別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-21 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　曽我　一郎   TEL.
鑑定評価額 134,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中野５丁目２０番２１
｢中野５－５６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 79  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,240)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4F1B		 小規模な飲食店舗が
建ち並ぶ商業地域
 北2.7m区道 水道、ガス、下水 中野

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２．７ｍ区道 交通

施設		 中野駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中野駅から続くサンモール商店街に近い小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており，概ね
現状を推移していくものと思われる。地価水準は中野駅周辺の再開発の影響を受け上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,710,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,530,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は，概ね中野区及び隣接区内のＪＲ中央線沿線の各駅周辺等の既成の商業繁華性がある商業地域である。需
要者は主に同一需給圏内における店舗営業者，個人・法人事業者等である。中野駅から続くサンモール商店街に近い商
業地域として需要は概ね安定しており，中野駅周辺の再開発の影響も鑑みて，地価水準は上昇傾向にある。市場におけ
る取引価格帯はバラツキがあるが，土地総額で概ね１億円～２億円程度が中心価格帯と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域は，中野駅から続くサンモール商店街に近い商業地域である。取引は，飲食や物販等の事業に
供せられる賃貸用店舗といった収益目的の取引が多いが自用目的の取引も見られる。また，駅徒歩圏内の商業立地であ
り，店舗数も多く，商業繁華性は高い。したがって，市場性を反映した取引事例比較法による比準価格及び，収益性を
反映した収益還元法による収益価格を関連付け，代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.5]		 [100.0]
100		 1,690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,570,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇懸念及び国際情勢等により不安定な
状況が続いており，先行きは不透明である。
不動産需要は良好である。


サンモール商店街の通行人数も回復傾向にあ
り，地域は回復傾向を鮮明にしている。



建物の１階店舗は空室となっている。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　 +36.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１３

-34		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.4m区道、
南2.7m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
b ６０１０３

-20		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m私道、
北3m、西2.5m、
三方路
商業

(100,240)
c ６０８１４

-3		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西10.1m区
道、中間画地
近商

(91,340)
d ６０８１１

-13		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4.2m区道
、北西3.7m、
角地
商業

(100,252)
e ６０１０７

-4		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,873,379  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,956,929 		 100
[ 102.0]
1,918,558 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,920,000 
b (　           ) 
1,382,743  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.6]
1,558,144 		 100
[  96.9]
1,607,992 
1,610,000 
c (　           ) 
1,594,131  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,748,762 		 100
[ 116.4]
1,502,373 
1,500,000 
d (　           ) 
1,516,716  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,614,428 		 100
[ 100.9]
1,600,028 
1,600,000 
e (　           ) 
2,053,797  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,164,702 		 100
[ 101.0]
2,143,269 
2,140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,710,000 円／㎡]  



中野 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,953,403 
3,406,886 
9,546,517 
4,865,910 
4,680,607 		 （　0.9578）
4,483,085 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    121,164,459 円　　　　（　  1,530,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 39.76 Ｓ5 198.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   240 ％   79 ㎡      6.2 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   2.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階店舗、フロア貸し ⑦有効率　  90.5 ％
の理由		 ＥＶ等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
39.76 
90.5 
35.98 
9,100 
327,418 		 8.0  2,619,344 
2.0  654,836 

 2～ 2		 店舗
39.76 
90.5 
35.98 
6,300 
226,674 		 6.0  1,360,044 
2.0  453,348 

 3～ 5		 店舗
39.76 
90.5 
35.98 
4,400 
158,312 		 6.0  949,872 
2.0  316,624 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.80 
90.5 
179.90 

1,029,028 		 6,829,004 
2,058,056 
⑨年額支払賃料      1,029,028 円　×　12ヶ月　＝　      12,348,336 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     179.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　         863,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の標準的な共益費を参考にして算出した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,211,856 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       660,593 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,551,263 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,829,004 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,876 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,058,056 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         337,264 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,953,403 円　　　　（　       163,967 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１２
　　　　-34		 8,837  
(   8,569) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
11,830 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,422 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６０１３
　　　　-19		 9,948  
(   9,766) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
12,561 
c ６００６
　　　　-10		 8,406  
(   7,824) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
9,340 
中野 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 479,400 円  　　　　     79,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,321,186 円  　　　       13,211,856　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      767,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      679,100 円  　　　　     79,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,900 円  　　　　     79,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,900 円  　　　　     79,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,406,886 円　（　　　　　　        43,125 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　     198.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,865,910 円  
（　　　　　        61,594 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,953,403 円      
②総費用 3,406,886 円      
③純収益　①－② 9,546,517 円      
④建物等に帰属する純収益 4,865,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,680,607 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,483,085 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       56,748 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,164,459 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,530,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中野五丁目２０番２１
 0112000172712-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-21 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　高橋　謙   TEL.
鑑定評価額 134,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中野５丁目２０番２１
｢中野５－５６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 79  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,240)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4F1B		 小規模な飲食店舗が
建ち並ぶ商業地域
 北2.7m区道 水道、ガス、下水 中野

