別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-2 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　南陽　政道   TEL.
鑑定評価額 68,000,000 円  １㎡当たりの価格 624,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区沼袋１丁目２５７番９外
｢沼袋１－３９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(100,270)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中低層の店舗兼住宅
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 南東4.5m区道 水道、ガス、下水 沼袋

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西     5 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西武新宿線立体交差事業に伴
い沼袋駅は改良工事中		 街

路		 ４．５ｍ区道 交通

施設		 沼袋駅北東方

90m		 法令

規制		 近商
(100,270)
防火 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 西武新宿線立体交差事業が工事中であり、将来的には沼袋駅及び周辺エリアの利便性向上が見込まれる。地価は
緩やかな上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    637,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    495,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中野区及び杉並区内の鉄道駅周辺の近隣商業地域である。需要者は収益物件の建築を目的とした不動産業
者のほか、自用店舗の建築を目的とする個人及び法人が中心と考えられる。最寄駅への接近性に優れた商業地であり、
幅広い価格帯に需要が認められる。供給はあまり多くないが、需給関係はおおむね安定した状態にある。対象標準地と
行政条件が類似した商業地では、土地１㎡あたり６０～７０万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土
地の収益性を反映した論理的な価格であり、収益物件の建築を想定した需要も十分に考えられる。しかしながら土地の
収益価格は想定要素を多く含むことから比準価格の説得力がやや優ると判断した。よって、本件においては、比準価格
を標準とし、収益価格を参酌して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    760,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[129.5]		 [100.0]
100		 623,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    594,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景として不動産需要は依然として
底堅いが、建築資材の高騰、人件費等の上昇
など市況の先行きに不透明感は増している。


西武新宿線沼袋駅前の近隣商業地域に位置す
る。沼袋駅は改良工事が事業中である。地価
は緩やかな上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１９

-1		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m区道、
東4m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
b ６０８１３

-12		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
近商
高度地区3種
(85,195)
c ６０１１３

-42		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8.8m区道
、中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
d ６０１０５

-43		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
e ６０８０７

-13		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
南4.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
583,800  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
625,176 		 100
[  98.5]
634,696 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
635,000 
b (　           ) 
487,380  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
501,237 		 100
[  78.7]
636,896 
637,000 
c (　           ) 
544,476  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
555,258 		 100
[  84.7]
655,558 
656,000 
d (　           ) 
629,987  		 100
[  90.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
729,385 		 100
[ 114.4]
637,574 
638,000 
e (　           ) 
685,851  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
721,808 		 100
[ 113.1]
638,203 
638,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 隣地購入

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    637,000 円／㎡]  



中野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,950,403 
1,588,829 
5,361,574 
3,217,840 
2,143,734 		 （　0.9571）
2,051,768 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     53,993,895 円　　　　（　    495,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 50.96 ＲＣ4 193.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
地区計画等		 100 ％   300 ％   270 ％   109 ㎡      6.9 m x   15.6 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階住宅と想定した。 ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 標準的な共用スペースを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.96 
53.3 
27.16 
4,185 
113,665 		 3.0  340,995 
1.0  113,665 

 2～ 2		 住宅
47.60 
100.0 
47.60 
3,100 
147,560 		 1.0  147,560 
1.0  147,560 

 3～ 3		 住宅
47.60 
100.0 
47.60 
3,147 
149,797 		 1.0  149,797 
1.0  149,797 

 4～ 4		 住宅
47.60 
100.0 
47.60 
3,193 
151,987 		 1.0  151,987 
1.0  151,987 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
193.76 
87.7 
169.96 

563,009 		 790,339 
563,009 
⑨年額支払賃料        563,009 円　×　12ヶ月　＝　       6,756,108 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     169.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　         407,904 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物において標準的と推定される金額を査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,164,012 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       358,201 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,805,811 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           790,339 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,508 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          563,009 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         137,084 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,950,403 円　　　　（　        63,765 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１５
　　　　-1		 3,031  
(   2,965) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,093 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１５
　　　　-2		 2,632  
(   2,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,771 
c ６０１５
　　　　-4		 3,077  
(   3,020) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,204 
中野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 330,600 円  　　　　     55,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 551,629 円  　　　        7,164,012　×　　　　   7.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      128,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      468,300 円  　　　　     55,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,100 円  　　　　     55,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,100 円  　　　　     55,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,588,829 円　（　　　　　　        14,576 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 276,000 円／㎡　×　     193.76 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,217,840 円  
（　　　　　        29,521 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,950,403 円      
②総費用 1,588,829 円      
③純収益　①－② 5,361,574 円      
④建物等に帰属する純収益 3,217,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,143,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,051,768 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,824 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,993,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     495,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区沼袋一丁目２５７番９
 0112000064802-0000
2 　中野区沼袋一丁目２６７番１６
 0112000064878-0000
3 　中野区沼袋一丁目２６７番４３
 0112000064903-0000
4 　中野区沼袋一丁目２６７番４４
 0112000064904-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-2 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　滋   TEL.
鑑定評価額 68,100,000 円  １㎡当たりの価格 625,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区沼袋１丁目２５７番９外
｢沼袋１－３９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(100,270)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中低層の店舗兼住宅
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 南東4.5m区道 水道、ガス、下水 沼袋

