令和6年1月15日　提出 杉並 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   杉並 -20 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　達哉   TEL.

鑑定評価額 2,980,000,000 円  １㎡当たりの価格 835,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 440,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 杉並区久我山１丁目３７０番４ ｢久我山１－５－１７｣ ②地積 　(㎡) 3,566   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 地区計画等 (80,200) 1:1 共同住宅 ＲＣ9F1B 中高層の共同住宅、 事務所ビル等が建ち 並ぶ地域 西11m区道、北側道 水道、ガス、下水 久我山 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  58.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １１ｍ区道 交通 施設 久我山駅南方 570m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度地区2種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中高層共同住宅、事務所ビルが混在しているが、将来的には共同住宅地化がより進むものと思料される。地価水 準は上昇傾向になっている。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    835,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              835,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として京王井の頭線沿いの共同住宅地域等で、杉並区のほか周辺市区に及ぶ。需要者はマンションデベ ロッパー、不動産投資会社等である。杉並区土地取引件数は時季により増減するが概ね横ばい傾向である。一方、利便 性の高い新築マンション需要は旺盛で、同一需給圏内の共同住宅地需要も堅調であるが、供給量は限られ、需給逼迫の 状態になっている。立地、規模等によりばらつきはあるが、総額５億円から３０億円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏の取引事例を収集し、規範性の高い事例を選択し補修正を行ったが、規模等が異なり、標準地 と採用事例の特性に応じた要因比較には困難な面もあった。開発法による価格は、販売価格、建築費等の諸費用、開発 期間、投下資本収益率等の想定を市場データから行ったが、将来における販売状況等の予測には限界もある。従って、 両価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    763,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　杉並 -7                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    798,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 杉並区は人口は微増、世帯数は増加傾向で、 為替動向等により減速する懸念はあるが経済 状況は良好で、住宅地需要にも及んでいる。 京王井の頭線徒歩圏の共同住宅地域で、比較 的環境が良好であるほか利便性もあり、開発 業者等の需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％ +4.6 ％