鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
中野 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-12

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　小林　達哉

TEL.

鑑定評価額

455,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	2,510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中野５丁目２１番７｢中野５－６７－５｣				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗、事務所兼住宅ＲＣ9	中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	西20m都道	水道、ガス、下水	中野 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.8 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ都道

交通

施設

中野駅北方

250m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性の高い成熟した商業地域であるが、周辺は中野四季の都市地区再開発に続き、中野区新庁舎整備、中野駅
南口、囲町東西地区、中野駅西口、中野四丁目新北口等の大規模再開発が進行中で影響を受けている。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,690,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,320,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中野駅を最寄とする準高度商業地域、普通商業地域、路線商業地域等で、ＪＲ中央線沿線等の中野区内の
ほか新宿区等の周辺区に及ぶ。需要の中心は、事業会社の外、不動産投資ファンド等の投資法人も多い。中野区の土地
取引件数、取引面積は概ね堅調で、再開発が相次ぐ標準地周辺商業地の需給は逼迫している。需要の中心価格帯は、立
地、用途、購入目的により様々であるが、３～２５億円程度の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗兼事務所等の事業用ないしは投資用不動産が多い地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取
引事例及び賃貸事例が収集できた。また、周辺では数多くの再開発が進行中であり、東京都内でも非常に注目される地
域の一角にあり、標準地の需要目的は法人による自己使用のほか投資用共に多い。従って、取引市場の動向を反映した
比準価格及び投資の指標となる収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中野 5-11                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,280,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中野区は人口、世帯数とも増加傾向で、特に
世帯数が伸びている。減速する懸念はあるが
、経済状況は良好で、商業地需要にも及んで
いる。

周辺は複数の再開発事業が進行し、近年減少
してきたサンロード等の背後商店街の来街者
も急増し、当面は地価上昇が続いていく可能
性が高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.4 ％

+7.6 ％

３　試算価格算定内訳

中野 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０１０９ -52	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m都道、東20m、角地		近商地区計画等 (94,359)
b	６０１１３ -34	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.4m区道、南2.7m、角地		商業駐車場整備地区 (100,240)
c	６０８１４ -1	中野区		更地	（　）	長方形	北15m都道、中間画地		商業 (100,600)
d	６０８０９ -58	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	北27.4m都道、東40m、西6m、南6m、四方路		商業高度利用地区地区計画等 (60,644)
e	０３公０６ -7	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南西40m国道、北東5.3m、二方路		商業高度地区最高50m 特別用途地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,819,530	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	1,671,447	100 [ 51.3]	3,258,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,260,000
b	(　 ) 1,873,379	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.6]	1,964,627	100 [ 55.1]	3,565,566		3,570,000
c	(　 ) 2,101,822	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,328,819	100 [ 67.8]	3,434,836		3,430,000
d	(　 ) 4,214,583	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.3]	3,900,988	100 [ 98.9]	3,944,376		3,940,000
e	(　 ) 4,406,735	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	4,458,579	100 [ 104.6]	4,262,504		4,260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -24.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -36.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -7.3	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +4.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,690,000 円／㎡]

中野 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,408,469	14,803,413	35,605,056	19,468,600	16,136,456	（　0.9568） 15,439,361	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	428,871,139 円　　　　（　 3,320,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	101.19	ＲＣ9	773.19
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	129 ㎡	7.8 m x 17.0 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗フロア貸、３～９階事務所フロア貸。　下記②床面積は法定床面積を記載。

⑦有効率　 98.8 ％
の理由

屋外階段、バルコニー等容積対象外

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.91	89.5	76.91	8,250	634,508	5.0	3,172,540
							1.0	634,508
2～ 2	店舗	85.91	100.0	85.91	6,420	551,542	3.0	1,654,626
							1.0	551,542
3～ 9	事務所	85.91	100.0	85.91	4,587	394,069	3.0	1,182,207
							1.0	394,069
～

～

計		773.19	98.8	764.19		3,944,533		13,102,615
								3,944,533

⑨年額支払賃料	3,944,533 円　×　12ヶ月　＝　 47,334,396 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 764.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,585,140 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,919,536 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,595,977 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,323,559 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,102,615 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 124,475 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,944,533 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 960,435 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,408,469 円　　　　（　 390,763 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６００９　　　　-32	7,846 ( 7,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [168.0]	100 [100.0]	4,324	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,700 円/㎡　月額支払賃料（　 4,587 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６００９　　　　-33	4,716 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	4,537
c	６００９　　　　-34	6,516 ( 6,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [125.0]	5,177

中野 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,555,000 円	311,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,476,413 円	51,919,536　×　　　　 14.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,506,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,643,500 円	311,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になしと査定

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,803,413 円　（　　　　　　 114,755 円／㎡）　　（経費率　　 29.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9568

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	311,000,000 円	設計監理料率　 391,000 円／㎡　×　 773.19 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,468,600 円（　　　　　 150,919 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,408,469 円
②総費用	14,803,413 円
③純収益　①－②	35,605,056 円
④建物等に帰属する純収益	19,468,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,136,456 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,439,361 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,685 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 428,871,139 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,320,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

中野 5-12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中野区中野五丁目２１番７	0112000172743-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
中野 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-12

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊夫

TEL.

