別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
中野 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-19 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　田村　竜二   TEL.
鑑定評価額 88,800,000 円  １㎡当たりの価格 673,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区江古田４丁目１６５８番５
｢江古田４－３０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,300)

1:3		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ5		 中高層の店舗兼共同
住宅が建ち並ぶ路線
商業地域		 南15m都道 水道、ガス、下水 沼袋

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 沼袋駅北方

550m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、新青梅街道沿いの熟成した路線商業地域であるが、前面道路対面側のエリアにおける地区計画の進
捗により、将来的には周辺の利用状況等につき、その影響を受ける可能性がある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    685,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    629,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野区及び隣接する杉並区等に存する幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、
自己営業の用に供する個人事業者等のほか個人投資家や不動産業者等が中心である。前面道路向かい側の地区計画の進
捗状況によっては、地域要因の変化により地価水準に影響が出る可能性がある。また、規模や需要目的で取引価格にば
らつきがあるため、中心価格帯の把握は困難であるが、標準地の規模で８，０００～９，０００万円前後程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域等に存する幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域の取引事例から求めており、実際の市場性を
反映した信頼性の高い価格である。他方、近隣地域内においては、店舗、住宅等の賃貸需要が認められ、それらを反映
した収益価格は説得力があるものの、想定要素が多く規範性に欠ける面がある。よって、本件においては、比準価格を
標準とし、収益価格を比較考量したほか、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    760,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[119.9]		 [100.0]
100		 673,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    641,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めの影響や中国経済の先行
き懸念等海外リスクはあるが、国内景気は緩
やかに回復しており、区内の地価は上昇傾向
にある。

新青梅街道南側にて地区計画が指定されてお
り、将来的には周辺の利用状況等につき、そ
の影響を受ける可能性がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１３

-17		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m区道、
北4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ６０８０２

-24		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０１１９

-36		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18.8m都
道、東8m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ６公１０

-22		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北24.5m都道、
西4m、角地
商業

(100,500)
e ６０１０２

-41		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15m都道、
東5.5m、
南2.7m、
三方路
１低専
高度地区1種
(79,199)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
926,433  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
958,813 		 100
[ 126.1]
760,359 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
760,000 
b (　           ) 
866,270  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
913,049 		 100
[ 133.8]
682,398 
682,000 
c (　           ) 
479,850  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
475,737 		 100
[  72.7]
654,384 
654,000 
d (　           ) 
1,422,827  		 100
[ 130.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,096,628 		 100
[ 153.7]
713,486 
713,000 
e (　           ) 
636,451  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
634,003 		 100
[  88.6]
715,579 
716,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d その他

 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +4.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    685,000 円／㎡]  



中野 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,135,714 
4,090,875 
12,044,839 
8,747,200 
3,297,639 		 （　0.9571）
3,156,170 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     83,057,105 円　　　　（　    629,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 109.00 ＲＣ6 456.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡      7.0 m x   19.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～６階を住宅（１ＤＫタイプ）と想定した。 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 階段、廊下、エントランス等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.00 
57.9 
63.06 
3,500 
220,710 		 6.0  1,324,260 
1.0  220,710 

 2～ 2		 住宅
69.83 
92.8 
64.83 
3,220 
208,753 		 1.0  208,753 
1.0  208,753 

 3～ 3		 住宅
69.83 
92.8 
64.83 
3,240 
210,049 		 1.0  210,049 
1.0  210,049 

 4～ 5		 住宅
69.83 
92.8 
64.83 
3,270 
211,994 		 1.0  211,994 
1.0  211,994 

 6～ 6		 住宅
67.80 
92.6 
62.80 
3,300 
207,240 		 1.0  207,240 
1.0  207,240 

計
456.12 
84.4 
385.18 

1,270,740 		 2,374,290 
1,270,740 
⑨年額支払賃料      1,270,740 円　×　12ヶ月　＝　      15,248,880 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     385.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,386,648 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,635,528 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       831,776 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,803,752 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,374,290 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,556 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,270,740 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         309,406 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,135,714 円　　　　（　       122,240 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１４
　　　　-10		 3,367  
(   3,367) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 96.0]		 100
[109.0]
3,352 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,291 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１４
　　　　-11		 3,128  
(   3,060) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,224 
c ６０１４
　　　　-12		 3,030  
(   2,964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,220 
中野 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 852,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,580,375 円  　　　       16,635,528　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      167,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,207,000 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,090,875 円　（　　　　　　        30,991 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 302,500 円／㎡　×　     456.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,747,200 円  
（　　　　　        66,267 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,135,714 円      
②総費用 4,090,875 円      
③純収益　①－② 12,044,839 円      
④建物等に帰属する純収益 8,747,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,297,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,156,170 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,910 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,057,105 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     629,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区江古田四丁目１６５８番５
 0112000012753-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-19 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　彩絵子   TEL.
鑑定評価額 88,800,000 円  １㎡当たりの価格 673,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区江古田４丁目１６５８番５
｢江古田４－３０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,300)

