別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
杉並 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -12 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　田村　竜二   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 454,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区今川２丁目２１１番
｢今川２－３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 西5.4m区道 水道、ガス、下水 上井草

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北、５．４
ｍ区道		 交通

施設		 上井草駅南東方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。現在の利用形態に影響を与える要因は
確認できず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    459,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    308,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として西武新宿線「上井草」駅等を中心とした杉並区及びその隣接区内の駅徒歩圏の住宅地域である
。主な需要者は、都心へのアクセス、住環境及び他路線と比較した割安感を重視するエンドユーザー（１次取得者、買
い替え層）及び再販業者等である。近隣地域は、最寄駅からやや距離があり、需要はそれ程多くない。市場の中心価格
帯は、標準的な規模の土地総額で１０，０００万円前後であるが、近年は細分化された建売住宅も多く見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては、主に自己居住目的での取引が中心となっている。近隣地域周辺においては、アパート等も見受け
られるも、収益物件の建築を前提とした投資目的での取引については、土地の規模や行政的条件等による制約から、元
本価格に見合う収益が見込めないため、自己居住目的の取引と比較すると需要は少ない。以上から、本件では比準価格
を重視し、収益価格を参酌したほか、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -28                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[102.0]		 100
[113.3]		 [102.0]
100		 454,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    436,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めの影響や中国経済の先行
き懸念等海外リスクはあるが、国内景気は緩
やかに回復しており、区内の地価は上昇傾向
にある。

戸建住宅、共同住宅が存する熟成した住宅地
域で、地域要因に変動はない。市況から地価
は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.2
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０４

-31		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b ６０８１９

-12		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ６０１１９

-32		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０８１０

-9		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e ６０１１９

-53		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西5.4m区道、
北2m、角地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
617,846  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
638,276 		 100
[ 134.5]
474,555 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
484,000 
b (　           ) 
481,891  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
491,812 		 100
[ 112.6]
436,778 
446,000 
c (　           ) 
504,464  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
521,616 		 100
[ 117.9]
442,422 
451,000 
d (　           ) 
670,552  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
671,197 		 100
[ 138.0]
486,375 
496,000 
e (　           ) 
534,549  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
535,068 		 100
[ 120.1]
445,519 
454,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +12.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  +3.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.3 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    459,000 円／㎡]  



杉並 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,026,803 
1,777,336 
6,249,467 
3,481,250 
2,768,217 		 （　0.9763）
2,702,610 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     71,121,316 円　　　　（　    308,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 ＬＳ2 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   231 ㎡     12.8 m x   18.4 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３８．３㎡程度の１ＬＤＫタイプの共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 地域、類似建物、対象標準地の状況から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
115.00 
100.0 
115.00 
2,670 
307,050 		 1.0  307,050 
1.0  307,050 

 2～ 2		 住宅
115.00 
100.0 
115.00 
2,720 
312,800 		 1.0  312,800 
1.0  312,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
230.00 
100.0 
230.00 

619,850 		 619,850 
619,850 
⑨年額支払賃料        619,850 円　×　12ヶ月　＝　       7,438,200 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         414,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,852,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       414,210 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,869,990 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           619,850 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,889 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          619,850 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         150,924 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,026,803 円　　　　（　        34,748 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１４
　　　　-16		 2,924  
(   2,861) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,712 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,780 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,720 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１４
　　　　-17		 2,869  
(   2,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]
2,900 
c ６０１４
　　　　-18		 2,637  
(   2,635) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]
2,747 
杉並 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 334,200 円  　　　　     55,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 662,736 円  　　　        8,284,200　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      195,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      473,400 円  　　　　     55,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,700 円  　　　　     55,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,700 円  　　　　     55,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,777,336 円　（　　　　　　         7,694 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,481,250 円  
（　　　　　        15,070 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,026,803 円      
②総費用 1,777,336 円      
③純収益　①－② 6,249,467 円      
④建物等に帰属する純収益 3,481,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,768,217 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,702,610 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,700 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,121,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     308,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区今川二丁目２１１番
 0113000065933-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
杉並 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -12 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　憲一   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 453,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区今川２丁目２１１番
｢今川２－３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 西5.4m区道 水道、ガス、下水 上井草

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　５
．４ｍ区道		 交通

施設		 上井草駅南東方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のま
ま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    457,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に西武新宿線、ＪＲ中央線沿線等で、概ね杉並区内の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は
区内及び周辺市区に居住する一次取得者、買い替え取得者層のほか、分譲目的の不動産業者を含む。利便性がやや劣る
地域であるが需要は底堅く、地価は上昇傾向の推移となっている。土地は標準地規模で総額１億円前後、新築戸建住宅
は規模のやや小さいものが多く、総額６０００～７０００万円台が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い取引事例を適切に補修正して求めたもので、客観的・実証的な価格である。収益価格は不動産
の収益性を反映した価格で、周辺にはアパート等の賃貸物件も見られる地域であるが、居住の快適性、利便性がより重
視される住宅地域であるため、低位に求められたものと思料する。以上検討の結果、比準価格がより規範性が高いもの
と判断して重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -28                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[102.0]		 100
[113.3]		 [102.0]
100		 454,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    436,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、国際情勢等の影響が懸念されるな
か、区内の人口は微増傾向で、不動産に対す
る需要は堅調に推移している。


戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域とし
て成熟しており、地域要因に大きな変動はな
く、地価は上昇傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１９

-12		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ６０１１９

-35		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.2m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ６０１１９

-53		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西5.4m区道、
北2m、角地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０１１９

-32		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
481,891  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
491,812 		 100
[ 110.1]
446,696 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
456,000 
b (　           ) 
450,850  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
464,826 		 100
[ 111.2]
418,009 
426,000 
c (　           ) 
534,549  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
535,068 		 100
[ 113.4]
471,841 
481,000 
d (　           ) 
504,464  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
521,616 		 100
[ 114.4]
455,958 
465,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    457,000 円／㎡]  



杉並 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,895,282 
1,782,646 
6,112,636 
3,369,520 
2,743,116 		 （　0.9774）
2,681,122 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     70,555,842 円　　　　（　    305,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 ＬＳ2 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   231 ㎡     12.8 m x   18.4 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３６㎡程度、１ＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
115.00 
95.0 
109.25 
2,750 
300,438 		 1.0  300,438 
1.0  300,438 

 2～ 2		 住宅
115.00 
95.0 
109.25 
2,800 
305,900 		 1.0  305,900 
1.0  305,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
230.00 
95.0 
218.50 

606,338 		 606,338 
606,338 
⑨年額支払賃料        606,338 円　×　12ヶ月　＝　       7,276,056 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     218.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         393,300 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,669,356 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       407,468 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,741,888 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           606,338 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,760 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          606,338 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         147,634 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,895,282 円　　　　（　        34,179 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１８
　　　　-1		 2,850  
(   2,789) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,913 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,862 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１８
　　　　-2		 2,832  
(   2,829) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,781 
c ６０１８
　　　　-3		 2,862  
(   2,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,862 
杉並 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 328,200 円  　　　　     54,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 684,546 円  　　　        8,149,356　×　　　　   8.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      195,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      464,900 円  　　　　     54,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,700 円  　　　　     54,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,700 円  　　　　     54,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,782,646 円　（　　　　　　         7,717 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 231,000 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,369,520 円  
（　　　　　        14,587 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,895,282 円      
②総費用 1,782,646 円      
③純収益　①－② 6,112,636 円      
④建物等に帰属する純収益 3,369,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,743,116 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,681,122 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,607 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,555,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     305,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区今川二丁目２１１番
 0113000065933-0000
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備考