別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-17 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小國　敏雄   TEL.
鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区東中野４丁目８番４
｢東中野４－１０－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ3F1B		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 東10.6m区道 水道、ガス、下水 東中野

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．６ｍ区道 交通

施設		 東中野駅の北方

190m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は東中野本通り沿いの店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。当面は現状の地域要因下で
推移するものと予測されるが、一般的要因により、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、主として中野区およびその周辺区内で店舗兼共同住宅等が連坦、混在し、繁華性及び収益性に優れた
圏域である。需要者の中心は、自用又は収益目的の法人、不動産事業者等が想定される。近隣地域は最寄駅に近く収益
性に優れ、賃貸不動産としての需要はやや上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があるが、土地
は対象標準地と同規模程度で総額１．４億円～１．５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を適切に補修正の上、求められた不動産市場における実証的な価格であ
る。収益性の観点から試算した収益価格は、上記典型的需要者の取引の意思決定において指標となる性格を有しており
説得力を有する。以上より、本鑑定においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地より求めた
規準価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[115.8]		 [100.0]
100		 1,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安や資源高に直面し、一部に足踏み傾向も
みられるが、株高による内需を中心として持
ち直し傾向にある。


最寄駅から徒歩圏内の商店街に位置する商業
地域であり、取引が少なく稀少性があり、現
下の情勢により、地価は上昇傾向である。


価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０５

-23		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東6.6m区道、
北4m、角地
近商
高度地区最低7m
(100,300)
b ６０１０５

-24		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東25m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,350)
c ６０８０９

-7		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西15m都道、
中間画地
近商

(100,400)
d ６０１０７

-7		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
東3.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ６０８０９

-9		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
906,725  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
942,283 		 100
[  78.3]
1,203,427 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,200,000 
b (　           ) 
1,072,548  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,190,860 		 100
[  98.1]
1,213,925 
1,210,000 
c (　           ) 
957,385  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
1,369,312 		 100
[ 113.8]
1,203,262 
1,200,000 
d (　           ) 
714,082  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
777,540 		 100
[  66.5]
1,169,233 
1,170,000 
e (　           ) 
1,131,900  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,214,529 		 100
[  95.6]
1,270,428 
1,270,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,210,000 円／㎡]  



中野 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,742,042 
5,704,646 
17,037,396 
11,753,700 
5,283,696 		 （　0.9578）
5,060,724 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    136,776,324 円　　　　（　  1,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 75.05 ＲＣ8F1B 603.94
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   133 ㎡     10.5 m x   13.3 m  前面道路：区道     　  10.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階、１階はフロア貸し店舗。２階以上は１Ｋタイプにより構成される共同住宅、平均専有面積は２８㎡程度。 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
101.75 
83.7 
85.16 
3,091 
263,230 		 4.0  1,052,920 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
75.05 
45.5 
34.12 
4,984 
170,054 		 6.0  1,020,324 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
61.02 
92.5 
56.42 
3,439 
194,028 		 1.0  194,028 
1.0  194,028 

 3～ 8		 住宅
61.02 
92.5 
56.42 
3,489 
196,849 		 1.0  196,849 
1.0  196,849 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
603.94 
85.1 
514.22 

1,808,406 		 3,448,366 
1,375,122 
⑨年額支払賃料      1,808,406 円　×　12ヶ月　＝　      21,700,872 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     514.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,851,192 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,552,064 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,177,603 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,374,461 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,448,366 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,759 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,375,122 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         334,822 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,742,042 円　　　　（　       170,993 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１９
　　　　-17		 3,562  
(   3,485) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,598 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,603 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,489 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６０１９
　　　　-16		 3,658  
(   3,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,622 
c ６００９
　　　　-35		 3,267  
(   3,029) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
3,590 
中野 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,158,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,237,446 円  　　　       23,552,064　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      282,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,640,500 円  　　　　    193,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,704,646 円　（　　　　　　        42,892 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     603.94 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,753,700 円  
（　　　　　        88,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,742,042 円      
②総費用 5,704,646 円      
③純収益　①－② 17,037,396 円      
④建物等に帰属する純収益 11,753,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,283,696 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,060,724 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,051 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    136,776,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区東中野四丁目８番４
 0112000096780-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-17 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　南陽　政道   TEL.
鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区東中野４丁目８番４
｢東中野４－１０－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ3F1B		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 東10.6m区道 水道、ガス、下水 東中野

