別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-20 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　剛   TEL.
鑑定評価額 296,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,010,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区新井１丁目３６番７外
｢新井１－２５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 事務所

ＲＣ6		 中層店舗、事務所、
マンションの多い商
業地域		 西20m都道 水道、ガス、下水 中野

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 中野駅北方

700m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅、事務所等を中心とする中野通り沿いの商業地域で成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移
すると予測される。中野駅周辺では再開発等が進捗中。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、駅から徒歩圏内の商業地域や幹線・準幹線道路沿いの商業地域を中心とする中野区及び隣接区に存する
商業地域。需要者は区内外の事業者や収益物件を探す投資家、マンション開発業者等である。区の中心である中野駅か
ら徒歩圏内の商業地域であり希少性等を有し、駅周辺では再開発等が進捗中である。供給が少なく需要は堅調であり、
地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模等によりまちまちであるが、中小規模の土地で３億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 利便性を有する都道沿いの商業地域であり、自用目的の店舗・事務所等の取引やマンション素地取引への需要は堅調で
ある。また、賃貸用店舗兼共同住宅等の収益目的の取引への需要も堅調であるが、賃貸市場において店舗需要は１階を
中心とし、２階以上については居住用が大半を占めており、業務用は限定的である。従って、実証的かつ客観的な比準
価格を重視し、収益価格を参酌として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 [100.0]
100		 1,380,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は増加傾向、取引平均単価は上昇傾
向。物価上昇、海外景気、金融資本市場の変
動等が懸念されるが、景気は緩やかに回復し
ている。

ＪＲ中央線中野駅から徒歩圏内に存する都道
沿いの商業地域である。駅周辺では複数のま
ちづくり計画が進捗中。地価は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０２

-17		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m都道、
西4m、南4m、
三方路
近商
高度3種最低7m
(100,300)
b ６０１０７

-25		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０８０９

-25		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20m都道、
西5.5m、角地
近商
高度3種最低7m
(100,400)
d ６０８０１

-5		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西20m都道、
南4.2m、
二方路
近商
高度地区3種
(100,400)
e ６０８１７

-29		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,159,366  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,189,178 		 100
[  86.4]
1,376,363 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,380,000 
b (　           ) 
896,516  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
934,170 		 100
[  73.5]
1,270,980 
1,270,000 
c (　           ) 
1,306,895  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,418,092 		 100
[ 100.8]
1,406,837 
1,410,000 
d (　           ) 
1,562,333  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,681,308 		 100
[ 115.0]
1,462,007 
1,460,000 
e (　           ) 
1,253,368  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,326,063 		 100
[  87.3]
1,518,973 
1,520,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,410,000 円／㎡]  



中野 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,149,561 
9,614,817 
29,534,744 
19,792,500 
9,742,244 		 （　0.9578）
9,331,121 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    252,192,459 円　　　　（　  1,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 142.66 ＲＣ9 984.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   216 ㎡     14.8 m x   14.6 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・フロア貸し、２階以上共同住宅・１Ｋ及び１ＬＤＫタイプ・平均専有面積約３２㎡ ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
142.66 
57.1 
81.46 
4,500 
366,570 		 6.0  2,199,420 
1.0  366,570 

 2～ 3		 住宅
105.25 
92.4 
97.25 
3,500 
340,375 		 1.0  340,375 
1.0  340,375 

 4～ 5		 住宅
105.25 
92.4 
97.25 
3,550 
345,238 		 1.0  345,238 
1.0  345,238 

 6～ 7		 住宅
105.25 
92.4 
97.25 
3,600 
350,100 		 1.0  350,100 
1.0  350,100 

 8～ 9		 住宅
105.25 
92.4 
97.25 
3,650 
354,963 		 1.0  354,963 
1.0  354,963 

計
984.66 
87.3 
859.46 

3,147,922 		 4,980,772 
3,147,922 
⑨年額支払賃料      3,147,922 円　×　12ヶ月　＝　      37,775,064 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     859.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,578,380 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,353,444 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,017,672 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,335,772 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,980,772 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,317 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,147,922 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         766,472 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,149,561 円　　　　（　       181,248 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１９
　　　　-13		 3,463  
(   3,388) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,463 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１９
　　　　-14		 3,542  
(   3,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,578 
c ６０１９
　　　　-15		 3,781  
(   3,781) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,708 
中野 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,950,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,712,517 円  　　　       40,353,444　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      539,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,762,500 円  　　　　    325,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       325,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       325,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,614,817 円　（　　　　　　        44,513 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 325,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     984.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,792,500 円  
（　　　　　        91,632 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,149,561 円      
②総費用 9,614,817 円      
③純収益　①－② 29,534,744 円      
④建物等に帰属する純収益 19,792,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,742,244 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,331,121 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       43,200 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    252,192,459 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区新井一丁目３６番７
 0112000000651-0000
2 　中野区新井一丁目３６番１０
 0112000000654-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-20 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　達哉   TEL.
鑑定評価額 296,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,010,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区新井１丁目３６番７外
｢新井１－２５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 事務所

