別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-9 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　尾藤　哲   TEL.
鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 961,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区南台２丁目９４番２２外
｢南台２－４９－８｣		 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層ビル、共同住宅
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北20m都道 水道、ガス、下水 中野富士見町

840m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 中野富士見町駅南東方

840m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 方南通り沿いに中層の店舗・事務所、共同住宅が連たんする路線商業地域を形成しており、特段地域要因に大き
な変動はない。やや駅から距離はあるものの、根強い需要があり、地価は緩やかな上昇傾向である。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    980,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    878,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野区及び周辺区を含む幹線道路又は準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は不動産業者等及
び法人投資家等が中心となる。店舗はやや弱含みなるものの丸ノ内支線の都心直通運転等により、共同住宅地としての
需要は堅調であり、共同住宅も立地する近隣地域の地価については、緩やかな上昇傾向が認められる。需要の中心とな
る価格は、標準地程度の規模で土地総額１億６千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性から価格判断を行う法人等が需要者の中心であり、収益価格が重視されるべきであるが、法令等の制約もあり利
用用途が制限され、やや低位に試算された。また、収益価格の試算においては一部想定要素もあるため、市場の実勢を
反映した実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との価格の検討にも留意のうえ、上
記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[139.3]		 [100.0]
100		 969,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    885,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我が国の景気はインバウンド復活等も認めら
れ、回復傾向を示しているが、一部に弱さを
残している局面もある。


路線商業地域として、既に成熟している。地
元買い物客を中心としており、マンション適
地の多く見られる地域で、地価は上昇傾向で
ある。

個別的要因には特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +5.8
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０３

-41		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
b ６０８０９

-1		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西15m都道、
中間画地
近商
高度3種最低7m
(100,400)
c ６０８０９

-8		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ６０８０９

-19		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北15.3m都道、
西6m、南4m、
三方路
近商
高度地区3種
(91,312)
e ６０８０９

-25		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20m都道、
西5.5m、角地
近商
高度3種最低7m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
772,580  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
805,028 		 100
[  82.4]
976,976 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
977,000 
b (　           ) 
859,643  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
972,525 		 100
[ 101.0]
962,896 
963,000 
c (　           ) 
1,032,026  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,107,364 		 100
[ 109.4]
1,012,216 
1,010,000 
d (　           ) 
794,193  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
835,123 		 100
[  86.4]
966,578 
967,000 
e (　           ) 
1,306,895  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,422,017 		 100
[ 116.5]
1,220,615 
1,220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +3.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.8 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.8 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    980,000 円／㎡]  



中野 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,295,457 
6,426,058 
22,869,399 
16,940,000 
5,929,399 		 （　0.9571）
5,675,028 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    149,342,842 円　　　　（　    878,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 103.01 ＲＣ11 809.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   170 ㎡     10.6 m x   16.1 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は１ＬＤＫの共同住宅で平均専有面積は２７㎡程度 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 エントランス等共用部分を考慮して想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.01 
51.8 
53.40 
3,600 
192,240 		 6.0  1,153,440 
1.0  192,240 

 2～ 2		 住宅
89.30 
89.7 
80.10 
3,512 
281,311 		 1.0  281,311 
1.0  281,311 

 3～ 4		 住宅
89.30 
89.7 
80.10 
3,542 
283,714 		 1.0  283,714 
1.0  283,714 

 5～ 7		 住宅
62.60 
85.3 
53.40 
3,572 
190,745 		 1.0  190,745 
1.0  190,745 

 8～11		 住宅
62.60 
85.3 
53.40 
3,602 
192,347 		 1.0  192,347 
1.0  192,347 

計
809.11 
82.5 
667.50 

2,382,602 		 3,343,802 
2,382,602 
⑨年額支払賃料      2,382,602 円　×　12ヶ月　＝　      28,591,224 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     667.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,602,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,193,224 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,509,661 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,683,563 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,343,802 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,766 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,382,602 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         580,128 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,295,457 円　　　　（　       172,326 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００５
　　　　-7		 4,099  
(   4,020) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.9]		 100
[100.0]
3,696 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,621 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,542 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６００５
　　　　-8		 3,968  
(   3,888) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[109.6]		 100
[100.0]
3,620 
c ６００５
　　　　-9		 3,350  
(   3,280) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,526 
中野 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 825,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,415,458 円  　　　       30,193,224　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      298,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,337,500 円  　　　　    275,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       275,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       275,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段計上する費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,426,058 円　（　　　　　　        37,800 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 275,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     809.11 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,940,000 円  
（　　　　　        99,647 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,295,457 円      
②総費用 6,426,058 円      
③純収益　①－② 22,869,399 円      
④建物等に帰属する純収益 16,940,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,929,399 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,675,028 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,383 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    149,342,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     878,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区南台二丁目９４番２２
 0112000128271-0000
2 　中野区弥生町四丁目７９番１０
 0112000154840-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中野 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-9 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　森本　有応   TEL.
鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区南台２丁目９４番２２外
｢南台２－４９－８｣		 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層ビル、共同住宅
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北20m都道 水道、ガス、下水 中野富士見町

