別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
杉並 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -6 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　森本　有応   TEL.
鑑定評価額 3,640,000,000 円  １㎡当たりの価格 848,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区桃井４丁目１２８番
｢桃井４－１２－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 4,291  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(80,200)

2.5:1		 共同住宅

ＲＣ7		 大規模高層マンショ
ンが多い住宅地域
 東9.2m区道、北側道 水道、ガス、下水 西荻窪

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．２ｍ区道 交通

施設		 西荻窪駅北東方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模高層マンションが建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は見られず、当面の間は
現状を維持するものと予測される。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
西側通路　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    848,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              848,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね杉並区及び周辺区における住宅地域であり、需要者は主に都内にマンション用地を求める開発業者、
事業者等が中心である。居住環境に恵まれた大規模画地の稀少性は高く、コロナの影響も薄れて、景気は穏やかな回復
傾向にあり、住宅地への需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向にある。区内の大規模画地は個別性が強く、需要の中
心となる価格帯を把握することは困難であるが、標準地規模の土地で概ね３０億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、杉並区及び周辺区における標準地と同じ大規模画地の複数の取引事例から試算しており、市場性を反映し
た実証的な価格と言える。開発法による価格は、マンション分譲を想定した場合の投資採算性に着目した価格であり、
理論的な価格と言える。以上より、比準価格と開発法による価格の双方を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    763,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 99.4]		 [103.0]
100		 840,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    789,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 杉並区内の人口は微増、土地取引件数もやや
増加。コロナの影響も薄れて、景気は穏やか
な回復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅
く推移している。

大規模マンションが建ち並ぶ生活利便性の高
い住宅地域であり、地域要因に特段の変動は
認められないが、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０５

-16		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
西4m、二方路
１低専
高度地区1種
(60,150)
b ６０８０９

-23		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6.2m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c ６０８１１

-17		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6.3m区道
、南西6.3m、
二方路
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ６０８１４

-22		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m区道、
東3.7m、西3m、
北3.2m、
四方路
１中専
高度地区2種
(75,238)
e ６０８１５

-8		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
南4m、準角地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
466,340  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
482,342 		 100
[  65.2]
739,788 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
762,000 
b (　           ) 
600,059  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.5]
760,569 		 100
[  91.2]
833,957 
859,000 
c (　           ) 
635,140  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
695,541 		 100
[  87.1]
798,555 
823,000 
d (　           ) 
797,110  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.6]
913,390 		 100
[ 110.2]
828,848 
854,000 
e (　           ) 
425,580  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[  96.0]		 100
[  90.9]
509,151 		 100
[  70.5]
722,200 
744,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    848,000 円／㎡]  



杉並 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

7,264,867,781 
3,627,484,818 
13 
1,062,000 
8,377.80 
366,000 
9,008.40 
⑧開発法による価格 　　        3,637,382,963 円　　　　（　              848,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
4,291 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  4,291.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,720.30 ㎡  9,008.40 ㎡  8,580.60 ㎡  427.80 ㎡  8,377.80 ㎡  ＲＣ・7F
 (   108 戸)
 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      40.1 ％）  （     209.9 ％）  （     200.0 ％）  （      10.0 ％）  （     93.00 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		  107.0 ｍ

  40.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    9.2 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,062,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,062,000 円／㎡　　×　　     8,377.80 ㎡　　＝　　　　       8,897,223,600 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         8,897,223,600 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   366,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   376,980 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    376,980 円／㎡　　×　　　   9,008.40 ㎡　　＝　　　　       3,395,986,632 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         8,897,223,600 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         889,722,360 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,285,708,992 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 14 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 711,777,888 円  (      8 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　          617,182,607 円 
販売総額(2期) 6,406,000,992 円  (     72 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　        5,225,375,009 円 
販売総額(3期) 1,779,444,720 円  (     20 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　        1,422,310,165 円 
収入合計 － － － － 7,264,867,781 円 
支出 建築工事費(1期) 339,598,663 円  (     10 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　          319,460,462 円 
建築工事費(2期) 339,598,663 円  (     10 ％) ×　　0.8760  （     13 ヶ月） ＝　　          297,488,429 円 
建築工事費(3期) 2,716,789,306 円  (     80 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　        2,216,085,037 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 533,833,416 円  (     60 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          492,087,643 円 
販売管理費(2期) 355,888,944 円  (     40 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          302,363,247 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,627,484,818 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        7,264,867,781 円　　－　　　　　　        3,627,484,818 円　　＝　　　　　         3,637,382,963 円 

