別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
中野 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-6 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　憲一   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区新井５丁目１６番２
｢新井５－１６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 144  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模な小売店舗等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東11m区道 水道、ガス、下水 新井薬師前

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 新井薬師前駅南西方

210m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模小売店舗等が建ち並ぶ商業地域として成熟した地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も当面は現状
のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    803,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    546,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に中野区及び隣接する各区内の駅周辺に存する近隣商業地域等である。主たる需要者は、区内に店舗
や事務所、営業所のほか賃貸マンション等の用地購入を希望する法人及び個人である。当該地域は商業地として広域的
な集客力は劣るが、投資需要は十分に見込めることから、地価は上昇傾向となっている。商業地は個別性が強く、価格
は諸条件により様々であるが、土地取引は１億円台のものが多いと見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似性を有する取引事例から比準して試算したものであり、客観的・実証的である。収益価
格は収益性を反映した理論的な価格で、商業地においては重視すべきものであるが、想定事項を多く含み低位に求めら
れたものと思料する。以上の検討のほか、当該地域では自用目的の小規模な取引も多く見られること等を考慮して、比
準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    760,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[103.5]		 [100.0]
100		 779,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    735,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、国際情勢等の影響が懸念されるな
か、区内の人口は増加傾向で、不動産に対す
る需要は堅調に推移している。


小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域として成熟
した地域で、地域要因に大きな変動は見られ
ず、地価は上昇傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０７

-7		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
東3.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ６０１１３

-30		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０８０２

-4		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.5m区道
、中間画地
近商
高度3種最低7m
(100,300)
d ６０８０７

-13		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
南4.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ６０８１９

-4		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
714,082  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
777,540 		 100
[  94.4]
823,665 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
824,000 
b (　           ) 
552,401  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
585,545 		 100
[  77.3]
757,497 
757,000 
c (　           ) 
687,674  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
745,439 		 100
[  89.1]
836,632 
837,000 
d (　           ) 
685,851  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
719,145 		 100
[  90.6]
793,758 
794,000 
e (　           ) 
644,551  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
702,561 		 100
[  82.8]
848,504 
849,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    803,000 円／㎡]  



中野 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,541,069 
3,978,482 
11,562,587 
8,439,200 
3,123,387 		 （　0.9571）
2,989,394 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     78,668,263 円　　　　（　    546,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 118.49 Ｓ3F1B 445.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   144 ㎡      7.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階及び地下１階を店舗（一括賃貸）、２階以上を住宅（平均専有面積４５㎡程度の１ＬＤＫタイプ）と想定 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
114.75 
100.0 
114.75 
3,330 
382,118 		 3.0  1,146,354 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
118.49 
66.2 
78.44 
3,850 
301,994 		 6.0  1,811,964 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
106.02 
84.2 
89.28 
3,300 
294,624 		 1.0  294,624 
1.0  294,624 

 3～ 3		 住宅
106.02 
84.2 
89.28 
3,300 
294,624 		 1.0  294,624 
1.0  294,624 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
445.28 
83.5 
371.75 

1,273,360 		 3,547,566 
589,248 
⑨年額支払賃料      1,273,360 円　×　12ヶ月　＝　      15,280,320 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     371.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　         892,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,172,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       808,626 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,363,894 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,547,566 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,702 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          589,248 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         143,473 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,541,069 円　　　　（　       107,924 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１８
　　　　-41		 4,741  
(   4,609) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,741 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６０１８
　　　　-42		 3,435  
(   3,339) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,616 
c ６０１８
　　　　-43		 4,497  
(   4,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,158 
中野 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 685,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,423,182 円  　　　       16,172,520　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      431,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,164,500 円  　　　　    137,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,978,482 円　（　　　　　　        27,628 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 137,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 298,000 円／㎡　×　     445.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,439,200 円  
（　　　　　        58,606 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,541,069 円      
②総費用 3,978,482 円      
③純収益　①－② 11,562,587 円      
④建物等に帰属する純収益 8,439,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,123,387 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,989,394 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,760 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,668,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     546,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区新井五丁目１６番２
 0112000006623-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-6 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　達哉   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 779,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区新井５丁目１６番２
｢新井５－１６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 144  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模な小売店舗等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東11m区道 水道、ガス、下水 新井薬師前