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西     5 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西武新宿線立体交差事業に伴
い沼袋駅は改良工事中		 街

路		 ４．５ｍ区道 交通

施設		 沼袋駅　北東方

90m		 法令

規制		 近商
(100,270)
防火 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 西武新宿線立体交差事業が事業中である。沼袋駅周辺では、沼袋駅周辺まちづくり計画、都市計画道路がそれぞ
れ、事業中である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    638,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    542,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね中野区及び周辺隣接区内の私鉄沿線沿いの近隣商業地である。需要者は中野区内に店舗ビル・店舗付
マンション等を購入希望の法人・個人で概ね東京都内に所在している。雇用・所得環境の改善の下で、駅への接近性に
優れ利便性の高い区内商業地に対する堅調な需要を反映し、地価は強含みである。商業地の取引規模は供給により様々
である。土地１㎡あたり概ね６０万円台が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主として中野区内の近隣商業地を中心に取引事例の収集に努めた。一方、類似すると思われる賃貸事例を収集し試算し
た収益価格は収益性を反映している。収益獲得を目的とする賃貸用の店舗付マンション等も見られるが、価格形成要因
が類似する取引事例から求めた比準価格は、市場性・収益性を反映した価格であり実証的である。したがって、比準価
格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    760,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[129.5]		 [100.0]
100		 623,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    594,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きについては、雇用・所得環境が
改善する下で、各種政策効果等により、緩や
かな回復が続くことが期待される。


西武新宿線沼袋駅の駅前に位置する近隣商業
地である。沼袋駅改良工事、西側での都市計
画道路が進捗中である。


個別的要因に特に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０７

-13		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
南4.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ６０１０７

-7		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
東3.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ６０１０７

-32		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m区道、
北東1.8m、
角地
近商
高度地区3種
(100,260)
d ６０１０７

-25		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
685,851  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
721,808 		 100
[ 122.5]
589,231 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
589,000 
b (　           ) 
714,082  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
777,540 		 100
[ 121.2]
641,535 
642,000 
c (　           ) 
836,938  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
847,721 		 100
[ 123.9]
684,198 
684,000 
d (　           ) 
896,516  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
934,170 		 100
[ 146.3]
638,530 
639,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    638,000 円／㎡]  



中野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,554,073 
1,766,755 
5,787,318 
3,443,440 
2,343,878 		 （　0.9571）
2,243,326 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     59,034,895 円　　　　（　    542,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 50.96 ＲＣ4 193.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
地区計画等		 100 ％   300 ％   270 ％   109 ㎡      6.9 m x   15.6 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階～４階を住宅と想定した。 ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 階段、廊下、エントランス等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.96 
53.3 
27.16 
4,400 
119,504 		 6.0  717,024 
1.0  119,504 

 2～ 2		 住宅
47.60 
100.0 
47.60 
3,300 
157,080 		 1.0  157,080 
1.0  157,080 

 3～ 3		 住宅
47.60 
100.0 
47.60 
3,350 
159,460 		 1.0  159,460 
1.0  159,460 

 4～ 4		 住宅
47.60 
100.0 
47.60 
3,400 
161,840 		 1.0  161,840 
1.0  161,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
193.76 
87.7 
169.96 

597,884 		 1,195,404 
597,884 
⑨年額支払賃料        597,884 円　×　12ヶ月　＝　       7,174,608 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     169.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　         611,856 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,786,464 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       389,323 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,397,141 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,195,404 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,356 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          597,884 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         145,576 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,554,073 円　　　　（　        69,303 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１５
　　　　-1		 3,031  
(   2,965) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.5]		 100
[100.0]
3,238 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１５
　　　　-2		 2,632  
(   2,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.5]		 100
[100.0]
2,871 
c ６０１５
　　　　-3		 3,892  
(   3,810) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
4,361 
中野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 335,400 円  　　　　     55,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 716,355 円  　　　        7,786,464　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      128,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      475,100 円  　　　　     55,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,900 円  　　　　     55,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,900 円  　　　　     55,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,766,755 円　（　　　　　　        16,209 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     193.76 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,443,440 円  
（　　　　　        31,591 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,554,073 円      
②総費用 1,766,755 円      
③純収益　①－② 5,787,318 円      
④建物等に帰属する純収益 3,443,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,343,878 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,243,326 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,581 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,034,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     542,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区沼袋一丁目２５７番９
 0112000064802-0000
2 　中野区沼袋一丁目２６７番１６
 0112000064878-0000
3 　中野区沼袋一丁目２６７番４３
 0112000064903-0000
4 　中野区沼袋一丁目２６７番４４
 0112000064904-0000
5 　
6 　
7 　
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備考