別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-11 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊夫   TEL.
鑑定評価額 333,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区本町２丁目４３２番１１
｢本町２－４９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区3種
都市計画道路

(100,500)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 中高層の店舗兼住宅
等が建ち並ぶ商業地
域		 北25m都道 水道、ガス、下水 中野坂上

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 中野坂上駅西方

50m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区3種
都市計画道路
⑤地域要因の将
　来予測		 青梅街道沿いに中高層店舗兼マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも当面の間は現状を維持しつつ推
移するものと予測される。一般的要因の影響により、地価水準は上昇基調で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として中野区及びその周辺区内に位置する幹線道路や準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要の
中心は自社ビルまたは貸店舗や事務所、マンション等の取得を志向する法人・個人事業者、投資家等である。駅近の路
線商業地域等では容積を相応に確保でき、利便性も良好な土地柄、需要は底堅く、地価は引続き上昇している。規模等
の個別性ゆえ、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、標準地規模の土地では、総額３～５億円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は幹線沿いの商業地等の取引より求めた、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は投資対象の
個別性、収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は意思決定において、立地特性から実勢価格のみならず、
投資採算性も比較検討するものと思料するが、想定要素の多い収益価格よりも比準価格の説得力が高い。よって、比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との価格検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.8]		 [100.0]
100		 2,020,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明
感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、
需給バランス等から区内の不動産市況は総じ
て強含んでいる。

中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業
地域として熟成しており、地域要因に特段の
変動はみられない。地価は引続き上昇基調に
て推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１４

-1		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m都道、
中間画地
商業

(100,600)
b ６０８１４

-14		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北25m都道、
東4m、角地
商業
高度地区3種
(100,500)
c ６０１０９

-52		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m都道、
東20m、角地
近商
地区計画等
(94,359)
d ６０８０９

-20		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北11m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(99,395)
e ６０８０８

-16		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8m区道、
東6m、角地
商業

(100,530)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,101,822  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,320,411 		 100
[ 108.0]
2,148,529 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,150,000 
b (　           ) 
1,958,336  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.6]
2,364,702 		 100
[ 110.4]
2,141,940 
2,140,000 
c (　           ) 
1,819,530  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
1,671,447 		 100
[  82.6]
2,023,544 
2,020,000 
d (　           ) 
2,064,775  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
2,447,905 		 100
[ 112.6]
2,173,983 
2,170,000 
e (　           ) 
1,305,981  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,405,434 		 100
[  69.6]
2,019,302 
2,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,080,000 円／㎡]  



中野 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,319,992 
8,475,878 
28,844,114 
17,077,500 
11,766,614 		 （　0.9608）
11,305,363 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    314,037,861 円　　　　（　  1,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.56 ＲＣ11 946.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
都市計画道路		 100 ％   500 ％   500 ％   165 ㎡      7.5 m x   22.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸し店舗、２～１１階は１Ｋタイプ・専有面積３１㎡程度、１ＬＤＫタイプ・専有面積４７㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 エントランス、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.56 
44.1 
44.38 
5,000 
221,900 		 6.0  1,331,400 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
84.64 
91.7 
77.64 
3,502 
271,895 		 1.0  271,895 
1.0  271,895 

 4～ 5		 住宅
84.64 
91.7 
77.64 
3,550 
275,622 		 1.0  275,622 
1.0  275,622 

 6～ 8		 住宅
84.64 
91.7 
77.64 
3,600 
279,504 		 1.0  279,504 
1.0  279,504 

 9～11		 住宅
84.64 
91.7 
77.64 
3,650 
283,386 		 1.0  283,386 
1.0  283,386 

計
946.96 
86.7 
820.78 

3,005,604 		 4,115,104 
2,783,704 
⑨年額支払賃料      3,005,604 円　×　12ヶ月　＝　      36,067,248 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     820.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,462,340 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準、店舗・住宅面積割合等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,529,588 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,926,479 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,603,109 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,115,104 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,093 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,783,704 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         677,790 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,319,992 円　　　　（　       226,182 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１４
　　　　-5		 3,594  
(   3,516) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,668 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,502 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１９
　　　　-1		 3,197  
(   3,066) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,517 
c ６０１３
　　　　-2		 3,183  
(   3,183) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,537 
中野 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,782,000 円  　　　　    297,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,966,778 円  　　　       38,529,588　×　　　　   7.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      608,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,524,500 円  　　　　    297,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       297,000 円  　　　　    297,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       297,000 円  　　　　    297,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,475,878 円　（　　　　　　        51,369 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 297,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     946.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0575     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,077,500 円  
（　　　　　       103,500 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,319,992 円      
②総費用 8,475,878 円      
③純収益　①－② 28,844,114 円      
④建物等に帰属する純収益 17,077,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,766,614 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,305,363 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       68,517 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    314,037,861 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区本町二丁目４３２番１１
 0112000103574-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-11 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　神田　直樹   TEL.
鑑定評価額 333,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区本町２丁目４３２番１１
｢本町２－４９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区3種
都市計画道路