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 新井薬師前駅南西方

210m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 衰退しつつある地元商店街の中にあり、繁華性は減退しつつあるが、ＪＲ中央線中野駅まで比較的近く投資用需
要も多くあり、地価は上昇傾向である。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    806,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    527,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中野区の西武新宿線駅前近隣商業地域を中心に、路線商業地域、普通商業地域、住商混在地域等に及ぶ。
需要の中心は、自社使用の法人のほか投資目的の投資家や不動産業者も考えられる。衰退しつつある商店街のため商業
地としての需要は弱いが、中野区の土地取引件数、取引面積は概ね堅調で、標準地周辺では投資用不動産需要も強い。
需要の中心価格帯は立地、用途、購入目的により様々であるが、総額５千万～３億円程度が多いと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 西武新宿線沿いの店舗兼共同住宅等の事業用不動産が多い近隣商業地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の
信頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己使用が多いが投資用もある。従って、
取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    760,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 783,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    735,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中野区は人口、世帯数とも増加傾向で、特に
世帯数が伸びている。減速する懸念はあるが
、経済状況は良好で、商業地需要にも及んで
いる。

衰退しつつある商店街に存するため、繁華性
は減退しつつある。飲食店舗等は売上が低迷
しているが、投資用不動産を中心に需要は強
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +1.8
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０５

-23		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東6.6m区道、
北4m、角地
近商
高度地区最低7m
(100,300)
b ６０１０７

-7		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
東3.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０８０２

-24		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ６０１０９

-44		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6.2m区道、
東3.6m、
二方路
近商
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
906,725  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
832,931 		 100
[  81.5]
1,022,001 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,020,000 
b (　           ) 
714,082  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
763,452 		 100
[  80.5]
948,388 
948,000 
c (　           ) 
866,270  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
794,709 		 100
[ 110.1]
721,807 
722,000 
d (　           ) 
723,304  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  94.0]		 100
[  92.0]
877,366 		 100
[ 117.0]
749,885 
750,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  -4.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -5.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.9 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +15.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.3 交通・接近　  -9.8 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    806,000 円／㎡]  



中野 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,209,730 
4,345,247 
11,864,483 
8,845,800 
3,018,683 		 （　0.9554）
2,884,050 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     75,896,053 円　　　　（　    527,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 118.49 Ｓ3F1B 445.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   144 ㎡      7.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～１階はサービス店舗の一括賃貸借（賃料は各階計算）、２～３階は２ＤＫ４戸（平均専有面積４４．６４㎡）を想定 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 床面積は共用廊下等容積算定外部分を含む。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
114.75 
100.0 
114.75 
3,330 
382,118 		 5.0  1,910,590 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
118.49 
66.2 
78.44 
3,784 
296,817 		 5.0  1,484,085 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
106.02 
84.2 
89.28 
3,330 
297,302 		 1.0  297,302 
1.0  297,302 

 3～ 3		 住宅
106.02 
84.2 
89.28 
3,330 
297,302 		 1.0  297,302 
1.0  297,302 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
445.28 
83.5 
371.75 

1,273,539 		 3,989,279 
594,604 
⑨年額支払賃料      1,273,539 円　×　12ヶ月　＝　      15,282,468 円 
⑩a共益費（管理費）             356 円／㎡　×　     371.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,588,116 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準、店舗及び住宅賃貸面積割合を基に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,870,584 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       843,529 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,027,055 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,989,279 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,898 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          594,604 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         144,777 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,209,730 円　　　　（　       112,568 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００９
　　　　-29		 4,724  
(   4,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[125.0]
3,937 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,784 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６００９
　　　　-30		 3,406  
(   3,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
3,214 
c ６００９
　　　　-31		 4,634  
(   4,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.8]		 100
[125.0]
4,255 
中野 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 828,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,636,447 円  　　　       16,870,584　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      431,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,173,000 円  　　　　    138,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になしと査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,345,247 円　（　　　　　　        30,175 円／㎡）　　（経費率　　  26.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 138,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     445.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,845,800 円  
（　　　　　        61,429 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,209,730 円      
②総費用 4,345,247 円      
③純収益　①－② 11,864,483 円      
④建物等に帰属する純収益 8,845,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,018,683 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,884,050 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,028 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,896,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     527,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区新井五丁目１６番２
 0112000006623-0000
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備考