              848,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 杉並 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区桃井四丁目１２８番
 0113000342752-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉並 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -6 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　剛   TEL.
鑑定評価額 3,640,000,000 円  １㎡当たりの価格 848,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区桃井４丁目１２８番
｢桃井４－１２－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 4,291  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(80,200)

2.5:1		 共同住宅

ＲＣ7		 大規模高層マンショ
ンが多い住宅地域
 東9.2m区道、北側道 水道、ガス、下水 西荻窪

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．２ｍ区道 交通

施設		 西荻窪駅北東方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測
される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
西側通路　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    848,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              848,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉並区及び周辺区に存する住宅地域であり、需要者はマンション開発業者等が中心である。最寄り駅か
らやや距離があるものの、周辺に大型店舗や公園等が存する生活利便性の良好な住宅地域である。資材高や人件費高が
続いているがマンション用地に適した大規模画地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規
模等によりまちまちであるが、土地が標準地と同程度の規模で３０億～４０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大規模マンションを中心とする住宅地域であるため、比準価格及び開発法による価格を試算した。比準価格は市場の実
態を反映した実証的かつ客観的な価格である。開発法による価格はマンション開発業者の投資採算性を反映した価格で
あり、マンション開発業者は実勢価格を踏まえ、開発分譲によって得られる利潤を重要視すると考えられる。従って、
比準価格及び開発法による価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    763,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 99.4]		 [103.0]
100		 840,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    789,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は微増傾向、取引平均単価は上昇傾
向。物価上昇、海外景気、金融資本市場の変
動等が懸念されるが、景気は緩やかに回復し
ている。

ＪＲ中央線沿線の大規模マンションが多い住
宅地域で、駅からやや距離があるが生活利便
性は良好。地域要因に特段の変化はない。地
価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１６

-47		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西6.4m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ６０８０９

-23		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6.2m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c １２公０６

-3		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.2m区道、
北5.4m、
東3.6m、南4m、
四方路
１中専
高度2種最高20m
(80,168)
d Ｒ６公１４

-6		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.7m都道、
東5m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
545,846  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
562,767 		 100
[  76.4]
736,606 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
759,000 
b (　           ) 
600,059  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.5]
759,158 		 100
[  92.2]
823,382 
848,000 
c (　           ) 
1,102,498  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,137,778 		 100
[ 127.0]
895,888 
923,000 
d (　           ) 
754,397  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 105.0]
775,352 		 100
[  92.8]
835,509 
861,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    848,000 円／㎡]  



杉並 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

7,299,071,489 
3,662,187,291 
13 
1,067,000 
8,377.80 
370,000 
9,008.40 
⑧開発法による価格 　　        3,636,884,198 円　　　　（　              848,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
4,291 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  4,291.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,720.30 ㎡  9,008.40 ㎡  8,580.60 ㎡  427.80 ㎡  8,377.80 ㎡  ＲＣ・7F
 (   108 戸)
 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      40.1 ％）  （     209.9 ％）  （     200.0 ％）  （      10.0 ％）  （     93.00 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		  107.0 ｍ

  40.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    9.2 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,067,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,067,000 円／㎡　　×　　     8,377.80 ㎡　　＝　　　　       8,939,112,600 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         8,939,112,600 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   370,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   381,100 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    381,100 円／㎡　　×　　　   9,008.40 ㎡　　＝　　　　       3,433,101,240 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         8,939,112,600 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         893,911,260 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,327,012,500 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 14 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 715,129,008 円  (      8 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　          620,088,363 円 
販売総額(2期) 6,436,161,072 円  (     72 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　        5,249,976,586 円 
販売総額(3期) 1,787,822,520 円  (     20 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　        1,429,006,540 円 
収入合計 － － － － 7,299,071,489 円 
支出 建築工事費(1期) 343,310,124 円  (     10 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　          322,951,834 円 
建築工事費(2期) 343,310,124 円  (     10 ％) ×　　0.8760  （     13 ヶ月） ＝　　          300,739,669 円 
建築工事費(3期) 2,746,480,992 円  (     80 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　        2,240,304,545 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 536,346,756 円  (     60 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          494,404,440 円 
販売管理費(2期) 357,564,504 円  (     40 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          303,786,803 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,662,187,291 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        7,299,071,489 円　　－　　　　　　        3,662,187,291 円　　＝　　　　　         3,636,884,198 円 

              848,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 杉並 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区桃井四丁目１２８番
 0113000342752-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考