別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -8 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　栗原　友美   TEL.
鑑定評価額 71,500,000 円  １㎡当たりの価格 490,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区成田東１丁目５６１番９
｢成田東１－６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 146  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)
台形
1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模程度の一般住
宅が多い住宅地域
 南4.9m区道 水道、ガス、下水 西永福

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       143 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　４
．９ｍ区道		 交通

施設		 西永福駅北方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾
向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    268,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね杉並区における京王井の頭線、東京メトロ丸ノ内線各駅勢圏の住宅地域である。需要者の中心は、
地縁性を有する第一次取得者層または買替取得者層等である。最寄り駅からやや距離があるが、住宅地域として熟成し
ており、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は総額４千万円台から標準地規模で
７千万円台、新築戸建は規模が小さく総額５～８千万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄り駅から距離があるものの徒歩圏内の住宅地域であり、賃貸需要も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視
する地域であるため、収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。自用目的の取引が中心であるため、市場性を
反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考に留めることとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -51                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    523,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[104.0]		 100
[113.3]		 [105.0]
100		 487,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    466,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気、国際情勢等の影響は懸念されるが
、景気は回復基調にある。杉並区の不動産市
場は、先行きの不透明感はあるものの底堅く
推移している。

最寄り駅からやや遠いものの熟成した住宅地
域であり、地域要因に大きな変動はない。地
価は上昇傾向にある。


個別的要因に大きな変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１１

-42		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
北4m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
b ６０１１５

-26		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.2m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
風致地区
(50,80)
c ６０１１１

-38		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,100)
d ６０１１５

-21		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.3m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e ６０１１５

-23		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
523,404  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
521,880 		 100
[ 105.3]
495,613 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
520,000 
b (　           ) 
500,349  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
515,860 		 100
[ 106.2]
485,744 
510,000 
c (　           ) 
429,904  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
431,542 		 100
[  97.5]
442,607 
465,000 
d (　           ) 
469,051  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
478,804 		 100
[ 102.9]
465,310 
489,000 
e (　           ) 
404,078  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
408,436 		 100
[  97.5]
418,909 
440,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    490,000 円／㎡]  



杉並 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,055,933 
1,150,152 
3,905,781 
2,379,740 
1,526,041 		 （　0.9749）
1,487,737 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     39,150,974 円　　　　（　    268,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.00 ＬＳ2 146.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   146 ㎡     11.2 m x   13.3 m  前面道路：区道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３６．５㎡程度の１ＤＫタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
73.00 
100.0 
73.00 
2,800 
204,400 		 1.0  204,400 
1.0  204,400 

 2～ 2		 住宅
73.00 
100.0 
73.00 
2,850 
208,050 		 1.0  208,050 
1.0  208,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
146.00 
100.0 
146.00 

412,450 		 412,450 
412,450 
⑨年額支払賃料        412,450 円　×　12ヶ月　＝　       4,949,400 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         262,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 杉並区内の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,212,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       260,610 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,951,590 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           412,450 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,918 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          412,450 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         100,425 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,055,933 円　　　　（　        34,630 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００８
　　　　-14		 2,131  
(   2,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,368 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,913 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００８
　　　　-15		 2,921  
(   2,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,921 
c ６００８
　　　　-16		 3,919  
(   3,834) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,462 
杉並 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 223,800 円  　　　　     37,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 406,552 円  　　　        5,212,200　×　　　　   7.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      128,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      317,000 円  　　　　     37,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,300 円  　　　　     37,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,300 円  　　　　     37,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,150,152 円　（　　　　　　         7,878 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,379,740 円  
（　　　　　        16,300 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,055,933 円      
②総費用 1,150,152 円      
③純収益　①－② 3,905,781 円      
④建物等に帰属する純収益 2,379,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,526,041 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,487,737 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,190 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,150,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     268,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区成田東一丁目５６１番９
 0113000262371-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -8 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　樫野　匡彦   TEL.
鑑定評価額 71,500,000 円  １㎡当たりの価格 490,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区成田東１丁目５６１番９
｢成田東１－６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 146  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)
台形
1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模程度の一般住
宅が多い住宅地域
 南4.9m区道 水道、ガス、下水 西永福