ＲＣ6		 中層店舗、事務所、
マンションの多い商
業地域		 西20m都道 水道、ガス、下水 中野

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 中野駅北方

700m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗兼共同住宅、事務所、高層マンションが多い商業地域であり、中野駅周辺の再開発地からはやや距離
があるが、住商混在型の商業地として発展し、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中野区の近隣商業地域、幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域、普通商業地域等で、杉並区、新宿区等の
周辺区に及ぶ。需要の中心は、自社使用の法人であるが、不動産投資家や不動産業者も多い。中野区の土地取引件数、
取引面積は概ね堅調で、標準地周辺商業地域も同様の傾向と思料される。需要の中心価格帯は、立地、用途、購入目的
により様々であるが、２～１０億円程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗兼共同住宅等の事業用ないしは投資用不動産が多い地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある
取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己使用のほか投資用も多い。従って、取引市場の動
向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.5]		 [100.0]
100		 1,370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中野区は人口、世帯数とも増加傾向で、特に
世帯数が伸びている。減速する懸念はあるが
、経済状況は良好で、商業地需要にも及んで
いる。

中野駅周辺では複数の再開発事業が進行し、
分譲マンション市場、投資用物件市場も堅調
で、地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０３

-35		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南3.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,240)
b ６０８１４

-4		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15.5m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
c ６０８０９

-7		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西15m都道、
中間画地
近商

(100,400)
d ６０８０９

-12		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m都道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
955,327  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
995,451 		 100
[  69.3]
1,436,437 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,440,000 
b (　           ) 
1,595,351  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,777,221 		 100
[ 115.8]
1,534,733 
1,530,000 
c (　           ) 
957,385  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
1,369,312 		 100
[  99.7]
1,373,432 
1,370,000 
d (　    276,408) 
921,360  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.4]
1,260,994 		 100
[  89.4]
1,410,508 
1,410,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  -6.3 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -8.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,430,000 円／㎡]  



中野 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,171,725 
10,828,971 
29,342,754 
20,572,500 
8,770,254 		 （　0.9561）
8,385,240 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    226,628,108 円　　　　（　  1,050,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 142.66 ＲＣ9 984.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   216 ㎡     14.8 m x   14.6 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、２～９階住宅（１Ｋ×１６戸、１ＬＤＫ×８戸）と想定 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 床面積は共用廊下等容積算定外部分を含む。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
142.66 
57.1 
81.46 
4,631 
377,241 		 6.0  2,263,446 
1.0  377,241 

 2～ 3		 住宅
105.25 
92.4 
97.25 
3,590 
349,128 		 1.0  349,128 
1.0  349,128 

 4～ 5		 住宅
105.25 
92.4 
97.25 
3,662 
356,130 		 1.0  356,130 
1.0  356,130 

 6～ 7		 住宅
105.25 
92.4 
97.25 
3,734 
363,132 		 1.0  363,132 
1.0  363,132 

 8～ 9		 住宅
105.25 
92.4 
97.25 
3,805 
370,036 		 1.0  370,036 
1.0  370,036 

計
984.66 
87.3 
859.46 

3,254,093 		 5,140,298 
3,254,093 
⑨年額支払賃料      3,254,093 円　×　12ヶ月　＝　      39,049,116 円 
⑩a共益費（管理費）             228 円／㎡　×　     859.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,351,483 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準、店舗及び住宅賃貸借割合を基に算定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,400,599 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,070,030 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,330,569 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,140,298 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,833 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,254,093 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         792,323 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,171,725 円　　　　（　       185,980 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００９
　　　　-28		 3,463  
(   3,388) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[107.0]
3,407 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,590 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００９
　　　　-8		 4,063  
(   3,975) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]
3,760 
c ６００９
　　　　-9		 3,907  
(   3,903) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[107.0]
3,841 
中野 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,950,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,926,671 円  　　　       41,400,599　×　　　　  11.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      539,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,762,500 円  　　　　    325,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       325,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       325,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になしと査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,828,971 円　（　　　　　　        50,134 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 325,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     984.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,572,500 円  
（　　　　　        95,243 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,171,725 円      
②総費用 10,828,971 円      
③純収益　①－② 29,342,754 円      
④建物等に帰属する純収益 20,572,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,770,254 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,385,240 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,821 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    226,628,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,050,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区新井一丁目３６番７
 0112000000651-0000
2 　中野区新井一丁目３６番１０
 0112000000654-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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29 　
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48 　
49 　
50 　
備考