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２．７ｍ区道 交通

施設		 中野駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中野駅周辺に飲食店舗等が集積する商業地域である。地域要因に特段の変化はなく、当分の間、現状を維持する
ものと予測する。地価はしばらくの間、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,610,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中野区並びに杉並区等の隣接区のうちＪＲ地下鉄各線の駅周辺に形成される商業地域であり、特に飲食店
舗等が集積する地域と代替性が強い。需要者は自用目的の法人、開発業者、収益目的の投資家等である。商業地は立地
条件や繁華性の程度により価格にばらつきが見られるが、標準地と同条件の画地で、平米当たり１５０万円～１８０万
円、１種当たり６５万円～７５万円前後、総額１２，０００万円～１５，０００万円が標準的な水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用や収益目的等の様々な取引実態を踏まえ、更地、貸家建付地等の事例との比較検討を行い市場性を反映した比準価
格を求めている。収益価格は、店舗を建築し賃貸することを想定して試算しているが、建築費等の物価上昇の影響、物
価に対する賃料の遅行性等から比準価格と比べて低位となった。以上より、市場動向を適切に反映した比準価格を標準
とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.5]		 [100.0]
100		 1,690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,570,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部で足踏みも見られるが、緩やかに
回復している。先行きは、物価上昇や金利の
動向、為替等の影響による不透明感もある。


中野駅周辺の商業地域であり、地域要因に特
段の変化はない。不動産取引は堅調に推移し
ており、地価は上昇を続けている。


１階店舗は空室の状態である。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　 +36.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１４

-1		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m都道、
中間画地
商業

(100,600)
b ６０８１７

-18		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m区道、
北4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０８０８

-5		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西5.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ６０８０８

-4		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
東4m、角地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,101,822  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,320,411 		 100
[ 132.3]
1,753,901 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,750,000 
b (　           ) 
1,424,161  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,456,713 		 100
[  81.4]
1,789,574 
1,790,000 
c (　           ) 
1,340,439  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,478,504 		 100
[  84.9]
1,741,465 
1,740,000 
d (　           ) 
1,354,985  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,411,765 		 100
[  84.5]
1,670,728 
1,670,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +18.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +36.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.1 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.9 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,730,000 円／㎡]  



中野 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,335,290 
3,469,348 
9,865,942 
4,940,300 
4,925,642 		 （　0.9561）
4,709,406 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    127,281,243 円　　　　（　  1,610,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 39.76 Ｓ5 198.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   240 ％   79 ㎡      6.2 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   2.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階店舗、平均専有面積約３６㎡、フロ貸しを想定 ⑦有効率　  90.5 ％
の理由		 ＥＬＶ等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
39.76 
90.5 
35.98 
9,500 
341,810 		 8.0  2,734,480 
2.0  683,620 

 2～ 2		 店舗
39.76 
90.5 
35.98 
6,350 
228,473 		 6.0  1,370,838 
2.0  456,946 

 3～ 5		 店舗
39.76 
90.5 
35.98 
4,550 
163,709 		 6.0  982,254 
2.0  327,418 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.80 
90.5 
179.90 

1,061,410 		 7,052,080 
2,122,820 
⑨年額支払賃料      1,061,410 円　×　12ヶ月　＝　      12,736,920 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     179.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　         863,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の建物の標準的な共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されていることから計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,600,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       680,022 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,920,418 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,052,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          66,995 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,122,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         347,877 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,335,290 円　　　　（　       168,801 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１２
　　　　-33		 9,008  
(   8,844) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
9,383 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,837 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６０１２
　　　　-35		 15,907  
(  15,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
9,819 
c ６０１２
　　　　-44		 11,702  
(  10,997) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
10,132 
中野 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 389,000 円  　　　　     77,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,496,048 円  　　　       13,600,440　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      767,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      661,300 円  　　　　     77,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,800 円  　　　　     77,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,800 円  　　　　     77,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,469,348 円　（　　　　　　        43,916 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　     198.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,940,300 円  
（　　　　　        62,535 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,335,290 円      
②総費用 3,469,348 円      
③純収益　①－② 9,865,942 円      
④建物等に帰属する純収益 4,940,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,925,642 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,709,406 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       59,613 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    127,281,243 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,610,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中野五丁目２０番２１
 0112000172712-0000
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備考