別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-3 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　橋本　恵美子   TEL.
鑑定評価額 81,700,000 円  １㎡当たりの価格 860,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区新井１丁目１３番４
｢新井１－１４－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 95  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,300)

1:3		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4		 小規模な小売店舗兼
住宅等が多い商業地
域		 東5.1m区道 水道、ガス、下水 中野

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．１ｍ区道 交通

施設		 中野駅北方

620m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面はこれを維持するものの、中野
駅周辺の再開発に伴い、将来的に環境が変化する可能性がある。地価は上昇傾向が見られる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    880,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    737,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野区を中心にその周辺地区を含む商業地域である。需要者の中心は、自社利用または貸店舗・事務所
・マンション等を営む法人や個人事業者等である。収益物件に対する取得意欲は依然として旺盛で、地価は上昇傾向が
みられる。商業地は個別性によって価格に幅があるため、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、標準地と同規模の
土地価格は８千万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地である当該標準地に対して想定される市場参加者は、投資家等が中心となる。よって、意思決定に際しては、代
替競争関係にある不動産の取引価格との比較を行うとともに、収益物件としての投資採算性の観点からも考慮すると思
料する。以上の分析により、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視して収益価格を参酌し、さらに代表
標準地を規準とした価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    760,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.7]		 [100.0]
100		 851,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    806,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利・為替・物価動向等に対する懸念はある
ものの、日本経済は各種政策の効果により回
復基調にあり、中野区内の不動産需要も堅調
に推移している。

中野駅から徒歩圏の成熟した商業地域で、地
価は上昇傾向が見られる。駅周辺の再開発に
伴い、将来的に変動の可能性がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.4
交通・接近　　　  +2.9
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１６

-26		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
b ６０８１９

-3		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
南5.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０１０８

-44		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ６０８０２

-4		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.5m区道
、中間画地
近商
高度3種最低7m
(100,300)
e ６０１０７

-7		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
東3.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
907,416  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
995,435 		 100
[ 108.6]
916,607 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
917,000 
b (　           ) 
679,264  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
716,785 		 100
[  81.7]
877,338 
877,000 
c (　           ) 
744,681  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
770,745 		 100
[  92.8]
830,544 
831,000 
d (　           ) 
687,674  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
745,439 		 100
[  83.5]
892,741 
893,000 
e (　           ) 
714,082  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
777,540 		 100
[  86.9]
894,753 
895,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.9 交通・接近　  -6.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +2.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -7.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -4.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    880,000 円／㎡]  



中野 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,693,787 
2,457,167 
8,236,620 
5,457,760 
2,778,860 		 （　0.9571）
2,659,647 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     69,990,711 円　　　　（　    737,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 66.80 ＲＣ4 267.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   95 ㎡      5.8 m x   16.3 m  前面道路：区道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は専有面積約１９㎡の１Ｒタイプの共同住宅。 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 廊下・エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
66.80 
57.4 
38.36 
5,000 
191,800 		 6.0  1,150,800 
1.0  191,800 

 2～ 2		 住宅
66.80 
86.2 
57.56 
3,950 
227,362 		 1.0  227,362 
1.0  227,362 

 3～ 3		 住宅
66.80 
86.2 
57.56 
3,950 
227,362 		 1.0  227,362 
1.0  227,362 

 4～ 4		 住宅
66.80 
86.2 
57.56 
3,980 
229,089 		 1.0  229,089 
1.0  229,089 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
267.20 
79.0 
211.04 

875,613 		 1,834,613 
875,613 
⑨年額支払賃料        875,613 円　×　12ヶ月　＝　      10,507,356 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     211.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　         506,496 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,013,852 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       550,693 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,463,159 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,834,613 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,429 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          875,613 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         213,199 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,693,787 円　　　　（　       112,566 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１６
　　　　-37		 3,935  
(   3,850) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.4]		 100
[100.0]
4,296 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,038 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１６
　　　　-38		 3,701  
(   3,697) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.6]		 100
[100.0]
3,834 
c ６０１６
　　　　-39		 3,691  
(   3,611) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.7]		 100
[100.0]
3,897 
中野 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 531,600 円  　　　　     88,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 848,067 円  　　　       11,013,852　×　　　　   7.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      147,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      753,100 円  　　　　     88,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,600 円  　　　　     88,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,600 円  　　　　     88,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,457,167 円　（　　　　　　        25,865 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 322,000 円／㎡　×　     267.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,457,760 円  
（　　　　　        57,450 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,693,787 円      
②総費用 2,457,167 円      
③純収益　①－② 8,236,620 円      
④建物等に帰属する純収益 5,457,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,778,860 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,659,647 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,996 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,990,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     737,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区新井一丁目１３番４
 0112000000232-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-3 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　樫野　匡彦   TEL.
鑑定評価額 81,900,000 円  １㎡当たりの価格 862,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区新井１丁目１３番４
｢新井１－１４－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 95  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,300)

