別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -19 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊夫   TEL.
鑑定評価額 80,500,000 円  １㎡当たりの価格 610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区高円寺南２丁目３５８番２３
｢高円寺南２－２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,160)

1:2.5		 共同住宅

ＲＣ3		 小規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北3.8m区道 水道、ガス、下水 東高円寺

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北３．８
ｍ区道		 交通

施設		 東高円寺駅北西方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄丸ノ内線沿線駅徒歩圏の低層住宅地域として熟成しており、今後も当面の間は大きな変化はなく、現状を
維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は引続き強含みにて推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    615,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    494,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線及びＪＲ中央線沿線の区内中央部東側の低層住宅地域を中心にその周辺にも
及んでいる。主たる需要者としては、区内及び隣接区内に地縁的選好性を有する在住者等の一時取得層や買替取得層の
ほか、他からの転入もみられる。比較的駅に近い閑静かつ利便性良好な住宅地で、底堅い需要があり、供給制約もあっ
て地価は引続き強含みで推移している。需要の中心的価格帯は、標準地規模の土地で８千万円台程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の住宅としての取引が
主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件において
は市場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比
準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    634,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[104.0]		 100
[104.7]		 [100.0]
100		 611,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    577,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明
感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、
需給バランス等から区内の不動産市況は総じ
て強含んでいる。

地下鉄丸ノ内線沿線駅徒歩圏にある既成の低
層住宅地として熟成しており、地域要因に特
段の変動はみられない。地価は引き続き上昇
傾向がみられる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０８

-12		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(79,199)
b ６０８０１

-11		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南3.3m私道、
東3.3m、角地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(80,160)
c ６０８０１

-6		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,160)
d ６０１０１

-31		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北4m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e ６０８０６

-32		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南2.5m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
501,926  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
620,026 		 100
[ 100.5]
616,941 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
617,000 
b (　           ) 
542,331  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
604,079 		 100
[  96.0]
629,249 
629,000 
c (　           ) 
584,226  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
584,226 		 100
[  95.5]
611,755 
612,000 
d (　           ) 
498,748  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
512,214 		 100
[  85.6]
598,381 
598,000 
e (　           ) 
512,320  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[  97.1]		 100
[ 106.8]
514,282 		 100
[  82.9]
620,364 
620,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  +1.7 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    615,000 円／㎡]  



杉並 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,325,056 
1,602,827 
5,722,229 
3,188,640 
2,533,589 		 （　0.9783）
2,478,610 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     65,226,579 円　　　　（　    494,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 68.00 Ｓ3 204.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   160 ％   132 ㎡      7.2 m x   18.6 m  前面道路：区道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積３０㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 エントランス、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
68.00 
90.0 
61.20 
3,244 
198,533 		 1.0  198,533 
1.0  198,533 

 2～ 2		 住宅
68.00 
90.0 
61.20 
3,277 
200,552 		 1.0  200,552 
1.0  200,552 

 3～ 3		 住宅
68.00 
90.0 
61.20 
3,310 
202,572 		 1.0  202,572 
1.0  202,572 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.00 
90.0 
183.60 

601,657 		 601,657 
601,657 
⑨年額支払賃料        601,657 円　×　12ヶ月　＝　       7,219,884 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     183.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         330,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域周辺における同種・同用途の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,550,364 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       377,518 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,172,846 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           601,657 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,716 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          601,657 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         146,494 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,325,056 円　　　　（　        55,493 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００１
　　　　-21		 3,225  
(   3,155) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,225 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,277 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００３
　　　　-21		 3,386  
(   3,383) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,320 
c ６０１８
　　　　-24		 3,444  
(   3,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,410 
杉並 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 327,600 円  　　　　     54,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 558,727 円  　　　        7,550,364　×　　　　   7.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      464,100 円  　　　　     54,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,600 円  　　　　     54,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,600 円  　　　　     54,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,602,827 円　（　　　　　　        12,143 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9783    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     204.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,188,640 円  
（　　　　　        24,156 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,325,056 円      
②総費用 1,602,827 円      
③純収益　①－② 5,722,229 円      
④建物等に帰属する純収益 3,188,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,533,589 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,478,610 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,777 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,226,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     494,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区高円寺南二丁目３５８番２３
 0113000158369-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -19 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　滋   TEL.
鑑定評価額 80,400,000 円  １㎡当たりの価格 609,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区高円寺南２丁目３５８番２３
｢高円寺南２－２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,160)

