別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
杉並 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -18 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　岡田　久志   TEL.
鑑定評価額 84,500,000 円  １㎡当たりの価格 571,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区宮前４丁目１４５番１外
｢宮前４－１１－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
く建ち並ぶ住宅地域
 南東6m区道 水道、ガス、下水 久我山

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 久我山駅北東方

600m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 久我山駅徒歩圏で街区が整然とし住環境が良好な低層住宅地域で成熟している。地域要因に特段の変化はなく現
状の住環境が維持されると思料する。地価は強含みだが金融経済情勢等により需要鈍化の局面も想定される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    580,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    297,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区の南西部で京王井の頭線等の沿線に広がる低層住宅地域である。区内外からの買換え層が買手の中
心となるが、小ぶりで総額が低めの物件では一次取得層の購入も見られる。アフターコロナの生活様式の浸透、良好な
住環境と先行する住宅地需要から地価は強含みで推移している。中心的な土地の価格帯は８０００万円～９０００万円
程度、新築建売住宅で６０００万円台～７０００万円台が多く見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 住環境の良好な低層住宅地域にあり、収益性よりも居住の快適性がより重視されて取引が行われる傾向が強い。取引の
内容も実需要を前提とした更地や建付地が中心である。一方、周辺ではアパート等も見られるが、消化可能な容積率は
１００％と低く、全体としての収益性はやや低く把握された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -51                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    523,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[104.0]		 100
[ 96.0]		 [104.0]
100		 569,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    545,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区人口は微増傾向。年間を通して土地取引
の平均単価は上昇するも、為替変動や金利の
先高感への警戒も強まってきている。


久我山駅から徒歩７～８分程度の低層住宅地
域。アフターコロナの生活様式の浸透、良好
な住環境から需要が先行し地価は上昇傾向が
続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１７

-22		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ６０１１７

-40		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ６０１１６

-32		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０１１６

-50		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西5.6m区道
、東5m、
角地
１低専

(60,80)
e ６０１１６

-29		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
531,535  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
540,394 		 100
[  97.0]
557,107 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
579,000 
b (　           ) 
537,592  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
543,390 		 100
[  96.0]
566,031 
589,000 
c (　           ) 
627,006  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
619,243 		 100
[ 104.5]
592,577 
616,000 
d (　           ) 
505,330  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
496,089 		 100
[  96.5]
514,082 
535,000 
e (　           ) 
544,378  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
586,782 		 100
[ 100.3]
585,027 
608,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    580,000 円／㎡]  



杉並 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,260,302 
1,166,833 
4,093,469 
2,381,250 
1,712,219 		 （　0.9763）
1,671,639 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     43,990,500 円　　　　（　    297,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 74.00 ＬＳ2 148.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   148 ㎡     11.2 m x   13.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ２階建。平均専有面積３４平米程度。地域の標準的な容積消化率で想定。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.00 
91.0 
67.34 
3,180 
214,141 		 1.0  214,141 
1.0  214,141 

 2～ 2		 住宅
74.00 
91.0 
67.34 
3,230 
217,508 		 1.0  217,508 
1.0  217,508 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
148.00 
91.0 
134.68 

431,649 		 431,649 
431,649 
⑨年額支払賃料        431,649 円　×　12ヶ月　＝　       5,179,788 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     134.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　         242,424 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,422,212 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       271,111 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,151,101 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           431,649 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,101 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          431,649 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         105,100 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,260,302 円　　　　（　        35,543 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００３
　　　　-22		 3,162  
(   3,096) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,326 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,230 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００３
　　　　-23		 3,132  
(   3,064) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,328 
c ６００３
　　　　-24		 2,991  
(   2,926) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,244 
杉並 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 190,500 円  　　　　     38,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 422,933 円  　　　        5,422,212　×　　　　   7.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      323,800 円  　　　　     38,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,100 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,100 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,166,833 円　（　　　　　　         7,884 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,381,250 円  
（　　　　　        16,090 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,260,302 円      
②総費用 1,166,833 円      
③純収益　①－② 4,093,469 円      
④建物等に帰属する純収益 2,381,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,712,219 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,671,639 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,295 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,990,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     297,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区宮前四丁目１４５番１
 0113000336055-0000
2 　杉並区宮前四丁目１４５番１９
 0113000336070-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -18 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　樫野　匡彦   TEL.
鑑定評価額 84,500,000 円  １㎡当たりの価格 571,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区宮前４丁目１４５番１外
｢宮前４－１１－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
く建ち並ぶ住宅地域
 南東6m区道 水道、ガス、下水 久我山