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       143 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　４．
９ｍ区道		 交通

施設		 西永福駅　北方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の戸建住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。なお、最寄駅からや
や遠いため、選好性は相対的に弱いものの、地価は概して緩やかな上昇基調を暫くは継続するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    491,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に京王井の頭線・地下鉄丸ノ内線沿線の杉並区内に存する標準住宅地域。主な需要者は、杉並区及び
周辺地域居住の１次・買換え取得者層やディベロッパー等。なお、バス便圏内物件に関する昨年の地価動向は上期・下
期を通して上昇基調にあったが、今後の金利動向の変化によっては、地価水準が下振れする可能性をも包含している。
市場の中心価格帯（総額）は土地：４～７千万円台、新築戸建：５～８千万円台となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅を中心に、共同住宅も見られる住宅地域であるが、基準容積率が１００％と高度利用が制約される他、最寄駅
より１ｋｍ超の距離に在ることから、土地元本価値に見合う収益が得られず、結果、収益価格が低位に試算されたもの
と推量した。一方、規範性の高い試算値を中心に求められた比準価格は客観性・実証性に富み説得力が高い。以上より
、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -51                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    523,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[104.0]		 100
[113.3]		 [105.0]
100		 487,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    466,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気回復が期待される一方、物価上昇や金融
資本市場の変動リスクが高まる中、当区生産
年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は微
減推移にある。

「成田東」街区の内、バス便圏内の最寄駅よ
り徒歩１５分前後の物件に係る需給動向は年
間を通して安定的で、地価は引続き堅調な動
きを示している。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１５

-19		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.5m私道、
中間画地
２低専
高度地区1種
(70,150)
b ６０１１５

-26		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.2m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
風致地区
(50,80)
c ６０１１５

-36		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
角地
１低専
高度地区1種
(60,80)
d ６０１１５

-39		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北4m、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
461,443  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
478,516 		 100
[ 105.0]
455,730 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
479,000 
b (　           ) 
500,349  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
515,860 		 100
[ 107.6]
479,424 
503,000 
c (　           ) 
534,147  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
521,950 		 100
[ 111.9]
466,443 
490,000 
d (　           ) 
347,935  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.5]
470,281 		 100
[  95.1]
494,512 
519,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    491,000 円／㎡]  



杉並 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,081,454 
1,188,294 
3,893,160 
2,418,020 
1,475,140 		 （　0.9749）
1,438,114 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     37,845,105 円　　　　（　    259,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.00 ＬＳ2 146.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   146 ㎡     11.2 m x   13.3 m  前面道路：区道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住戸タイプ（１ＤＫタイプ、平均専有面積３６．５㎡程度、４戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下構造を想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
73.00 
100.0 
73.00 
2,810 
205,130 		 1.0  205,130 
1.0  205,130 

 2～ 2		 住宅
73.00 
100.0 
73.00 
2,870 
209,510 		 1.0  209,510 
1.0  209,510 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
146.00 
100.0 
146.00 

414,640 		 414,640 
414,640 
⑨年額支払賃料        414,640 円　×　12ヶ月　＝　       4,975,680 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         262,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,238,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       261,924 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,976,556 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           414,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,939 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          414,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         100,959 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,081,454 円　　　　（　        34,804 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００６
　　　　-27		 3,320  
(   3,320) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[105.0]
3,293 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,934 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,870 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００６
　　　　-28		 2,921  
(   2,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]
3,202 
c ６００６
　　　　-29		 2,495  
(   2,393) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,827 
杉並 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 227,400 円  　　　　     37,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 434,794 円  　　　        5,238,480　×　　　　   8.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      128,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      322,100 円  　　　　     37,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,188,294 円　（　　　　　　         8,139 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,418,020 円  
（　　　　　        16,562 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,081,454 円      
②総費用 1,188,294 円      
③純収益　①－② 3,893,160 円      
④建物等に帰属する純収益 2,418,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,475,140 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,438,114 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,850 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,845,105 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     259,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区成田東一丁目５６１番９
 0113000262371-0000
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備考