鑑定評価額

455,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	2,510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中野５丁目２１番７｢中野５－６７－５｣				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗、事務所兼住宅ＲＣ9	中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	西20m都道	水道、ガス、下水	中野 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.8 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ都道

交通

施設

中野駅北方

250m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中野駅周辺の中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として熟成しているが、周辺各地区で順次再開発事業等
が進行中で、周囲は変化の過程にある。当該事業の影響を受け、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,270,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として区内ＪＲ中央線沿線駅前の準高度商業地域を中心として、隣接する新宿区及び杉並区の他、周
辺の駅前商業地域等に及ぶ。需要者は画地規模、立地特性から、駅前商業地主体に立地重視で投資する法人事業者や投
資家等が考えられる。容積確保可能な駅近の立地優位性等により需要は底堅く、供給制約もあって地価は上昇傾向にあ
る。規模や需要目的等による個別性ゆえ中心価格帯の把握は困難であるが、凡そ土地総額で３億～５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替性ある商業地の事例を中心に求めた、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は投資対象
の個別性、収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者はその立地特性から実勢価格のみならず、投資採算性も
比較検討のうえ意思決定するものと判断され、商業集積度の高い土地柄、いずれの価格も同等の規範性を有する。よっ
て、比準価格及び収益価格を相互に関連付け、周辺の地価動向等をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明
感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、
需給バランス等から区内の不動産市況は総じ
て強含んでいる。

中野駅周辺各地区の再開発事業等の進捗に伴
う地域刷新の影響から、近隣地域周辺は変化
の過程ある。元来立地優位性もあり、地価は
上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.4 ％

+7.6 ％

３　試算価格算定内訳

中野 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０１０９ -36	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東11m区道、中間画地		近商 (100,400)
b	６０８０３ -42	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南10.9m都道、西5.4m、北4.5m、三方路		近商高度地区3種 (91,308)
c	６０１０３ -28	中野区		更地	（　）	ほぼ整形	北東15m都道、中間画地		近商 (100,400)
d	６０１０７ -4	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,847,670	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,949,292	100 [ 57.9]	3,366,653	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,370,000
b	(　 ) 2,481,220	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	2,444,118	100 [ 63.9]	3,824,911		3,820,000
c	(　 ) 2,561,948	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,654,178	100 [ 69.6]	3,813,474		3,810,000
d	(　 ) 2,053,797	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,164,702	100 [ 59.6]	3,632,050		3,630,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -36.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,650,000 円／㎡]

中野 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,764,595	12,937,979	33,826,616	17,999,800	15,826,816	（　0.9585） 15,170,003	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	421,388,972 円　　　　（　 3,270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	101.19	ＲＣ9	773.19
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	129 ㎡	7.8 m x 17.0 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階全てフロア貸し、１～２階は店舗、３階以上は事務所を想定

⑦有効率　 98.8 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.91	89.5	76.91	7,945	611,050	10.0	6,110,500
							1.0	611,050
2～ 2	店舗	85.91	100.0	85.91	6,180	530,924	8.0	4,247,392
							1.0	530,924
3～ 9	事務所	85.91	100.0	85.91	4,414	379,207	6.0	2,275,242
							1.0	379,207
～

～

計		773.19	98.8	764.19		3,796,423		26,284,586
								3,796,423

⑨年額支払賃料	3,796,423 円　×　12ヶ月　＝　 45,557,076 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 764.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,751,084 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域周辺における同種・同用途の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とする

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,308,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,415,408 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,892,752 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,284,586 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 249,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,796,423 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 622,139 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,764,595 円　　　　（　 362,516 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０１４　　　　-15	4,070 ( 3,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,424	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,500 円/㎡　月額支払賃料（　 4,414 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６０１２　　　　-34	8,837 ( 8,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [140.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	4,855
c	６０１１　　　　-1	6,076 ( 6,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	4,501

中野 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,495,000 円	299,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,796,979 円	48,308,160　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,506,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,541,500 円	299,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	299,000 円	299,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	299,000 円	299,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特別に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,937,979 円　（　　　　　　 100,294 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	299,000,000 円	設計監理料率　 375,000 円／㎡　×　 773.19 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,999,800 円（　　　　　 139,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,764,595 円
②総費用	12,937,979 円
③純収益　①－②	33,826,616 円
④建物等に帰属する純収益	17,999,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,826,816 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,170,003 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,597 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 421,388,972 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,270,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

中野 5-12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中野区中野五丁目２１番７	0112000172743-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考