1:3		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4		 小規模な小売店舗兼
住宅等が多い商業地
域		 東5.1m区道 水道、ガス、下水 中野

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 低層階店舗・上層階住居仕様
の建物が多く建ち並ぶ「薬師
あいロード」内の商業地域		 街

路		 ５．１ｍ区道 交通

施設		 中野駅北方

620m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は小規模の店舗兼共同住宅が多い「近隣商業地域」として熟成している。順調に進む中野駅周辺都市整
備事業の影響を反映し、地価は引続き上昇基調と予測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    880,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    759,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね中野区、隣接区内の鉄道各駅周辺の近隣商業地域。需要者は此等の地域に店舗、共同住宅、事務所用
地を求める法人又は個人。優れた交通利便性の為、以前は繁華性の高い新宿等方面へ顧客が流出し易い状況にあったが
、昨今は近隣型商業施設への顧客回帰や中野駅周辺再開発事業等への期待感も見受けられ、地価は堅調に推移している
。土地は対象標準地と同規模程度で総額６～９千万円台、建物付８千万～１億円台が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場参加者の類似性に着目し、事例としての規範性が高いと思料した試算値を中心に求めているため、客
観性・実証性に長ける。一方、低層階用途について重飲食、物販、サービス等の様々な店舗業態が垣間見える現状から
、想定建物の商用賃料水準に係る振れ幅が生じ易く、収益価格はやや説得力に欠ける。したがって、説得力の高い比準
価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    760,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.4]		 [100.0]
100		 854,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    806,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに持ち直している中、当区では
中野駅周辺再開発事業等への期待感から生産
年齢人口・新設持家着工件数が引続き安定的
に推移している。

中野駅北口～早稲田通り以南商業施設の不動
産需要に対し相対的に繁華性の低い薬師あい
ロード商店街地価は、上昇推移が緩やかな状
況にある。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０３

-41		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
b ６０１０７

-7		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
東3.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０１０８

-44		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ６０８０７

-13		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
南4.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
772,580  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
805,028 		 100
[  89.2]
902,498 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
902,000 
b (　           ) 
714,082  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
777,540 		 100
[  89.2]
871,682 
872,000 
c (　           ) 
744,681  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
770,745 		 100
[  92.7]
831,440 
831,000 
d (　           ) 
685,851  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
721,808 		 100
[  82.8]
871,749 
872,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    880,000 円／㎡]  



中野 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,836,499 
2,569,982 
8,266,517 
5,402,000 
2,864,517 		 （　0.9571）
2,741,629 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     72,148,132 円　　　　（　    759,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 66.80 ＲＣ4 267.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   95 ㎡      5.8 m x   16.3 m  前面道路：区道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（１９㎡台／戸×２戸）、２～４階：１Ｋ（１９㎡台／戸×９戸）。 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 共用廊下、内部階段等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
66.80 
57.4 
38.36 
4,790 
183,744 		 6.0  1,102,464 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
66.80 
86.2 
57.56 
4,060 
233,694 		 1.0  233,694 
1.0  233,694 

 3～ 3		 住宅
66.80 
86.2 
57.56 
4,100 
235,996 		 1.0  235,996 
1.0  235,996 

 4～ 4		 住宅
66.80 
86.2 
57.56 
4,140 
238,298 		 1.0  238,298 
1.0  238,298 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
267.20 
79.0 
211.04 

891,732 		 1,810,452 
707,988 
⑨年額支払賃料        891,732 円　×　12ヶ月　＝　      10,700,784 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     211.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　         506,496 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産における共益費を参考に想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,207,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       560,364 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,646,916 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,810,452 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,199 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          707,988 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         172,384 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,836,499 円　　　　（　       114,068 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００６
　　　　-24		 4,784  
(   4,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,140 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,060 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００６
　　　　-25		 4,538  
(   4,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
4,116 
c ６００６
　　　　-26		 4,357  
(   4,357) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[106.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,153 
中野 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 555,000 円  　　　　     92,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 896,582 円  　　　       11,207,280　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      147,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      786,200 円  　　　　     92,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,500 円  　　　　     92,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,500 円  　　　　     92,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,569,982 円　（　　　　　　        27,052 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 336,000 円／㎡　×　     267.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,402,000 円  
（　　　　　        56,863 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,836,499 円      
②総費用 2,569,982 円      
③純収益　①－② 8,266,517 円      
④建物等に帰属する純収益 5,402,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,864,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,741,629 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,859 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,148,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     759,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区新井一丁目１３番４
 0112000000232-0000
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備考