1:2.5		 共同住宅

ＲＣ3		 小規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北3.8m区道 水道、ガス、下水 東高円寺

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北３．８
ｍ区道		 交通

施設		 東高円寺駅　北西方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    615,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線及びＪＲ中央線沿線で、概ね杉並区内の圏域である。需要者の中心は杉並区
内及びその周辺地域に居住していた１次取得者層や買い替え取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。
雇用・所得環境の改善の下で、杉並区内での利便性の高い既成住宅地に対する堅調な需要を反映し、地価は強含みであ
る。土地は５～７千万、新築戸建住宅は８～９千万台の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例を基礎にした実証的な価格であり、信頼性のある取引事例に努めた。収益価格は収益性を反
映した理論的な価格であるが低層住宅地であり低位に求められた。周辺には賃貸用アパートも見られるが、標準地は低
層住宅地に存し居住の快適性を重視した自用目的の取引が主であり、比準価格は規範性に優れる。以上から、比準価格
を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    634,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[104.0]		 100
[104.7]		 [100.0]
100		 611,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    577,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きについては、雇用・所得環境が
改善する下で、各種政策効果等により、緩や
かな回復が続くことが期待される。


丸ノ内線沿線の街区がやや狭隘な住宅地であ
る。低層住宅地として熟成しており需要は根
強い。


北側道路に接道するほかは個別的要因に特に
変動は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０８

-12		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(79,199)
b ６０１０８

-45		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南3.4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ６０８０８

-15		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.2m区道、
東3.3m、
南2.7m、
三方路
１中専
高度地区2種
(80,200)
d ６０１１１

-23		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
南2.7m、角地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
501,926  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
620,026 		 100
[ 103.2]
600,800 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
601,000 
b (　           ) 
657,338  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
788,806 		 100
[ 125.5]
628,531 
629,000 
c (　           ) 
614,152  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.0]
704,588 		 100
[ 117.6]
599,139 
599,000 
d (　           ) 
658,747  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
705,703 		 100
[ 112.0]
630,092 
630,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    615,000 円／㎡]  



杉並 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,374,267 
1,674,986 
5,699,281 
3,188,640 
2,510,641 		 （　0.9783）
2,456,160 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     64,635,789 円　　　　（　    490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 68.00 Ｓ3 204.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   160 ％   132 ㎡      7.2 m x   18.6 m  前面道路：区道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３０㎡、１ＬＤＫタイプの共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 階段、廊下、エントランス等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
68.00 
90.0 
61.20 
3,250 
198,900 		 1.0  198,900 
1.0  198,900 

 2～ 2		 住宅
68.00 
90.0 
61.20 
3,300 
201,960 		 1.0  201,960 
1.0  201,960 

 3～ 3		 住宅
68.00 
90.0 
61.20 
3,350 
205,020 		 1.0  205,020 
1.0  205,020 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.00 
90.0 
183.60 

605,880 		 605,880 
605,880 
⑨年額支払賃料        605,880 円　×　12ヶ月　＝　       7,270,560 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     183.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         330,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,601,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       380,052 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,220,988 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           605,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,756 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          605,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         147,523 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,374,267 円　　　　（　        55,866 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１１
　　　　-10		 3,495  
(   3,422) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.5]		 100
[100.0]
3,589 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１１
　　　　-11		 3,328  
(   3,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,649 
c ６０１１
　　　　-12		 3,155  
(   3,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,355 
杉並 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 327,600 円  　　　　     54,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 630,886 円  　　　        7,601,040　×　　　　   8.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      464,100 円  　　　　     54,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,600 円  　　　　     54,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,600 円  　　　　     54,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,674,986 円　（　　　　　　        12,689 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9783    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     204.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,188,640 円  
（　　　　　        24,156 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,374,267 円      
②総費用 1,674,986 円      
③純収益　①－② 5,699,281 円      
④建物等に帰属する純収益 3,188,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,510,641 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,456,160 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,607 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,635,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区高円寺南二丁目３５８番２３
 0113000158369-0000
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備考