別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
杉並 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -21 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　岡田　久志   TEL.
鑑定評価額 93,800,000 円  １㎡当たりの価格 665,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区成田東４丁目１８番２
｢成田東４－１３－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 141  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅等
が建ち並ぶ住宅地域
 南東5.1m区道 水道、ガス、下水 南阿佐ケ谷

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    45 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．１
ｍ区道		 交通

施設		 南阿佐ケ谷駅南東方

300m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 区役所、郵便局等に近く生活利便性の優れる低層住宅地域として成熟している。地域要因に特段の変化はなく同
様の住環境等が維持されると思料する。地価は上昇傾向だが経済情勢等により需要鈍化の局面も想定される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    675,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    367,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区域の中東部、主としてＪＲ中央・総武線、地下鉄丸ノ内線の沿線に広がる低層住宅地域である。区
内ではやや高価格帯の住宅地で区内外からの買換え層が買手の中心となるが、小ぶりな物件では一次取得層の購入も見
られる。優れた生活利便性、交通利便性から総じて需要は根強く、地価は上昇している。中心的な価格帯は９０００万
円～１億円程度、新築建売では７０００万円台～８０００万円台が多く見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 区役所や郵便局、金融機関等が近い低層住宅地域にあり、居住の快適性や生活利便性がより重視されて取引が行われる
ことが多い。取引の内容は自用を前提とした更地や建付地のものが中心である。一方、交通利便性も良好で共同住宅等
も見られるが、消化可能な容積率は１００％と低く、収益価格は相対的に低く把握された。従って、比準価格を重視し
、収益価格を参酌し、他の標準地の価格水準との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    634,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 -12                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    647,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区人口は微増傾向。年間を通して土地取引
の平均単価は上昇するも、為替変動や金利の
先高感への警戒も強まってきている。


南阿佐ケ谷駅から徒歩４分程度、ＪＲ線駅の
利用も可能な生活利便性の高い低層住宅地域
。住宅地需要が常に先行し地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％ +2.8 ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１２

-4		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.7m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b ６０１１１

-49		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ６０１１５

-24		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m区道、
西2.5m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
d ６０１１５

-30		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東3.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e ６０１１５

-38		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4.5m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
612,777  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 100.0]
646,542 		 100
[  96.3]
671,383 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
698,000 
b (　           ) 
652,762  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
674,736 		 100
[  94.1]
717,041 
746,000 
c (　           ) 
558,489  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
566,155 		 100
[  92.6]
611,398 
636,000 
d (　           ) 
583,468  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.1]
581,204 		 100
[  90.8]
640,093 
666,000 
e (　           ) 
585,639  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
603,614 		 100
[  99.4]
607,258 
632,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  +1.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -8.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　 +15.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    675,000 円／㎡]  



杉並 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,435,466 
1,166,618 
4,268,848 
2,256,250 
2,012,598 		 （　0.9763）
1,964,899 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     51,707,868 円　　　　（　    367,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   141 ㎡      9.5 m x   15.3 m  前面道路：区道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ２階建。平均専有面積３５平米程度。地域の標準的な容積消化率で想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段外廊下仕様のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
3,160 
221,200 		 1.0  221,200 
1.0  221,200 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
3,210 
224,700 		 1.0  224,700 
1.0  224,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