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 久我山駅北東方

600m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 都立西高等学校対面側に位置する中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、今後も当面は現状のまま推移す
ると思料した。堅調な需要と供給不足を背景に、地価は緩やかな上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    572,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    312,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に杉並区内の京王井の頭線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、自己使用目的の一次取得者層や
買い替え取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。交通利便性にも比較的に恵まれた都立西高等学校対
面側の区画整然とした住宅地域として安定した需要を有しており、昨今、特に顕著な需給逼迫傾向とも相俟って地価は
上昇基調にある。対象標準地規模の需要の中心価格帯は、土地総額で７～９千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は、アパート等が散見されるものの、低層の一般住宅が多く建ち並んでおり、取引の中心は自
己使用目的のものが中心となっている。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、市場性を反映し
た実証的な価格である比準価格が高い説得力を有すると判断した。結果、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表
標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -51                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    523,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[104.0]		 100
[ 96.0]		 [104.0]
100		 569,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    545,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気回復が期待される一方、物価上昇や金融
資本市場の変動リスクが高まる中、当区生産
年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は微
減推移にある。

京王井の頭線沿線の住宅地価は全般的に堅調
に推移している。なお、久我山駅周辺街区内
の不動産の需給均衡に関しては、逼迫した状
態にある。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１８

-2		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ６０１１７

-40		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ６０１１６

-29		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０１１６

-49		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
521,591  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
542,248 		 100
[  95.1]
570,187 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
593,000 
b (　           ) 
537,592  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
543,390 		 100
[  97.0]
560,196 
583,000 
c (　           ) 
544,378  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
586,782 		 100
[ 100.9]
581,548 
605,000 
d (　           ) 
464,661  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
528,681 		 100
[ 102.3]
516,795 
537,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    572,000 円／㎡]  



杉並 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,373,241 
1,201,323 
4,171,918 
2,375,000 
1,796,918 		 （　0.9763）
1,754,331 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     46,166,605 円　　　　（　    312,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 74.00 ＬＳ2 148.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   148 ㎡     11.2 m x   13.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約２２．２㎡の１Ｋタイプの共同住宅 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 廊下・エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.00 
90.0 
66.60 
3,280 
218,448 		 1.0  218,448 
1.0  218,448 

 2～ 2		 住宅
74.00 
90.0 
66.60 
3,350 
223,110 		 1.0  223,110 
1.0  223,110 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
148.00 
90.0 
133.20 

441,558 		 441,558 
441,558 
⑨年額支払賃料        441,558 円　×　12ヶ月　＝　       5,298,696 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     133.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         239,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,538,456 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       276,923 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,261,533 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           441,558 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,195 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          441,558 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         107,513 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,373,241 円　　　　（　        36,306 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００６
　　　　-4		 3,411  
(   3,340) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,282 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００６
　　　　-5		 3,758  
(   3,676) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,440 
c ６００６
　　　　-32		 2,881  
(   2,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,193 
杉並 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 228,000 円  　　　　     38,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 420,923 円  　　　        5,538,456　×　　　　   7.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      323,000 円  　　　　     38,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,000 円  　　　　     38,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,000 円  　　　　     38,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,201,323 円　（　　　　　　         8,117 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 249,000 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,375,000 円  
（　　　　　        16,047 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,373,241 円      
②総費用 1,201,323 円      
③純収益　①－② 4,171,918 円      
④建物等に帰属する純収益 2,375,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,796,918 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,754,331 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,854 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,166,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     312,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区宮前四丁目１４５番１
 0113000336055-0000
2 　杉並区宮前四丁目１４５番１９
 0113000336070-0000
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備考