別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -23 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　橋本　恵美子   TEL.
鑑定評価額 66,400,000 円  １㎡当たりの価格 503,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区大宮１丁目１６３４番６
｢大宮１－１０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 北3.8m区道 水道、ガス、下水 永福町

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　３
．８ｍ区道		 交通

施設		 永福町駅北東方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が多くみられる成熟した低層住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。今後も当面は現状のまま
推移すると思料する。地価は上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    506,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    285,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉並区及び周辺区の京王井の頭線を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、自己使用目的の一次
取得者層や買い替え取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。住環境が比較的良好な閑静な住宅街であ
ることから一定の需要を有しており、地価は上昇傾向がみられる。当該標準地規模における土地総額の市場の中心価格
帯は、６～７千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い事例を収集し比較検討を行って試算しており、市場性を反映し
た実証的な価格が求められた。一方で収益価格は低位に求められた。当該地域では自己使用目的の取引が多くみられる
ことから、比準価格が優れた説得力を有するものと判断した。よってこれを重視し、収益価格を参酌して代表標準地か
らの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -51                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    523,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[104.0]		 100
[104.7]		 [100.0]
100		 501,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    482,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利・為替・物価動向等に対する懸念はある
ものの、日本経済は各種政策の効果により回
復基調にあり、杉並区内の不動産需要も堅調
に推移している。

既に成熟した住宅地域で、地域要因に特段の
変動は認められない。底堅い需要を背景に、
地価は上昇傾向がみられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.6
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１１

-38		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,100)
b ６０１０１

-30		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
南東4m、
二方路
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ６０１１１

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
南3m、二方路
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０１０１

-40		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.5m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e ６０８０６

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東3.6m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
429,904  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
431,542 		 100
[  88.3]
488,723 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
489,000 
b (　           ) 
551,867  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
547,091 		 100
[ 108.2]
505,629 
506,000 
c (　           ) 
505,753  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
516,064 		 100
[ 103.2]
500,062 
500,000 
d (　           ) 
646,873  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
636,921 		 100
[ 119.5]
532,988 
533,000 
e (　           ) 
517,130  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.7]
525,690 		 100
[ 104.5]
503,053 
503,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  +0.7 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    506,000 円／㎡]  



杉並 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,349,061 
967,927 
3,381,134 
1,914,000 
1,467,134 		 （　0.9749）
1,430,309 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     37,639,711 円　　　　（　    285,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   132 ㎡      8.9 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸あたりの専有面積約２９㎡、１Ｋタイプの共同住宅。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 廊下・エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
90.0 
58.50 
3,040 
177,840 		 1.0  177,840 
1.0  177,840 

 2～ 2		 住宅
65.00 
90.0 
58.50 
3,080 
180,180 		 1.0  180,180 
1.0  180,180 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
90.0 
117.00 

358,020 		 358,020 
358,020 
⑨年額支払賃料        358,020 円　×　12ヶ月　＝　       4,296,240 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     117.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         210,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 標準的なアパートの共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,506,840 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       247,876 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,258,964 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           358,020 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,383 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          358,020 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          86,714 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,349,061 円　　　　（　        32,947 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１６
　　　　-10		 3,363  
(   3,290) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[109.3]		 100
[102.0]
2,987 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,138 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,080 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１６
　　　　-11		 3,327  
(   3,324) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[116.1]		 100
[100.0]
2,868 
c ６０１６
　　　　-12		 3,739  
(   3,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]		 100
[103.8]		 100
[101.0]
3,542 
杉並 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 180,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 347,027 円  　　　        4,506,840　×　　　　   7.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,000 円  　　　　     30,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         967,927 円　（　　　　　　         7,333 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,914,000 円  
（　　　　　        14,500 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,349,061 円      
②総費用 967,927 円      
③純収益　①－② 3,381,134 円      
④建物等に帰属する純収益 1,914,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,467,134 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,430,309 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,836 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,639,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     285,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区大宮一丁目１６３４番６
 0113000086872-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -23 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　達哉   TEL.
鑑定評価額 66,400,000 円  １㎡当たりの価格 503,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区大宮１丁目１６３４番６
｢大宮１－１０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 北3.8m区道 水道、ガス、下水 永福町

