,060 

 2～ 2		 住宅
78.00 
100.0 
78.00 
3,300 
257,400 		 1.0  257,400 
1.0  257,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
156.00 
100.0 
156.00 

512,460 		 512,460 
512,460 
⑨年額支払賃料        512,460 円　×　12ヶ月　＝　       6,149,520 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         280,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,430,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       321,516 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,108,804 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           512,460 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,868 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          512,460 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         124,776 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,238,448 円　　　　（　        37,809 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００３
　　　　-28		 3,873  
(   3,789) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,580 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００３
　　　　-29		 3,051  
(   2,984) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,380 
c ６００３
　　　　-30		 2,863  
(   2,799) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,141 
杉並 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 197,000 円  　　　　     39,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 546,577 円  　　　        6,430,320　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      203,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      334,900 円  　　　　     39,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,400 円  　　　　     39,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,400 円  　　　　     39,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,360,577 円　（　　　　　　         8,246 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     156.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,462,500 円  
（　　　　　        14,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,238,448 円      
②総費用 1,360,577 円      
③純収益　①－② 4,877,871 円      
④建物等に帰属する純収益 2,462,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,415,371 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,358,127 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,292 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,055,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     376,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区西荻南四丁目６４番４
 0113000256760-0000
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