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．６ｍ区道 交通

施設		 東中野駅北方

190m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗、中層店舗兼共同住宅が多い近隣商業地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
地価は緩やかな上昇傾向を継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ中央線駅周辺の商業地域であるが、高度利用が可能な商業地域については広域に競争代替関係が
認められる。需要者の中心は法人、個人の投資家と考えられ、そのほかに中小法人の自社利用も見込まれる。収益物件
が建築可能な土地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。当該地域においては、規模に応じて幅広い価格
帯に需要が認められるが、想定される需要者層においては、総額で２億～１０億円程度までが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土
地の収益性を反映しており、収益物件の建築を想定した需要者を前提とした価格ともいえる。しかし土地の収益価格は
、建物、収支等において想定要素を多く含むことから比準価格の説得力がやや優ると判断した。よって、本件において
は、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[116.1]		 [100.0]
100		 1,160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景として不動産需要は依然として
底堅いが、建築資材の高騰、人件費等の上昇
など市況の先行きに不透明感は増している。


店舗兼共同住宅が多いＪＲ東中野駅に近い近
隣商業地域であり、地域要因に大きな変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０３

-25		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.2m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(72,328)
b ６０１０３

-43		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南10.9m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
c ６０８１１

-15		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東25m都道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,400)
d ６０８０８

-4		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
東4m、角地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
997,617  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,011,310 		 100
[  85.3]
1,185,592 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,190,000 
b (　           ) 
1,141,178  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,182,260 		 100
[  99.8]
1,184,629 
1,180,000 
c (　           ) 
1,305,043  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,473,394 		 100
[ 121.0]
1,217,681 
1,220,000 
d (　           ) 
1,354,985  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,411,765 		 100
[ 119.2]
1,184,367 
1,180,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,200,000 円／㎡]  



中野 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,409,184 
6,519,287 
17,889,897 
12,667,200 
5,222,697 		 （　0.9578）
5,002,299 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    135,197,270 円　　　　（　  1,020,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 75.05 ＲＣ8F1B 603.94
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   133 ㎡     10.5 m x   13.3 m  前面道路：区道     　  10.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階及び地下１階はフロアー貸し店舗、２～８階は２８㎡程度の１Ｋタイプを想定 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 標準的な共用スペースを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
101.75 
83.7 
85.16 
4,015 
341,917 		 6.0  2,051,502 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
75.05 
45.5 
34.12 
5,037 
171,862 		 6.0  1,031,172 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
61.02 
92.5 
56.42 
3,650 
205,933 		 1.0  205,933 
1.0  205,933 

 4～ 7		 住宅
61.02 
92.5 
56.42 
3,796 
214,170 		 1.0  214,170 
1.0  214,170 

 8～ 8		 住宅
61.02 
92.5 
56.42 
3,906 
220,377 		 1.0  220,377 
1.0  220,377 

計
603.94 
85.1 
514.22 

2,002,702 		 4,571,597 
1,488,923 
⑨年額支払賃料      2,002,702 円　×　12ヶ月　＝　      24,032,424 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     514.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,234,128 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物において標準的と推定される金額を査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,266,552 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,263,328 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,003,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,571,597 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,430 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,488,923 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         362,530 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,409,184 円　　　　（　       183,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１５
　　　　-5		 3,596  
(   3,518) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,632 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,731 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６０１５
　　　　-6		 3,499  
(   3,423) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,643 
c ６０１５
　　　　-7		 3,896  
(   3,811) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,936 
中野 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,248,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,804,587 円  　　　       25,266,552　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      282,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,768,000 円  　　　　    208,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,519,287 円　（　　　　　　        49,017 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 208,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 334,000 円／㎡　×　     603.94 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,667,200 円  
（　　　　　        95,242 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,409,184 円      
②総費用 6,519,287 円      
③純収益　①－② 17,889,897 円      
④建物等に帰属する純収益 12,667,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,222,697 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,002,299 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,611 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    135,197,270 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,020,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区東中野四丁目８番４
 0112000096780-0000
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備考