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　３
．８ｍ区道		 交通

施設		 永福町駅北東方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟した低層住宅地域であり、特段の地域要因の変化はないと予測される。地価はやや上昇傾向になると予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    508,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    289,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として京王井の頭線沿いの住宅地域で、杉並区南東部を中心に世田谷区、中野区等の周辺区にも及ぶ。
アパート等の投資家、建売業者も考えられるが、居住目的の個人需要が多い。杉並区土地取引件数は時季により増減す
るが概ね横ばい傾向である。一方、需給はやや逼迫し、同一需給圏においても同様の傾向と思料される。土地は１００
～１５０㎡で総額５～７千万円台、戸建は６～７千万円台程度が需要の中心価格帯と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が多いが、アパート等も見られる住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例
及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己居住用が中心であるが、賃貸用もある。従って、取引市場
の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -51                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    523,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[104.0]		 100
[104.7]		 [100.0]
100		 501,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    482,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 杉並区は人口は微増、世帯数は増加傾向で、
為替動向等により減速する懸念はあるが経済
状況は良好で、住宅地需要にも及んでいる。


住宅地域として成熟化し、利便性は普通程度
の地域であるため、需要は相対的に強くない
ものと考えられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.6
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１１

-32		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m私道、
中間画地
近商
高度地区2種
(82,205)
b ６０１１１

-29		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6.1m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ６０１１１

-37		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5.4m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０８０６

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東3.6m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
380,883  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
458,852 		 100
[ 109.0]
420,965 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
421,000 
b (　           ) 
579,050  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
588,796 		 100
[ 107.1]
549,763 
550,000 
c (　           ) 
469,745  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
580,826 		 100
[ 105.0]
553,168 
553,000 
d (　           ) 
517,130  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
529,298 		 100
[ 104.3]
507,477 
507,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.1 交通・接近　  +0.9 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    508,000 円／㎡]  



杉並 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,406,845 
951,241 
3,455,604 
1,967,160 
1,488,444 		 （　0.9728）
1,447,958 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     38,104,158 円　　　　（　    289,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   132 ㎡      8.9 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ（平均専有面積２９．２５㎡）４戸を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
90.0 
58.50 
3,070 
179,595 		 1.0  179,595 
1.0  179,595 

 2～ 2		 住宅
65.00 
90.0 
58.50 
3,101 
181,409 		 1.0  181,409 
1.0  181,409 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
90.0 
117.00 

361,004 		 361,004 
361,004 
⑨年額支払賃料        361,004 円　×　12ヶ月　＝　       4,332,048 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     117.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         210,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,542,648 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       227,132 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,315,516 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           361,004 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,430 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          361,004 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          87,899 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,406,845 円　　　　（　        33,385 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００９
　　　　-13		 3,533  
(   3,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,270 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,170 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,101 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００９
　　　　-14		 2,715  
(   2,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 94.0]		 100
[109.0]		 100
[ 95.0]
2,817 
c ６００９
　　　　-15		 3,670  
(   3,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,531 
杉並 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,600 円  　　　　     29,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 345,241 円  　　　        4,542,648　×　　　　   7.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      247,300 円  　　　　     29,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,100 円  　　　　     29,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,100 円  　　　　     29,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になしと査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         951,241 円　（　　　　　　         7,206 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 22 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 217,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0680 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,967,160 円  
（　　　　　        14,903 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,406,845 円      
②総費用 951,241 円      
③純収益　①－② 3,455,604 円      
④建物等に帰属する純収益 1,967,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,488,444 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,447,958 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,969 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,104,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     289,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区大宮一丁目１６３４番６
 0113000086872-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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