(100,500)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 中高層の店舗兼住宅
等が建ち並ぶ商業地
域		 北25m都道 水道、ガス、下水 中野坂上

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 中野坂上駅の西方

50m		 法令

規制		 近商
(100,500)
防火 
高度地区3種
都市計画道路
⑤地域要因の将
　来予測		 青梅街道沿いの商業地域であり、当面は現状の地域要因下で推移するものと推察した。地価は底堅い需要に支え
られ強含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,890,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野坂上駅を中心として、中野区及び隣接区において店舗兼共同住宅の建築が可能な商業地域である。
需要者は、地縁を有する中小投資家が主体となる。近隣地域は都心への接近性が良好で利便性が高く、青梅街道沿道の
商業地域である。需要は底堅く、地価水準は上昇基調で推移している。規模等を含む個別的要因の相違により需要者は
区々であるが、市場における中心的価格帯は標準的規模で３億３千万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は高層の店舗兼共同住宅の敷地である。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バランスを考慮
して求められた不動産市場における実証的な価格である。一方、収益価格は、不動産の経済価値の本質たる収益性を反
映した価格で、投資価格の指標ともなりうる。本件では、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地より求め
た規準価格との均衡にも留意のうえ調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.4]		 [100.0]
100		 2,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にはあるが、内外の
諸懸念により不透明感も強い。都内の不動産
需要に関連する経済環境は概ね底堅く推移し
ている。

特筆すべき地域要因の変動は認められない。
近隣地域における不動産需要は底堅く、地価
水準は上昇基調で推移している。


個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１４

-14		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北25m都道、
東4m、角地
商業
高度地区3種
(100,500)
b ６０１０９

-52		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m都道、
東20m、角地
近商
地区計画等
(94,359)
c ６０８１４

-1		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m都道、
中間画地
商業

(100,600)
d ６０１０８

-38		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西20m都道、
南東6.3m、
二方路
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,958,336  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.6]
2,364,702 		 100
[  92.2]
2,564,753 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,560,000 
b (　           ) 
1,819,530  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
1,671,447 		 100
[  83.2]
2,008,951 
2,010,000 
c (　           ) 
2,101,822  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,320,411 		 100
[ 102.4]
2,266,026 
2,270,000 
d (　           ) 
1,830,496  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,909,365 		 100
[  89.3]
2,138,147 
2,140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,150,000 円／㎡]  



中野 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,316,381 
8,409,592 
28,906,789 
17,169,800 
11,736,989 		 （　0.9585）
11,249,904 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    312,497,333 円　　　　（　  1,890,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.56 ＲＣ11 946.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
都市計画道路		 100 ％   500 ％   500 ％   165 ㎡      7.5 m x   22.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上は１Ｋタイプにより構成される共同住宅を想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.56 
44.1 
44.38 
5,000 
221,900 		 6.0  1,331,400 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
84.64 
91.7 
77.64 
3,500 
271,740 		 1.0  271,740 
1.0  271,740 

 4～ 5		 住宅
84.64 
91.7 
77.64 
3,550 
275,622 		 1.0  275,622 
1.0  275,622 

 6～ 8		 住宅
84.64 
91.7 
77.64 
3,600 
279,504 		 1.0  279,504 
1.0  279,504 

 9～11		 住宅
84.64 
91.7 
77.64 
3,650 
283,386 		 1.0  283,386 
1.0  283,386 

計
946.96 
86.7 
820.78 

3,005,294 		 4,114,794 
2,783,394 
⑨年額支払賃料      3,005,294 円　×　12ヶ月　＝　      36,063,528 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     820.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,462,340 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 構造・規模等を勘案のうえ、地域内における標準的な共益費を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,525,868 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,926,293 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,599,575 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,114,794 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,091 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,783,394 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         677,715 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,316,381 円　　　　（　       226,160 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００６
　　　　-1		 3,557  
(   3,557) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,630 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６００６
　　　　-21		 3,183  
(   3,183) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,537 
c ６０１３
　　　　-2		 3,183  
(   3,183) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,460 
中野 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,758,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,966,492 円  　　　       38,525,868　×　　　　   7.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      608,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,490,500 円  　　　　    293,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,409,592 円　（　　　　　　        50,967 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 293,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     946.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,169,800 円  
（　　　　　       104,059 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,316,381 円      
②総費用 8,409,592 円      
③純収益　①－② 28,906,789 円      
④建物等に帰属する純収益 17,169,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,736,989 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,249,904 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       68,181 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    312,497,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,890,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区本町二丁目４３２番１１
 0112000103574-0000
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備考