840m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 中野富士見町駅南東方

840m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 方南通り沿いに中層の店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因等にも特段の変動
は見られず、今後も現状を維持していくものと予測される。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    988,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    815,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中野区及び周辺区における幹線道路・準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は大手、中堅
の不動産業者、法人投資家等である。コロナの影響も薄れて、景気は穏やかな回復傾向にあり、店舗・住宅の投資需要
は堅調であり、それに伴い地価水準も上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の個別性が強く把握は困難で
あるが、標準地規模の土地で概ね１億６千万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する幹線道路沿いにある近商地・商業地等の取引事例より試算し、市場性を
反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は、店舗・事務所兼共同住宅所の賃貸を想定し、投資判断の指標となる
理論的価格を求めた。需要者は不動産の収益性も市場の取引価格も着目する。よって、比準価格を標準としつつ収益価
格も比較考量の上、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[140.6]		 [100.0]
100		 960,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    885,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中野区内の人口は増加、土地取引件数も増加
。コロナの影響も薄れて、景気は穏やかな回
復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅く推
移している。

幹線道路沿いに店舗兼共同住宅やマンション
等が建ち並ぶ路線商業地域。地域要因に特段
の変化は認められないが、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０７

-25		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ６０８１３

-17		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m区道、
北4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０８０９

-25		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20m都道、
西5.5m、角地
近商
高度3種最低7m
(100,400)
d ６０１０６

-60		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西50m都道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
896,516  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
934,170 		 100
[  95.8]
975,125 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
975,000 
b (　           ) 
926,433  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
958,813 		 100
[  98.8]
970,459 
970,000 
c (　           ) 
1,306,895  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,422,017 		 100
[ 119.2]
1,192,967 
1,190,000 
d (　           ) 
674,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
674,500 		 100
[  67.5]
999,259 
999,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    988,000 円／㎡]  



中野 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,735,813 
6,584,756 
21,151,057 
15,660,600 
5,490,457 		 （　0.9593）
5,266,995 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    138,605,132 円　　　　（　    815,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 103.01 ＲＣ11 809.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   170 ㎡     10.6 m x   16.1 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は平均専有面積２７㎡程度の１ＬＤＫが計２３戸の共同住宅 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.01 
51.8 
53.40 
3,650 
194,910 		 6.0  1,169,460 
1.0  194,910 

 2～ 2		 住宅
89.30 
89.7 
80.10 
3,200 
256,320 		 1.0  256,320 
1.0  256,320 

 3～ 4		 住宅
89.30 
89.7 
80.10 
3,250 
260,325 		 1.0  260,325 
1.0  260,325 

 5～ 7		 住宅
62.60 
85.3 
53.40 
3,300 
176,220 		 1.0  176,220 
1.0  176,220 

 8～11		 住宅
62.60 
85.3 
53.40 
3,350 
178,890 		 1.0  178,890 
1.0  178,890 

計
809.11 
82.5 
667.50 

2,216,100 		 3,190,650 
2,216,100 
⑨年額支払賃料      2,216,100 円　×　12ヶ月　＝　      26,593,200 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     667.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,002,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,595,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,429,785 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,165,915 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,190,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,311 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,216,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         539,587 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,735,813 円　　　　（　       163,152 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１７
　　　　-12		 3,764  
(   3,683) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,727 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,322 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６０１７
　　　　-13		 4,381  
(   4,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,338 
c ６０１７
　　　　-14		 3,281  
(   3,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[107.0]		 100
[105.0]
3,074 
中野 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,290,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,287,656 円  　　　       28,595,700　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      298,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,193,000 円  　　　　    258,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       258,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       258,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,584,756 円　（　　　　　　        38,734 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 258,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     809.11 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,660,600 円  
（　　　　　        92,121 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,735,813 円      
②総費用 6,584,756 円      
③純収益　①－② 21,151,057 円      
④建物等に帰属する純収益 15,660,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,490,457 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,266,995 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,982 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    138,605,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     815,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区南台二丁目９４番２２
 0112000128271-0000
2 　中野区弥生町四丁目７９番１０
 0112000154840-0000
3 　
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50 　
備考