1:3		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ5		 中高層の店舗兼共同
住宅が建ち並ぶ路線
商業地域		 南15m都道 水道、ガス、下水 沼袋

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １５ｍ　都道 交通

施設		 沼袋駅　北方

550m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 新青梅街道沿いの熟成した路線商業地域であるが、新青梅街道の南側では地区計画が定められており、その進捗
によって周辺の利用状況等に影響を受ける可能性がある。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    611,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 標準地は新青梅街道沿いの路線商業地域にあり、同一需給圏は中野区及びその周辺区の路線商業地域等である。地域の
品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は、店舗、事務所または投資用不動産購入目的の
個人または法人である。景気が緩やかな回復基調にある中、投資用不動産等の需要は旺盛で需給は逼迫している。需要
の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模で９千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を
示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人または法人は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の
市場性を重視するとともに、収益性をも考慮して購入の意思決定を行うと考えられることから、上記比準価格を重視し
、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    760,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[119.8]		 [100.0]
100		 673,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    641,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、中野区の人口
及び世帯数は増加傾向。中野駅周辺では市街
地再開発事業等が進捗中であり、区内の不動
産需要は底堅い。

新青梅街道の南側で地区計画が定められてお
り、周辺の利用状況等に影響を受ける可能性
がある。


格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１３

-42		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8.8m区道
、中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
b ６０８０７

-13		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
南4.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０８１９

-2		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m都道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d ６０１０３

-22		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
544,476  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
555,258 		 100
[  81.6]
680,463 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
680,000 
b (　           ) 
685,851  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
721,808 		 100
[  98.0]
736,539 
737,000 
c (　           ) 
584,030  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
644,185 		 100
[  89.0]
723,803 
724,000 
d (　           ) 
589,763  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
625,149 		 100
[ 102.0]
612,891 
613,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



中野 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,561,424 
3,751,396 
11,810,028 
8,614,000 
3,196,028 		 （　0.9593）
3,065,950 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     80,682,895 円　　　　（　    611,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 109.00 ＲＣ6 456.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡      7.0 m x   19.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２階以上：１ＤＫ（平均専有面積約３２㎡）タイプの共同住宅 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.00 
57.9 
63.06 
3,500 
220,710 		 6.0  1,324,260 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
69.83 
92.8 
64.83 
3,100 
200,973 		 1.0  200,973 
1.0  200,973 

 3～ 3		 住宅
69.83 
92.8 
64.83 
3,150 
204,215 		 1.0  204,215 
1.0  204,215 

 4～ 5		 住宅
69.83 
92.8 
64.83 
3,200 
207,456 		 1.0  207,456 
1.0  207,456 

 6～ 6		 住宅
67.80 
92.6 
62.80 
3,250 
204,100 		 1.0  204,100 
1.0  204,100 

計
456.12 
84.4 
385.18 

1,244,910 		 2,348,460 
1,024,200 
⑨年額支払賃料      1,244,910 円　×　12ヶ月　＝　      14,938,920 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     385.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,155,540 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,094,460 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       804,723 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,289,737 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,348,460 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,310 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,024,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         249,377 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,561,424 円　　　　（　       117,890 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００１
　　　　-16		 2,720  
(   2,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,863 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００１
　　　　-17		 2,803  
(   2,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,073 
c ６００１
　　　　-18		 3,128  
(   3,060) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,326 
中野 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 876,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,174,896 円  　　　       16,094,460　×　　　　   7.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      167,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,241,000 円  　　　　    146,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       146,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       146,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,751,396 円　（　　　　　　        28,420 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 146,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     456.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,614,000 円  
（　　　　　        65,258 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,561,424 円      
②総費用 3,751,396 円      
③純収益　①－② 11,810,028 円      
④建物等に帰属する純収益 8,614,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,196,028 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,065,950 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,227 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,682,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     611,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区江古田四丁目１６５８番５
 0112000012753-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考