445,900 		 445,900 
445,900 
⑨年額支払賃料        445,900 円　×　12ヶ月　＝　       5,350,800 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         252,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,602,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       280,140 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,322,660 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           445,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,236 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          445,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         108,570 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,435,466 円　　　　（　        38,549 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００３
　　　　-25		 2,926  
(   2,862) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,241 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,210 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００３
　　　　-26		 3,424  
(   3,350) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,495 
c ６００３
　　　　-27		 2,922  
(   2,889) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,107 
杉並 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 180,500 円  　　　　     36,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 437,018 円  　　　        5,602,800　×　　　　   7.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      306,800 円  　　　　     36,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,100 円  　　　　     36,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,100 円  　　　　     36,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,166,618 円　（　　　　　　         8,274 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,256,250 円  
（　　　　　        16,002 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,435,466 円      
②総費用 1,166,618 円      
③純収益　①－② 4,268,848 円      
④建物等に帰属する純収益 2,256,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,012,598 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,964,899 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,935 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,707,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     367,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区成田東四丁目１８番２
 0113000270692-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -21 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　彩絵子   TEL.
鑑定評価額 93,800,000 円  １㎡当たりの価格 665,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区成田東４丁目１８番２
｢成田東４－１３－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 141  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅等
が建ち並ぶ住宅地域
 南東5.1m区道 水道、ガス、下水 南阿佐ケ谷

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    45 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北　　　５
．１ｍ区道		 交通

施設		 南阿佐ケ谷駅　南東方

300m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅への接近性及び都心への交通アクセスに恵まれた住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間は
現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    670,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 標準地は東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ケ谷」駅から徒歩圏の住宅地であり、同一需給圏は杉並区及びその周辺区の都心
に通勤可能な利便性を有する住宅地域である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参
加者は自己利用目的の個人である。熟成した住宅地であることから需給関係は比較的安定しており、需要の中心となる
価格帯は、土地は５～６千万円程度、新築の戸建物件は７～８千万円台が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を
示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人は、収益性よりも居住の快適性を重視し、類似不動産の取引
市場の状況・取引価格等の市場性を指標として購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記比準価格を重視し、収
益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    634,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 -12                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    647,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、住宅建設は
弱含んでおり、金融資本市場の変動等の影響
に注意が必要。杉並区の人口及び世帯数は微
増傾向。

最寄り駅への接近性等利便性を有する住宅地
域として熟成しており、格別の変動要因はな
い。


格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％ +2.8 ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１１

-41		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m区道、
南東2.8m、
二方路
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ６０１１１

-50		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ６０１１５

-24		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m区道、
西2.5m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
d ６０１１５

-46		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.5m区道、
南4m、二方路
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
586,258  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
577,239 		 100
[  88.1]
655,209 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
681,000 
b (　           ) 
547,170  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
659,179 		 100
[ 105.6]
624,223 
649,000 
c (　           ) 
558,489  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
566,155 		 100
[  96.7]
585,476 
609,000 
d (　           ) 
756,579  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
761,787 		 100
[ 107.8]
706,667 
735,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    670,000 円／㎡]  



杉並 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,582,294 
1,214,596 
4,367,698 
2,310,000 
2,057,698 		 （　0.9774）
2,011,194 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     52,926,158 円　　　　（　    375,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   141 ㎡      9.5 m x   15.3 m  前面道路：区道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプの共同住宅（専有面積３５㎡程度）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 屋外階段等を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
3,250 
227,500 		 1.0  227,500 
1.0  227,500 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
3,300 
231,000 		 1.0  231,000 
1.0  231,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

458,500 		 458,500 
458,500 
⑨年額支払賃料        458,500 円　×　12ヶ月　＝　       5,502,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         252,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,754,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       287,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,466,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           458,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,356 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          458,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         111,638 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,582,294 円　　　　（　        39,591 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００１
　　　　-25		 2,736  
(   2,734) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]
3,040 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００１
　　　　-26		 3,524  
(   3,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,709 
c ６００１
　　　　-27		 3,372  
(   3,299) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,441 
杉並 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 225,000 円  　　　　     37,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 425,796 円  　　　        5,754,000　×　　　　   7.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      318,700 円  　　　　     37,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,214,596 円　（　　　　　　         8,614 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,310,000 円  
（　　　　　        16,383 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,582,294 円      
②総費用 1,214,596 円      
③純収益　①－② 4,367,698 円      
④建物等に帰属する純収益 2,310,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,057,698 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,011,194 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,264 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,926,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     375,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区成田東四丁目１８番２
 0113000270692-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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